**地产会议纪要
一、会议主题：**地块产品定位讨论会
二、会议时间：2013年9月23日
三、会议地点：**地产二楼会议室
四、主持人：**
五、参会人员：(应到13位，实到13位）
【我方】：**
【设计方】：**
六、记录人：**
七、会议议题：**地块产品定位
会议内容
第一部分设计方新区副中心地块市场调研和产品定位成果汇报
一、项目优劣势分析：
1、优势：
（1）区位优势：**新区位于**市现有主城区北部，北接**，是
**市集全市之力重点打造的未来城市新区。
新区副中心定位为生产性
服务功能，包括行政办公、高等教育和居住等。
**新区优越的区位条
件决定了其必将成为实现产业对接的前沿阵地。
本项目处于新区副中心，区位优势明显。
（2）交通优势：**新区位于南北交通走廊的核心要道区域内，高铁、**铁路、**高速、**国道南北向通行，**铁路、**铁路等地方铁路贯穿东西。
项目东邻**北路，处于核心主干道上，往北顺利到达**等区域，往南连接**东城区。
路网发达，交通便利。
（3）政策优势：改革与城镇化是中国经济增长的持续动力。
新型城镇化将给房地产业带来新的机遇和增长动力。
（4）城市规划优势：按照**城乡总体规划，主城区采取“整体向北、联动东西”的空间发展战略。
未来规划利好。
（5）产业优势：**经济产业布局即有传统的优势产业做基础，又有新兴产业布局，符合产业升级方向，同时迎接东部产业转移，未来发展潜力巨大。
快速发展的第二产业将为**市带来大量的产业人口和经济发展动力，产业支撑下经济增长势头良好，非公经济GDP占比较高，且比例仍在持续增长中，为**房地产市场发展提供良好的契机！
（6）城市人口优势：与其它地市相比，**常住人口基数不高，住房需求量大；**市城镇化42.82%，按照发达国家城市化发展规律，城市化处于30%-70%期间，为房地产快速发展期。
人均可支配收入逐年稳步增长，为房地产市场的发展提供了有力支撑。
2、劣势：
（1）资源配套劣势：地块自身无一线自然景观资源优势。
周边1km内仅有**市新区医院及新区实验学校，虽紧临**文化广场，缺乏购物超市和商场，配套尚不完善。
（2）发展现状劣势：规划起点高，但片区尚不成熟，处于前期建设期。
片区人口基数少，居住生活氛围不足。
区域认知度不高。
二、项目整体定位分析:
1、**房地产市场分析：
（1）按房地产价值梯级与驱动因素的差异，可将**房地产市场分为四个板块：老城区板块，西城区板块，**新区板块，东城区板块。
房地产各版块，从区域形象，产品供应特征、价格表现、置业人群特征都表现出明显的区域差异。
其中**新区板块区域在售项目较少，属价格洼地，但物业形态较为多元化。
（2）**房地产市场为内向型市场，对外辐射能力不强，地产的区域性明显。
目前处于房地产开发的中期阶段，逐步进入了品牌化、品质化开发阶段。
（3）**市场上项目规模普遍为中小规模，容积率基本处于
2.5-
3.5之间，产品以高层和小高层为主，多层产品与别墅产品是市场供应的稀缺产品，且溢价能力较明显。
**新区将会是未来**房地产开发的热点区域，将成为稀有产品的供应点。
2、客户及产品定位：
（1）项目首期（1-3年）：客户群为政府公务员等追求低容高品质稀缺产品的市区外溢客户；产品类型为经济型双拼/联排别墅的标杆产品和性价比类低密度洋房（5—6层为主）的主力产品；物业为高端需求；
（2）项目中期（4-6年）：客户群为周边**电气谷及对外贸
易加工等产业集聚区带来的产业人口；产品类型为经济型联排别墅的产品和性价比类低密度洋房（5—6层为主）的主力产品；物业为高端需求及部分改善型需求；
（3）项目后期（7-8年）：客户群为城镇化、产业集聚区成熟带来的刚需为主及部分投资性需求；产品类型为高层的主力产品，保证项目利润最大化；物业为刚需和改善型需求为主，辅以部分投资需求；
3、形象定位：**首席，绿色空中墅落豪宅社区。
三、概念方案主要经济技术指标：
1、地块用地指标：
（1） 46#地块：红线内用地78383㎡,其中：商服用地面积14989 ㎡，住宅用地面积63394 ㎡；
（2）41-2#地块：红线内用地84575㎡（住宅用地）;
（3）建筑密度：≤20%；容积率：＜3.0；绿地率：≥35%；
2、46#地块主要经济技术指标：绿线内用地面积72122平方米，主体建筑<30层，建筑高度<100米，总建筑面积251670平米，计容建筑面积170470平米，不计容建筑面积81200平米，综合建筑密度28.56%；
（1）商服地块：绿线内用地面积11632平方米，主体建筑为7层，计容建筑面积20140平米，容积率1.73；
（2）居住地块：绿线内用地面积60490平方米，主体建筑为<30层，计容建筑面积150330平米，容积率2.49；
3、41-2#地块主要经济技术指标：绿线内用地面积76914平方米，主体建筑<30层，建筑高度<100米，总建筑面积321370平米，计容建筑面积230230平米，不计容建筑面积91140平米，建筑密度24.19%；
4、绿色智能新技术展示：
（1）外窗系统－断桥隔热铝合金+LOW-E镀膜玻璃；
（2）拉法基屋面系统，通过位于屋面瓦与屋顶防水系统之间铝箔阻隔膜大大提高屋顶的防水性能和调节温度，保证室内
温暖；
（3）顶棚柔和辐射冷暖系统；
（4）垃圾处理卫生系统。
第二部分会议讨论和总结：
此次会议对设计方详实的市场调研给予了肯定，结合我公司开发周期安排，重点对46#地块概念方案的细节问题做了进一步探讨和点评：
1、建筑整体规划过于规整，缺少亮点，创新意识不足；产品定位区间偏低，与周边项目产品有同质化倾向；
2、结合我公司发展和品牌战略，要树立项目差异化设计理念，引领**高端路线，确立品牌知名度，代言**地产发展方向；
3、商业街要定位较强的功能性主题，区别于周边项目的商业街形态，内部商业定位则要强调高端私密性；
4、在建筑风格上，可借鉴徽派等具有中国特色的建筑风格；在景观设计上，可借鉴移步换景的中式园林表现手法。
结合**独特的地域特征，将中国文化更好的植入项目，提高产品的品位和文化附加值；
5、要体现文化、科技、生态的项目定位特征。
客户定位为高素质、高文化品位人群。
结合以上讨论，要求设计方从差异化角度确定产品的高端定位，对46#地块做进一步深化设计。