2020/8/5
东侧地块属于最优质的，建议在最终进行开发。 当本项目积累了一定量的目标客源，且树立了良好的物业形象，目标客 源的期待心理急速形成时，可视市场条件开发高阶的低密度产品。 商业物业的推案是集聚人气的重要手段，但对于整盘形象起到稀释作用， 住宅的物业属性将会在短期内有所弱化，市场形象模糊。 通常我们认为应商业物业最先开发并上市，但这无法在本项目实现，我 们建议二期进行开发，但上市时间视情况再定。 我们将进一步关注跟进本项目的地块获取进程，及时对开发节奏提出 相关建议。
80 60 40 20
0
62.3%
31.66
51.37
1.4%
2019年
2000年
34.9% 58.3
2019年
77 18.8%
2019年
116 50.6%
2019年
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
商品房销售面积（万平方米）
同比增长
2020/8/5
2020/8/5
地块特质分析 地理位置
2020/8/5
由上海青浦、松江和昆山 周庄所组成的上海远郊短 期都市旅游圈已基本形成， 周庄以 “中国第一水乡” 的市场形象，于“江南六 镇”中处于绝对的领跑位 置，同时成为该旅游圈中 的重要核心。
2020/8/5
周庄的“保护和发展并举”的经营模式也可圈可点。不存 在脱离了“发展”理念的单纯意义上的保护,同样也不可 能存在脱离了“保护”的单纯意义上的发展,“保护和发 展并举”的崭新思路成为古镇发展的样板。
2020/8/5
比上年增长146.6%；合同金额56.50亿元。商品房价格一路上扬。 现房综合平均售价达2546元，比上年增21.4%。其中普通住宅 2083元，别墅、高档公寓3999元，商业营业用房3722元，分别比 上年增长10.3%、28.0%、38.9%。期房平均售价2781元。
140 120 100
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
ห้องสมุดไป่ตู้
2020/8/5
昆山旅游市场研究
旅游产品类型 目前，昆山旅游产业结构合理，产品 构成丰富，适合不同消费层次需求。 以周庄为代表的水乡古镇旅游产品； 以旭宝高尔夫俱乐部、大上海高尔夫 俱乐部为代表的高尔夫康体旅游产品；
2020/8/5
以丹桂园、昆山国家农业示范 园为代表的现代农业观光休闲 旅游产品； 以巴城阳澄湖、淀山湖为代表 的休闲度假旅游产品； 以云海度假村为代表的餐饮住 宿设施完善的宾馆饭店业旅游 配套产品。
第五部分：户型
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
蓝色海岸别墅 (中国 海南 博鳌) 新亚洲风格的中密度联体别墅
2020/8/5
蓝色海岸别墅 (中国 海南 博鳌) 新亚洲风格的中密度联体别墅
建筑与外部自然景观 的处理方法参考:
2020/8/5
涵碧楼 (中国 台湾 日月潭) 低层别墅的亲水庭院
2020/8/5
涵碧楼 (中国 台湾 日月潭) 高层景观建筑的反射池
2020/8/5
第三部分：
旅游地产市场研究
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
认知总结
综上所述，我们可以清晰的看到，本项目从客观地理环境、周 遍基础设施、综合配套环境、同质开发壁垒等方面看，存在巨 大的市场风险：
从现状看：
位于二级城镇交通动线上，但“前不着村，后不着店”，生 活配套缺乏；区域旅游地产市场的投资热潮尚未真正形成；房 地产市场需求面窄，投资品种主要局限在商业物业；距上海60 公里，当天可以来回，区域集客能力不强；发展商在品牌上无 优势，无法通过品牌效应在树立独特的市场形象。
2020/8/5
2020/8/5
tuanyuan
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
特色 会议
围绕 水休闲/水娱乐/水享受/
水生活 设计理念和功能导向 而建立的综合配套设施系
统
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
本项目地块位于周庄镇 东南角，周庄镇则同村 南侧。
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
劣势分析：
项目地块靠近规划的 工业开发区。外延道 路有限，交通受到一 定限制。周边基础配 套设施较少，生活条 件有待改善。临近药 厂，可能造成污染。
2020/8/5
2020/8/5
威胁分析：
城市发展水平不快， 居民消费水平较低 。 周庄房地产市场发 展单一，产品结构 性矛盾突出 。
2020/8/5
第一部分：
项目总体概念定位
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
周庄源 未来水乡
度假居住系统 体验商业系统 户外商务系统
2020/8/5
私家 别墅
景观 公寓
特色 酒店
沿水 商店
沿路 商店
企业 会所
2020/8/5
从未来看：
随着招商进程的推进，不排除地块北侧的周庄开发 区将严重影响本案区域的整体环境； 区域规划前景不明朗。 因此，从满足消费者的需求，从产品入手，于规划， 建筑，景观，户型及公共空间形成有效的市场区隔， 以全新的市场形象入市
2020/8/5
2020/8/5
定 位 / Positioning
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
普通度假公寓 联体别墅
商业及配套 酒店式度假公寓
独立别墅
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
2020/8/5
蓝色海岸别墅 (中国 海南 博鳌) 新亚洲风格的中密度联体别墅