北京亦庄写字楼及独栋项目研究一、亦庄区域写字楼项目调研朝林大厦▪实景图▪背景资料地址大兴区亦庄经济技术开发区荣华中路15号开发商北京朝林房地产开发有限公司入住时间2004年12月物业管理北京泓泽林物业管理有限公司容积率 1.41绿化率30%▪写字楼内部资料总楼层数22层总建筑面积26834平方米占地面积19000平方米标准层建筑面积1200平方米主力户型50-601平米标准层3.2米，6.4米挑高大堂（首层设置有票务区、咖啡层高饮用区及开放式的小型书吧为客户服务）电梯一栋四部电梯电梯品牌三菱，梯速为2.5米/秒空调系统 整栋控制的“开利”空调 停车位数量地上127辆，地下600辆▪ 装修情况结构 外墙 内墙 门窗安防 框架 玻璃幕墙白墙中空玻璃断桥铝合金窗密码锁▪ 硬件配套采暖通讯燃气 智能化 供电水市政供暖，由换热站统一供给空调热水 卫星及有线电视，IDD 电话，DDN无 无每层用电量达64KW ，采用双路供电系统，可以应付各种停电情况市政供水亦城国际中心▪ 效果图▪ 背景资料地址 大兴北京经济技术开发区荣华北路 开发商 北京经济技术投资开发总公司入住时间 2010年12月物业管理北京博大经开物业管理有限公司容积率 3.5绿化率41%▪写字楼内部资料总楼层数A座写字楼为22层，B座写字楼为17层总建筑面积86605万平方米占地面积17615平方米标准层建筑面积963-1600平方米主力户型A座250-400平米；B座150-350平米层高首层及二层层高5米，标准层4米电梯A座8部，B座6部电梯品牌三菱，A座高区梯速为3.5米/秒，低区为2.5米/秒；B座高区梯速2.5米/秒，低区梯速1.75米/秒空调系统办公层为风机盘管加新风的空调系统，并设有排风系统，新风及排风采用热回收器进行能量的回收利用。
A座新风量标准为40立方米/小时，B座新风量标准为30立方米/小时。
停车位数量地下422辆▪装修情况结构外墙内墙门窗安防钢筋、混凝土框架-核心筒结构玻璃幕墙、石材幕墙高档乳胶漆墙面LOW-E中空玻璃断桥铝合金窗，开窗形式为上、下悬窗，平开窗客户根据需求自行安装门禁系统▪硬件配套采暖通讯燃气智能化供电水市政供暖，由设在地下三层的换热站统一供给空调热水电话、网络入单元内多媒体箱；A座屋顶预留了三个卫星接收天线基础客有无中心采用高供高计的计量方式，供电属于高压自管户。
经开闭站、配电室变压至三相380伏供应客户使用，满足低、中、高区供水，中、高区经变频水泵加压供水至各用水点户可根据需求选择自行安装卫星接收天线，楼体范围内可实现地上地下手机信号全覆盖。
双路10KV高压电源供电，建筑的整体供电负荷按照102瓦/ 平方米提供客户使用君安国际▪效果图▪背景资料地址大兴经济技术开发区荣华南路与地泽北街交汇处西南角开发商北京运通博远房地产开发有限公司入住时间2013年物业管理晟邦物业容积率 3绿化率30%▪写字楼内部资料总楼层数7栋15-22层的楼房总建筑面积14.98占地面积 3.62产品面积 99-220平米主力户型100m2左右两居层高 3.2m电梯每栋4部电梯电梯品牌高档电梯品牌（和三菱、奥的斯品牌同等档次）空调系统可调节式智能整体中央空调系统停车位数量 707▪装修情况结构外墙内墙门窗安防金属框架结构进口石材+玻璃幕墙涂料Low-e中空玻璃断桥铝合金窗电子密码锁▪硬件配套采暖通讯燃气智能化供电水地缘热泵电话、宽带网络入单元内多媒体箱有无整栋的电容量达到83瓦/平方米市政供水中、高区变频控水四、对我司项目写字楼产品的建议整体设计建议：⏹内部空间如大堂面积、层高等应与项目定位匹配；⏹鉴于对写字楼的级别没有确切的标准，因此设计的立足点在不低于市场同类产品的配置和档次的前提下，适当创新和提高亮点，充分提高性价比。
外墙⏹亦庄区域的写字楼较多地采用玻璃幕墙加石材来做外墙，档次较高；⏹建议我司项目写字楼产品采用玻璃幕墙加石材；大堂⏹现有的几个案例中，只有朝林大厦的大堂已经交付使用且具有参考价值；⏹建议大堂面积应做到500-800平方米，有利于提高项目的品质；⏹除设置物业服务区域外，还要有接待台、银行自助取款机及等候区等；⏹建议采用石材地面，同时布置有树、花的装饰，提高品位。
层高⏹由于我项目规划首层做商业，目前较有参考价值的是亦城国际；⏹建议首层层高做到4.8-5米；标准层高做到3.8米。
电梯⏹亦庄区域中，写字楼较多地采用的是三菱品牌的电梯；且除亦城国际因为档次较高，有一栋设置了8部电梯外，其余的均为每栋四部电梯；⏹建议每栋四部电梯，使用三菱品牌或者是同档次的品牌,梯速为2.5-3米/秒。
空调⏹亦庄版块的写字楼除朝林大厦项目由于时间较早，采用的是整栋控制的中央空调外，其余的项目均能做到分户控制的中央空调；⏹君安国际采用的是地缘热泵动力系统的中央空调系统，虽然环保，但是成本较大不值得借鉴；⏹建议采用中央空调系统，采用风机盘管+新风换气系统实现对建筑制冷；采暖由换热站统一供给空调热水；供水⏹写字楼项目中较多地采用中、高区变频供水；⏹建议低、中、高区供水，中、高区经变频水泵加压供水至各用水点；供电⏹参考价值最大的是君安国际的供电标准；⏹建议我司项目写字楼的电容量达到83-100瓦/平方米；通讯⏹写字楼均做到了电话及网络接入大楼，亦城国际由于是5A级写字楼，因此采用了光纤上网方式，其余均采用的是DDN的上网方式；⏹建议电话、网络入单元内多媒体箱，采用DDN上网方式。
⏹建议楼体范围内可实现地上地下手机信号全覆盖。
安防⏹竞品项目中，在安防方面均为没有特别的设备，因此此设备在选购中属于弱化项目。
五、亦庄区域独栋项目调研中和科技园▪实景图▪背景资料大兴北京经济技术开发区中和街和永昌北路交叉口，中和地址街16号开发商北京经开投资开发股份有限公司入住时间2008年物业管理北京博大经开物业管理有限公司▪写字楼内部资料总楼层数共有三栋写字楼，每栋9层总建筑面积 1.8万平方米占地面积6770平方米标准层建筑面积A、B、C的标准层面积分别为770.76 m2、655.37 m2、1067.61 m2层高 4m电梯一栋有2部电梯电梯品牌三菱，载重1050kg空调系统中央空调，采用屋顶独立式风冷冷水机组+风机盘管+新风换气系统实现对建筑制冷停车位数量地下170个▪装修情况结构外墙内墙门窗安防框架结构玻璃幕墙、石材抹灰腻子LOW-E中空玻璃断桥铝合金窗，开窗形式为上、下悬窗无▪硬件配套采暖通讯燃气智能化水市政供暖，由设在地下的换热站统一供给空调热水电话、ADSL网络进入户内在弱电竖井机柜无无市政变频集中供水企业大道二期▪效果图▪背景资料地址北京经济技术开发区景园北街开发商北京经开投资开发股份有限公司入住时间2008年物业管理北京博大经开物业管理有限公司容积率 2.5绿化率《30%▪写字楼内部资料总楼层数16栋7-18层的独栋总建筑面积19万㎡占地面积 5.4万㎡标准层建筑面积1300平米产品面积300-1300平米主力户型300平米层高首层8.4m，标准层层高4.2m，顶层8.4-12.4m楼层载荷标准层为250 KG/平方米,首层二层载重量为500 KG/ 平方米电梯品牌上海三菱电梯，载重1050kg，速度为1.6米/秒空调系统中央空调，风机盘管加新风，新风采用新风双向换气机停车位数量1250个✧双Loft空间，随机应变。
首层、部分顶层设计有双loft空间，可单层使用，亦可拆分成两到三层。
▪装修情况结构外墙内墙门窗安防钢筋混凝土框架结构干挂石材+玻璃幕墙砂浆抹平刮腻子Low-e中空玻璃断桥铝合金窗，开窗形式为悬窗、平开24小时离线式巡更系统，24小时电视监控系统，24小时地下IC卡停车管理系统变频集中供水▪硬件配套采暖通讯燃气智能化供电供水市政提供热源，由设在地下一层的换热站统一供给空调热水电话、ADSL网络入户内机柜；每栋楼屋顶机房设置一个卫星接收天线基础市政天然气楼宇自控系统经开闭站、配电室变压至三相380伏供应客户使用，满足双路10KV高压电源供电，单体建筑的整体供电负荷按照100瓦/平方米提供客户使用变频集中供水BDA国际广场▪效果图▪背景资料地址BDA国际广场位于大兴区亦庄经济技术开发区荣京西街开发商北京中视联国际数字产业园建设有限公司入住时间2008年5月物业管理北京国瑞嘉物业管理公司容积率 1.98绿化率38%▪写字楼内部资料总楼层数共14栋，10栋独栋（其中2栋10层，8栋8层），4栋双拼（8层）总建筑面积12.3万㎡占地面积4万㎡标准层建筑面积500平米左右单体面积 3000-8000平米层高首层7.48m,顶层5.54m，标准层3.74m承重标准层200KG/㎡、首层400KG/ ㎡、顶层200KG/ ㎡（上人）电梯上海三菱电梯，1.75米/秒、1000千克空调系统中央空调，新风量：30（立方米/hp）；停车位数量地上44个，地下586个✧首层和顶层都设有8.4m和5.44m的loft空间，灵活的空间设计可以满足不同入驻企业的需求▪ 装修情况 结构 外墙 内墙 门窗 安防 框架结构LOW-E 玻璃、石材、U 型玻璃砂浆抹平刮腻子断桥铝合金窗无▪ 硬件配套采暖通讯 智能化 供电 水四管制水环热泵系统（即市政购买热水，通过中央空调采暖）DDN 、ISDN 公共天线：卫星、光纤电缆无电力供应：双路独立的10kw 电源供电。
2台1250kw 变压器8台630kw 变压器。
供电总量：7540kw市政供水✧ 特色BDA 的下沉式园林的占地面积是7000㎡，打造了高绿化率的生态办公楼。
芯中心二期▪ 实景图▪背景资料地址北京经济技术开发区核心区32号街区32M1地块开发商北京北工大软件园发展有限责任公司、北京经开投资发展有限公司入住时间2010年1月物业管理北京博大经开物业管理有限公司容积率 1.53绿化率31%▪写字楼内部资料总楼层数21栋楼，8栋双拼、7栋三拼、3栋独栋、三栋高层总建筑面积11.5万㎡占地面积 6.2万㎡主力户型 1800-3000㎡层高首层：4.2m,其余楼层：3.9m承重标准层200KG/㎡、首层400KG/ ㎡电梯日立，1.75米/秒、1000千克中央空调，采用屋顶独立式风冷冷水机组+风机盘管+新风换气系统实现空调系统对建筑制冷停车位数量地上2858个停车位▪装修情况结构外墙内墙门窗安防钢筋混泥土玻璃幕墙水泥和刮腻子高效节能的LOW-E中空玻璃无▪硬件配套采暖通讯智能化供电供水市政购买热水，通过中央空调采暖采用高速数据光纤宽带接入，骨干网采用1000兆交换技术无双路供电，提供380V工业用电至室内工业用水✧特色设计有地下室，并且地下室可做阳光休闲天井，便于装有遮阳罩地下采光又增加地上与地下的互动和灵活性。