南京市麒麟地块项目可行性研究
市场开发部：范靖宇市场研究部：郑磊时间：2015年6月23日
一、综合判断
1、城市商品房市场
南京库存量在2014年12月达到近8年历史峰值，但去化周期却小于10个月，2015年整体市场或将保持高库存，高去化状态。

存在一定的市场压力，以价换量态势仍将持续。

南京办公供给、需求和成交价均在逐年上升，14年达到峰值，但14年的供给量远远大于需求量，供需比也首次突破2，有滞销状态；目前在售办公以江北板块为主力，交通便利、周边配套、环境、政府的重点扶持，均使该区域成为办公去化主力军，其次为城南、河西板块，受投资客关注度较高。

南京商铺近些年供销增幅较小，供销比逐年上升，成交均价近三年逐步下滑，商铺销售压力较大。

2、麒麟片区市场情况
麒麟片区从供销走势来看，因麒麟片区较少，受到个盘推货节奏影响大。

2012年之前，麒麟片区项目较少，供销量均较少，成交均价也处于低位。

2012年之后，随着中海、启迪、中粮等项目入市，供应量和成交量都大幅增加，当前供大于求明显，成交均价近期一直波动在11000-12000元/㎡附近。

周边项目较少，主要集中在南京雅苑周边的中海、启迪等，距离该地块有3-4km，均价约12000元./㎡；地块东侧有麒麟山庄，是老项目，香港开发商，节奏慢，1992年拿地至今，开发总体量不到一半，去化速度慢，目前均价约12000元/㎡；地块东侧约1.5km 是银亿东城，原为东郊小镇，属于华东的一个超级大盘，开发时间很久，是南京低价跑量盘的代表，目前售价在8000-9000元/㎡，月均去化超过100套，基本上是月月加推。

3、地块分析
该地块位处江宁麒麟片区，周边配套、环境一般，地块后期土方量很大，且地块内部有轨道交通保护线和控制线，规划限制要求较多，设计、规划难度较大。

4、产品定位及售价评估
建议高层住宅面积75-110平米，办公面积40-60平米，商铺面积40-90平米。

根据周边竞品在售价格及去化速率计算，住宅售价客观约13300元/平米，公寓（精装修）售价评估约12000元/平米，商铺售价评估约27000元/平米，车位售价约9.5万/个。

5、取地建议
建议取地价格按4000元/平米，谨慎获取。

二、南京全市商品房市场：
（一）住宅市场概况
1、商品住宅市场概况
自2009年来，南京住宅成交均价一直呈上升趋势，供销比在09、12、13年一度呈现供小于求的状态。

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南京库存量在2014年12月达到近8年历史峰值，但去化周期却小于10个月，2015年整体市场或将保持高库存，高去化状态。

未来市场压力较大，以价换量态势仍将持续。

（二）商业办公市场概况
1、南京办公销售概况
南京办公供给、需求和成交价均在逐年上升，14年达到峰值，但14年的供给量远远大于需求量，供需比也首次突破2，有滞销状态。

平米的供给、去化占比最高；从供销比分析，250-400平米处于滞销状态，但南京整体办公供销比都在1.5以上，2014年办公供销比突破2，去化速度较慢。

2、南京商铺销售概况
南京商铺近些年供销增幅较小，供销比逐年上升，成交均价近三年逐步下滑，商铺销售压力较大。

量次之，供销比均为1以下，现250-400平米的商铺处于滞销状态。

三、麒麟片区商品房市场概况
1、麒麟片区土地成交情况
近期麒麟片区出让地块由于与目标地块位置差异较大，不具有参考意义，基本楼面积达到5000-7000元/㎡。

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麒麟片区从供销走势来看，因麒麟片区较少，受到个盘推货节奏影响大。

2012年之前，麒麟片区项目较少，供销量均较少，成交均价也处于低位。

2012年之后，随着中海、启迪、中粮等项目入市，供应量和成交量都大幅增加，成交均价近期一直波动在11000-12000元/㎡附近。

2010-2014年麒麟片区供销价情况
周边项目较少，主要集中在南京雅苑周边的中海、启迪等，距离该地块有3-4km，均价约12000元./㎡；
地块东侧有麒麟山庄，是老项目，香港开发商，节奏慢，1992年拿地至今，开发总体量不到一半，去化速度慢，目前均价约12000元/㎡；
地块东侧约1.5km是银亿东城，原为东郊小镇，属于华东的一个超级大盘，开发时间很久，是南京低价跑量盘的代表，目前售价在8000-9000元/㎡，月均去化超过100套，基本上是月月加推。

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地块周边为麒麟门核心居住区，周边的商业以沿街底商为主，东方红郡的集中商业尚未开业，周边商铺的租金根据地块所处的位置租金在2.5元／平／天。

其中宣义路一带租金约3元／天／平；丹青路租金约1.5～3.7元／天／平；泰盈路租金约2元／天／平；悦民路租金约1.8～2.8元／天／平；东郊小镇租金约1.9～3元／天／平。

6、 周边快捷酒店价格
周边没有快捷酒店，仅有几家小旅馆，周边尚无商务氛围，酒店市场机会一般。

当然后期地铁8号线开通，酒店市场或可打开。

当前周边旅馆的标间的价格基本在80-120元／天。

四、土地概况
1、 地块区位与交通
商业配套：周边已成熟小区底商；东方红郡配套商业（地下华联超市，约1.1万方）。

交通配套：
紧邻宁杭公路，直达环城公路和沪宁高速；规划中地铁8号线、16号线；公交线179路锦绣花园站。

教育配套：麒麟小学、麒麟中学 2、 地块内部条件与不利因素
地块内部：拆迁完毕，堆土量多，后期开工土方量很大。

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地块北侧：紧邻宁杭公路。

两地块中间：泰迎路，车流量一般。

A 地块西侧：东麒路，车流量较大，有大型货车经过。

地块南侧：
B 地块紧邻银河湾花园小区；
C 地块紧邻阳光之旅小区。

地块东侧：阳光之旅小区。

地块内部：内部堆土量高（约3层楼），后期土方量很大；有市政轨道交通保护线和控制线经过，后期报规有特殊要求；
空气状况：项目位于江宁麒麟板块，道路施工中，灰尘污染较大；
噪声情况：北侧紧邻宁杭公路，有大型火车经过，车流量大，噪音污染较严重； 周边景观：周边无景观区；
市政配套：麒麟街道办、麒麟派出所；
主要变化：北侧道路施工中，尚未完全通车，东侧麒麟山庄在建中； 限制因素：
西侧地块：B 地块商业配套不低于总建面20%（后期与征服沟通可调整）；需配件不低于2000平米的净菜超市；需预留地铁出入口及风亭、冷却塔等设施用地，预留轨道交通保护线和控制线；“9050”政策；住宅建筑面积低于200平米须全精装（规划文件中）。

东侧地块：商业配套不超总建面8%；配件12班幼儿园，占地不低于4700平米，预留家长接送区；住宅需建筑现代风格，北侧阳台封闭式；东侧集中绿地不低于2000平米；“9050”政策；套型面积低于200平米须全精装。

五、产品定位及售价评估：
1、 容积率及物业类型判定：
容积率： 2.2～2.6
物业类型确定：24层高层+沿街商业+公寓
A 地块做公寓+酒店，公寓精装修交付（精装修标准500元／平方米）。

B 、
C 地块配沿街商业，沿街两侧，集中布局在两地块之间，如排不下可考虑地块北侧沿街。

酒店可引进金石商务酒店，客房控制在180间以内。

2、 物业类型配比
A 地块
B 地块
C 地块
3、售价评估：
项目定价分析：
=C1*W1*P1+C2*W2*P2+C3*W3*P3+C4*W4*P4+C5*W5*P5+C6*W6*P6+C7*W7*P7≈13300元/平米
综合周边竞品进行价格模拟，测算出项目的高层均价为13300元/平米（取整，对比
周边二手房价格在10000-12000元/㎡，基本符合）
为保证项目较好区划，建议低价入市，建议入市价为12000元/㎡（毛坯）
同理，公寓（精装修，精装修标准500元／平）及商铺售成交均价预估分别为12000元/平米和27000元/平米，车位均价约9.5万/个。

里为我司雅苑项目，售价在13000元/㎡左右，如果定价过高，则很容易被银亿东城打压，造
成滞销；而如果定价过低，极有可能分流我司雅苑项目的销售，不利于我司总体经营目标实现。

4、产品面积段建议
根据麒麟片区产品情况，高层住宅建议面积区间：75～110平米。

片区竞品主力面积段：
中海国际社区75平米两房两厅一卫、93～96平米三房两厅一卫；
启迪方洲90平米三房两厅一卫、114～119平米三房两厅两卫；
麒麟山庄104平米两房两厅一卫、129平米三房两厅两卫；
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银亿东城88平米2+1房两厅一卫、113平米三房两厅两卫。

公寓建议面积区间：40-60平米。

商铺建议面积区间：40-90平米。

六、取地建议：总体看这块地合理取地价格为5000元/平米。

我们通过以下方面来判
断：
1、成本倒推法：售价为13300元/平米，预计成本约为6000元/平米，保证10%~13%
的利润率，此时土地成本约为5000元/平米。

为了保证较好的调价空间，建议地价控制在5000元/㎡左右。

2、周边比较法：区域内近1年无土地上市，考虑到南京目前土地价格明年涨幅较大，
中海、启迪土地均为2年前购置，无任何可比性。

3、取地建议：谨慎获取。

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