第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称;其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的;在经济学上也叫不动产;二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产;地产类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地,以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地;l 工业用地：主要是指工业生产用地,包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等;l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等;l 交通用地：指城市对外交通设施用地,包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地;l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地,包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地;l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地;包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等;l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产;这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用;l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校,独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产;l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产;l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地,属特殊用地;l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地,包括市区边缘的农田、牧场、空地等;三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利;土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类;国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地,国家是国有土地所有权的唯一主体,用地单位或个人对国有土地只有使用权,没有所有权;集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地,集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织;四、房产的分类住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等;生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋;包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋,亦称写字楼;其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋,如外国驻华机构用房、宗教用房等等;五、房产所有权的分类占有权：对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前提条件;使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满足人们生产和生活的需要;收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金;处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权;第二节房地产市场一、房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所;广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动;二、房地产市场的特点：经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性;流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法;城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等,城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等;市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性;在房地产交易中,任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易;市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的;由于其性质和其所处的城市区域不同,其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差;供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场;一方面是人口的不断增加,需求也相应增长;另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本上是恒定的;不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通,为保证市场的有效供给,国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场;因此,房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制,具有不完全开放性;市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远,因而房地产市场只是一个不充分市场;房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性;房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性;三、房地产市场的分类1房地产一级市场：是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流,由政府直接控制和垄断经营;2房地产二级市场：是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场;3房地产三级市场：即存量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置;四、本市房地产市场概况：1一级市场：主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门;土地规划现状：本市现城市规划状况,包括住宅开发、市政建设及生活配套设施建设等内容;土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些,如：招标、拍卖等;2二级市场现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量;供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值;平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值;各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次,明确各档次价格界限,并分析各档次商品房的销售状况;3三级市场现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量;平均价格：现在售二手房标价的平均值供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值;主流房产销售状况：根据注册与交易状况,分析出主流价格二手房的销售状况;包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等;第三节房地产消费一、房地产消费的类型：投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用,而是为了作为投资对象,通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式,通过出售或出租来获取利润;生产型：对房地产的消费不是为了用于消费,而是作为生产和经营场所,为生产和经营提供活动空间或场地;消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用;此类物业主要是住宅和办公用房等;二、房地产消费的特点普遍性：房地产既是生活资料,又是生产资料,是人们生活必不可少的空间条件和活动基地;多样性：房地产可以用于工业生产,可以用于商业经营活动及办公楼等,也可作为城市居民居住的地方等;其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会,满足了房地产各方面的消费;不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的;其不可再生的性质决定了消费的不可替代性,其位置的固定不动性决定了房产间的差别性;连续性与间断性：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性;从社会整体看只要社会在发展,人口在增长,需求就会存在,体现出其连续性;但从个人来说,由于房地产是耐用消费品,一次购买可以满足长期的消费,不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买,它是间断地;消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不同,决定着不同的房地产具有不同的消费弹性;在市场经济条件下,房地产的消费是与收入水平是呈正比的,而其消费弹性与价格弹性成反比;增长性：一般情况下对房地产的消费总是不断增长的,这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的;此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等;三、影响房地产消费的因素1经济社会发展及城市化的水平经济社会越发展、城市化水平越高,对房地产的消费也就越大;随着城市的发展,城市土地面积的不断增加,城市对土地和住宅的消费也就越来越大;2城市人口增长及生活水平城市的发展,其人口也会相应增加,加之生活水平的提高,对城市土地的消费就越来越大了;3房地产价格水平与其它市场一样,价格的高低对于房地产的消费有很大的影响;价格高,就会限制对房地产的消费,价格低,就会增加对房地产的消费;4国家政策国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响;特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用;对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策;5城市产业结构城市产业结构发展的状况,不仅决定着城市对房地产消费的总量,而且决定着房地产产业的消费结构;6消费者对经济发展形势预测消费者的消费会受到外部环境的制约,外部环境影响着现实支付能力能否得到实现;如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的,房地产消费就会增长,如果是悲观的,消费会减少;第二章房地产开发经营第一节房地产开发经营的主要阶段及基本程序一、房地产开发经营的主要阶段：根据房地产生产和再生产运行顺序,以及各阶段经营管理的内容,房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段;1、建设工程项目设立或运行过程2、房地产建设工程项目规划与审批3、土地使用权的取得4、征地与拆迁5、工程建设与管理6、房地产的租售管理7、房地产的物业管理二、房地产开发经营的基本程序1、提出立项意向书,向市规划部门进行咨询;2、向本市计划委员会提交立项报告书,申请立项;如项目较大还需向规划委员会申报;3、市计委会同市规划管理部门经过研究审批,如果同意立项,发给立项批复意见书,并要求建设单位进行项目可行性研究;4、申请者向计委和市建委提交项目可行性研究报告;5、市计委、建委、首都规划建设委员会简称首规委与各专业局即自来水管理部门、燃气管理部门等审查可行性研究报告,如果同意可行性研究的,即下达审查通过的批复文件,并下达规划设计任务书;6、申请者根据批复,办理征地及前期规划准备工作,然后到城市规划管理局简称市规划局领取规划设计任务通知单,办理征地意见书;7、申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用部门征求意见,这一阶段可分为两种情况：第一种情况：所使用的土地如果属于新征土地,即农村集体所有的土地：1 到区、县土地管理局简称土地局、规划局,以及所用土地的乡政府村公所征求意见;2 将征求意见的结果报本市土地管理局;第二种情况：如果属于旧城改造范围地区的土地,即城市国有的土地：1 到当地的区、县的土地管理部门征求意见;2 将征求意见的结果报本市房地产管理局;8、以上第七项工作完成后,将结果报市政府审批;市政府审批后,正式办理用地手续;9、收到市政府关于土地使用权的批文后,同时进行以下三部分工作;第一部分：1. 划局办理规划用地许可证2. 申请确定规划设计条件3. 持规划设计条件到市公用局、供电局、环保及电信管理局征询意见4. 规划局审查后,下达规划条件通知单5. 根据规划条件通知单,委托有资格的规划设计单位或采用招标投标方式,选择规划设计单位进行归户啊设计,提出规划设计方案6. 到规划局领取设计方案送审书7. 规划局对规划方案进行审查,并提出对方案审查的意见8. 规划设计方案设计出图后,送规划局审图,方案通过后,可进行施工图设计,出图后报规划局审图;方案图批准后,到城市建设档案馆交保证金,到规划局领取建设工程施工许可证;第二部分：1 画桩位,并给出打桩条件2 委托测绘院钉桩、并进行测绘3 将打桩收集到的数据,提交设计单位;第三部分：1 持规划用地许可证和征地意见书以及用地申请报告经市计委、建委、规委批准项目可行性报告、规划设计方案、市规划局开据的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等等,到市土地管理局办理征地手续;征地方式根据建设用地性质的不同,分别采用拍卖方式,招标投标出让方式、以及划拨的方式等;如果占用耕地,还需要交纳耕地占用税;2 在立项报告批准之后,即可到建设项目所在地的区、县地政管理部门办理户口冻结手续等的工作;3 地政管理部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证;4 对建设用地进行三通一平等工作,即通水、通电、通路和土地平整等;在这里需要完成的具体工作是：a. 到园林局申请伐树许可证；b. 了解线路情况与供电局协商改造、移线方案；c. 燃气、道路、上下水等现状管线改路；d. 到供电局申请用电报装,做正式供电方案,申请施工临时用电,委托施工;10、完成以上各项工作后,即可进行施工前的准备工作;第一部分：1 到税务局领取税单；2 持年度计划、税单到区计委领投资许可证登记卡,登记并领取许可证;第二部分：1 到市计委申请列入计划此申请须经建委会签2 到市建委工程处领取开工审批表3 持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程上水、下水、热力、燃气、电力、电信报装工作,报装工作完毕后,在开工证上加盖公章,并交纳四源费四源费是指自来水建设费、污水处理费、供热建设费、燃气建设费;均按照建筑平方米收取如果是公建部分,则是根据使用量确定收取的标准,同时一般是在市政工程开工前交纳;4 到市建委主管部门核实任务5 到市建委工程处办理招标审批手续6 填写招标申请书,并到市招标办办理招标登记7 组织招标办及投标单位到现场勘察8 对施工单位进行资格预审9 进行预算审查处审查标底10 招标办审查标底11 建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议12 编写评标报告,经开标评标确定最佳建设单位,发出中标通知书13 经招标办同意正式确定施工单位11、完成以上工作,施工准备工作即将进入尾声,在这个阶段还需要做好以下几项工作：1 委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督2 到市统计局落实任务3 市审计局审核资金来源、任务来源及一切手续4 到市开发办秘书处登记备案12、完成以上工作,施工准备工作即告结束,到市建委领取开工证,进入项目施工阶段;第一部分：组织各项市政管线的设计工作第二部分：通知园林绿化主管部门,办理小区绿化手续第三部分：按道路方案施工,到市规划局主管部门办理道路施工许可证第四部分：1 办理自来水管线设计,到市规划局市政处办理上水管线施工许可证2 办理下水管线设计,到市政规划局市政处办理污水管线施工许可证第五部分：委托热力公司进行热力线路设计,到市规划局市政处办理热力管线施工许可证;第六部分：委托燃气公司进行燃气管线设计,到市规划局市政处办理燃气管线施工许可证;13、土建工程完工后,建设单位组织各项市政配套工程的施工;完工后组织施工单位、设计单位、质量监督单位及其它相关管理部门进行联合验收;合格后即可交付使用;第二节房地产开发经营的风险一、房地产开发经营风险1、房地产开发经营风险成因1 房地产位置的不动性或固定性,决定了房地产在地域上对市场供求的不可调剂性2 房地产投资时间的长期性决定了房地产经营对市场供求变动的不敏感性3 房地产投资经营的固定性决定了房地产投资经营的不易变现性4 房地产市场信息的分散性,在不同阶段有着不同的表现形式和作用2、地产开发经营风险的类型1 房地产经营管理自然风险：是由房地产经营管理过程中自然灾害,诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害形成的风险;2 房地产经营管理社会风险：分为两个方面,一是由于政治方面的原因引起的,如国家政治状况和政治形式、国家的宏观经济政策和房地产方面的政策等;二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的,如：盗窃、欺诈等形成的风险;3 房地产经营管理经济和市场风险：是由房地产市场状况的变动的不确定因素引起的;4 房地产经营管理技术风险：是由于科学技术的进步引起的风险;5 房地产经营管理企业内部的风险;3、地产经营风险的管理办法1回避风险;要求企业在经营决策时,尽量回避有风险或风险大的业务,选择无风险和风险小的业务,达到回避经营风险的目的;2转移风险;是将经营可能发生的风险全部地或部分地转移出去;减轻风险的损失;经营风险一旦发生,企业就要千方百计采取各种有效的措施,力求减少风险带来的损失;3经营项目实行保险;对经营项目实行保险,是经营者转移风险的一种比较好的方式;保险虽然也要支付费用即保险金,但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多;第三节房地产开发经营的可行性研究一、可行性研究的概念可行性研究：是现代经营管理活动重要环节和经营管理重要方法;房地产经营管理可行性研究是在房地产经营管理决策前对经营管理项目进行的综合技术和经济分析的一种科学方法;二、可行性研究的阶段可行性研究大体分为三个阶段,即机会可行性研究阶段；初步可行性研究阶段；;1机会可行性研究阶段及其任务其主要任务是确定经营方向,提出经营目标;对房地产的经营企业来说,就是对经营管理项目提出建议;2初步可行性研究阶段其主要任务是根据机会研究阶段的结果,进一步研究经营管理项目的规模、建筑材料的供应、投资地段的选择和选址,建筑工程的设计方案、项目工程的施工进度等状况;3终可行性研究阶段是可行性研究的最后一个阶段;其主要任务是对经营管理项目的技术、经济、以及市场等方面进行详细的和深入细致的分析论证、确定经营管理项目的有关主要因素,并对这些因素进行仔细的调查、分析、计算、评估,在这个基础上提出一个和几个可供选择的最优方案,作为经营管理的决策依据;三、可行性研究的内容房地产经营管理可行性研究由于包括的内容很多,可以根据不同的标准把他繁的内容归结为不同的方面;但是,房地产经营管理可行性研究必须包括以下三方面内容：1、地产市场问题;在市场经济条件下,生产都是为了满足市场的需要;所以其首要的就是研究有没有市场,市场的容量有多大;有没有市场的问题是解决房地产经营管理有没有“必要性”的问题;所以这个问题就成为全部可行性研究的基础和前提;2、工程技术问题;主要是研究规划设计和工程技术中的高科技含量的问题,以及规划设计工程技术中的难点是否能够解决或克服的问题;这个问题是解决房地产经营管理的“可行性”问题;3、经济效益问题;就是通过房地产经营管理的经济评价,研究是否赢利和赢利水平的高低;这是解决房地产经营管理“合理性”的问题或企业经营的最终目的的问题;四、房地产开发项目可行性研究报告1、房地产经营项目的背景状况2、房地产经营管理项目的概况3、可行性报告的基本数据4、房地产经营项目的成本估算5、资金筹集与供给方式6、资源采购与供应7、房地产经营管理项目市场分析8、房地产经营管理项目财务评价9、房地产经营管理风险分析10、国民经济社会评价11、房地产经营管理项目开工日期、竣工日期和竣工验收初步安排12、结论;第四节商品房预购预售管理商品房预购预售实际上就是房地产的期货交易;它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前或房产还没有竣工以前以预售的方式把房屋卖了出去;也就是先付款,后交货;在香港也叫卖楼花或炒楼花;一、预售房屋条件及程序〈〈中华人民共和国城市房地产管理法〉〉第四十四条规定,商品房预售,必须符合下列条件：1交付全部使用权出让金,选取土地使用权证书;2有建设工程规划许可证3按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期4向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;二、房屋预售的具体程序1房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请,并提交如下有关文件：企业开发资质等级证书和营业执照；土地管理部门出具的建设用地批文和规划部门签发的建设许可证；建筑施工合同；已完成投资额的证明和房屋基础工程验收合格单；房屋预售计划,包括商品房的位置、总单元数、各单位的建筑面积、销售时间和地点等;2经房地产主管部门批准后,预售单位与预购房者就可以签订房屋预售合同;3理房屋登记、鉴证;4房地产开发商在房屋竣工后,应当按房屋预售合同办理房屋交付手续,购房人凭房屋预售合同及房屋交付凭证办理房产过户手续,缴纳手续费用;第三章建筑学基础知识第一节建筑物的分类一、建筑物的用途分类及特点。