3、前海湾物流园区、盐田港物流园区
——国际货运枢纽型物流园区
根据规划，前海湾港区物流园区位于南油仓储区内平南铁路以 北，规划占地40公顷，主要服务对象为蛇口、赤湾、妈湾三大港区；
盐田港物流园区主要围绕盐田港区“做文章”，位于盐田坳后方陆域
仓储区，规划占地50公顷。这两大物流园区均属国际货运枢纽型物流 园区，具有存储、配载、运输方式的转换及信息服务等功能，园区内
经过10多年的发展，目前深圳1万平方米以上大型专
业市场已超过20家，如香江、乐安居、饰万家、集美堂、
金雅、金丽、洪湖春天、宝润等知名专业市场。田贝片区、 八卦岭片区、笋岗片区装饰建材专业市场形成三足鼎立之 势，宝安片区、南山片区装饰建材专业市场渐成气候，正 在上演片区之争，大市场、大物流之争。
2、国外大品牌进驻，竞争日益激烈：
如何实现项目利润最大化的投资开发？
如何解决项目规划设计要求等问题？
如何解决日后运营管理的优化服务问题？
第一部分
深圳市家居建材专业市场现状分析
一、深圳六大物流园区介绍：
机场航空物 流园区
平湖 物流 基地 龙华物 流园区
笋岗－清水河 物流园 盐田港物流 园区
前海湾物 流园区
1、龙华物流园区——出入境集装箱接 驳中心 ：
5、机场航空物流园区——现代化航空物流基地
深圳机场航空物流园区总占地116万平方米，包括空
运中心、海运中心、临港工贸园以及保税加工贸易区等四 大功能区。空运中心是整个航空物流园区的核心部分，空 运中心中的国际园，因为所涉及的业务流程特殊，更是整 个园区的龙头。国际园占地27万平方米，主要提供国际货
3、建设宗旨
华南国际工业原料城建设的宗旨就是迎接世界 经济一体化、制造业向中国转移的大形势，是要为 珠三角及华南地区的生产厂家提供一个国际化的原 材料展示的平台，以及国际工业原材料信息及产业 发展动向。
2、平湖经济发展 2005全年实现地区生产总值55.98亿元，比增20.3%；工业总产值 98.65亿元，比增24.2%；社会消费品零售总额11.47亿元,比增20.7%； 固定资产投资总额13.81亿元，比增28.2%；预算内地方财政收入1.06 亿元，增长11.2 %； 实际利用外资1.15亿美元，增长6%；出口12亿美元，增长9.1%。 其中地区生产总值、社会消费品零售总额、预算内地方财政收入、实 际利用外资等指标的增幅均在全区平均增幅之上。引进一批高新大项 目。引进各类企业93家，总投资2.8亿元，投资100万美元以上的外资 企业7家，投资200万元以上的民营企业7家。第三产业加重提质。 平湖物流基地签约项目7个，总投资超20亿元。华南城隆重开业。 平湖第三产业比重提高8个百分点。民营经济发展壮大。引进民营企业 32家，占引进企业总数的34%，吸引投资2.4亿多元。其中友信利锋电 子实业公司投资1.2亿元。房地产经济成功启动。凤凰山22万平方米招 标地以4.95亿元的较好价位拍卖给和黄地产。
随着WTO、CPEA的签定，2005年中国家居建材业显示出 了更加强劲的发展势头，生产总值及出口额均大幅上涨。 2005年巨型家居建材流通企业不断涌现，在产业全面升级、 特色区域建设上取得重大成就，辐射的国际区域也更广， 中国已经初显家具业强国风范。
三、深ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ家居建材专业市场现状：
1、市场格局形成：
6、未来发展
平湖物流基地的开发建设，是深圳市扩大经济辐射半径的战略需
求，也是国家大京九、大西北发展战略的宏观要求，是新形势下，深
圳市面对即将发生的制造业中心北移做出的必然快择。 平湖物流基地将以更加良好的基础设施条件和海陆空、“天地通” 环境为国内外客商提 供创业的天地、发
展的舞台。
二、华南城成功研究
广弘美居中心
总体定位及策划思路
策
划 言
前
通过与贵司对我司的信任，我司对项目的策划发展
很有信心。我们凭借多年专业首次行统筹操盘经验，以 及整合我们在全国强大的商业地产客户资源，特别是对 “ 专业市场、物流地产、市场地产” 等商业功能整合， 为贵公司打造集齐千余种家居品牌展示，复合大型家居
会展博览，设有进出口服务体系的一站式大型现代美居
1、项目概况： 华南城是一个集交易、展示、信息交流、仓储、配送、
货运以及金融结算等功能于一体，经营规模大型化、经营 品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空 间国际化、经营环境规范化的超大规模的制造业原材料专 业交易中心。
华南城位于深圳平湖物流基地园区，规划占地面积约 1.5 平方公里， 总建筑面积约 220 万平方米，总投资约 26 亿元人民币，由佳宁娜集团、 民生集团、香港建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团和京晖国际五家 公司共同投资，预计在 5 年内全部建成。
组能力8000车次的平湖南铁路编
组站位于基地中心。 公路方面：平深、平蛇、平樟、机荷高速公路等在基地周围纵横交错， 东接惠盐、深汕高速公路至惠州、汕头，西至宝安、观澜、龙华直通广深高 速公路，南接深圳市区，北连东莞，把基地与港口、机场紧紧连在一起，形 成畅通的海陆空立体交通网络。基地内的供水、供电、通讯等基础设施业己 形成。
的企业以制造商、仓储公司和货运公司为主。在具体功能划分上，前
海湾港区物流园区的主要功能是散杂货集散、集装箱中转、拆拼、加 工、海关查验等；盐田港物流园区的主要功能是国际集装箱中转、仓
储、拆拼、加工、海关查验等。
4、平湖物流基地——深圳消费物资集散地
龙岗平湖物流基地（物流园区）是深圳市唯一的综合性物流园区。 建设面积16平方公里，首期开发面积4.4平方公里，已经吸引华南国 际工业原料城，深圳商品配送中心，民润农产品配送中心，中国外运 股份有限公司，华润万家深圳配送中心，深圳中外运平湖物流中心， 深圳市、区粮食储备库，深圳味来物流配送中心、海源塑胶原料配送 中心、广弘美居中心等大型物流企业入驻。平湖物流基地，具备日编 组能力为8000车次的平湖铁路编组中心，京九线、广九线穿基地而 过，平盐铁路与平南铁路在基地与京九、京广接轨，直通盐田国际中 转港和蛇口集装箱港。平蛇、平樟、深惠、机荷高速、龙岗第二通道、 清平快速、梅观高速在基地周围形成纵横交错、四通八达的公路网络， 机荷高速把该基地与宝安国际机场紧密联系在一起。独特的区位和综 合交通优势，使该基地成为珠江三角洲乃至华南地区货物集运的中转 站，中国南部大通道的出海口。
建材市场的经营理念、经营规模、经营模式和经营手段等
各个方面。在这种情况下，没有品牌、缺乏特色的市场将 面临被淘汰的局面。打造本土品牌，迎接新一轮产业升级 是当务之急。
第二部分
深圳平湖物流基地及华南城现状调查
一、深圳平湖物流基地现状与未来发展趋势研究
深圳平湖物流基地是深圳市在21世纪第一个五年重点
年有500万户住宅要进行家具的配置，需要大量的家居建材产
品。在房地产的带动下，国内家居建材业正以每年20％以上的速度
迅猛发展，业内人士预测，2005年，装修建材需求有望突破6500亿元。
到2010年，建材工业产值预计达到逾1万亿元，成为国民经济的重要增长
点。
2、国际化脚步加快，中国已经初显家居建材业强国风范：
开发的基础性建设项目之一，是中国物资流通协会认定的
第一个全国性"物流实验基地”，在国内物流界具有较大 的知名度和影响力。
1、平湖概况 平湖街道位于龙岗区西北部，东与横岗街道相连，西与宝安区观澜 街道接壤，南与布吉街道毗邻，北接东莞市，是深圳市至东莞市、龙岗 区至宝安区的交汇点。街道面积41.8平方公里，总人口约35万，其中户 籍人口15666人。下辖10个社区居委会。平湖街道是深圳市海、陆、空 交通网络集汇点，深圳市东西部港区（盐田港、蛇口港）以及深港和内 地的交通枢纽，集货物运输、仓储、加工、配送为一体的珠江三角洲和 华南地区的物流重镇、商业旺镇、工业强镇 。
与此同时，国外建材连锁超市借助其大规模
经营、先进的管理模式，遍布全球的进货渠道，
进军深圳的专业市场。百安居罗湖店的运营，麦
德龙也抢占深圳市场，让深圳本地的建材专业市
场倍感压力，可以预见，未来几年深圳装饰建材
专业市场竞争将日趋激烈。
3、市场迎来重组升级：
在新形势下，深圳本土装饰建材专业市场有必要做
大做强。整个装饰建材专业市场面临整合，这种整合包括
园区规划占地67万平方米，市政府在物流发
展规划中，对龙华物流园区的定位为服务连接香
港和深圳并远及珠三角和内陆地区的国际集装箱
多式联运中心，其主要功能为出入境集装箱接驳、
物流中心和配送、进出口货物代理、集装箱还箱
点、信息管理及相应支持系统服务等。
2、笋岗－清水河片区——消费配送型园区
深圳笋岗－清水河物流园区是深圳市规划建设六大物 流园区中占地面积最大、惟一位于市区的物流园区，规划 占地2.37平方公里，也是深圳市先行启动建设的现代化配 送中心型物流园区。根据规划，该片区将建成消费性配送 型物流园区。根据规划，笋岗－清水河物流园区的商业定 位为：集专业化商品批发、配送、储存、运输、展示与交 易于一体，辅以办公、商务、金融、信息发布、居住、娱 乐等相关配套设施，现代化仓储业、商业和交通运输业协 调发展，建成区域性的专业市场、物流配送中心、采购中 心和购物中心，服务面向华南、全国以至东南亚的消费性 配送型物流园区。
物处理场所，包括国际货运村、国际货站、保税仓库、快
件处理区、联检综合楼以及海关货物查验场、货物消杀处 理库房等配套服务设施。
二、家居建材大市场分析
1、房地产业的发展带来滚滚商机：
进入21世纪，我国政府提出加快城市化和小城镇化建设步伐。我国
每年住宅基本建设竣工量有12亿平方米，是全欧洲一年建设
竣工量的6倍。其中，城镇住宅建设大约有5亿平方米。按每 户100平方米计算，可以为500万户提供住宅。也就是说，每
博览中心。 。 现将我司就该项目的思路提交，其内容如下：