什么是“一书两证”，简述相应的规划管理的目标、内容和程序。

一．一书两证
一书两证：《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》统称为一书两证。

二．规划管理的目标、内容和程序
《建设项目选址意见书》
①是城市规划行政主管部门审核建设项目选址的法定凭证；②是土地部门提供土地，计划部门项目立项的依据；③设计任务书（可行性研究报告）报请批准时，必须附有城市规划行政主管部核发的选址意见书。

一、规划管理内容：
①经批准的项目建议书；
②建设项目与城市规划布局的协调；
③建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调；采取的运输方式；
④建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调；
⑤建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景
名胜、文物古迹保护规划的协调。

二、规划管理目的：
1、保证建设项目的布点符合城市规划；
2、对经济、社会发展和城市建设进行宏观调控；
3、综合协调建设选址中的各种矛盾，促进建设项目的前期工作的顺利进行。

三、规划管理程序：
1、建设单位在编制建设项目设计任务书时，应向建设项目所在地县、市、直辖市人民政府城市规划行政主管部门提出建设项目选址申请。

申请选址时，建设单位应向城市规划行政主管部门提交下列文件：
①是已经批准的项目建议书；
②是建设单位建设项目选址意见书申请报告；
③是该项目有关的基本情况和建设技术条件要求、环境影响评价报告等文件。

2、参加选址：城市规划行政主管部门与计划部门、建设单位等有关部门一同进
行建设项目的选址工作，包括现场踏勘，共同商讨，对不同的拟建地址进行比较分析，听取各有关部门、单位的意见。

3、选址审查：城市规划行政主管部门经过调查研究、条件分析和多方案比较论证求对该建设项目选址进行审查。

必要时应组织专家论证会进行慎重研究府和市长研究决定。

4、城市规划行政主管部门经过选址审查后，核发选址意见书。

对于特别复杂的建设项目，可委托城市规划设计院编制建设项目选址意见书的报告，然后城市规划行政主管部门根据报告核发选址意见书。

《建设用地规划许可证》
是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

一、规划管理内容：
1、控制土地使用性质和控制土地使用强度；
2、确定建设用地范围；
3、调整城市用地布局；
4、核定土地使用其他规划管理要求。

二、规划管理目的：
1、控制各项建设合理地使用城市规划区内的土地，保障城市规划的实施；
2、节约建设用地，促进城市建设和农业的协调发展；
3、综合协调建设用地的有关矛盾和相关方面的要求环境的综合效益；
4、不断完善、深化城市规划。

三、规划管理程序：
1、认定建设用地定点申请：建设用地单位向城市规划行政主管部门提出定点申请，城市规划行政主管部门要严格审查建设项目有关文件，如设计任务书(可行性研究报告)、批准投资文件、城市规划行政主管部门核发的选址意见书等，如果符合受理申请条件和要求，则予以受理，否则不予受理。

受理后填定建设用地定点申请表。

2、根据需要征求有关部门意见：建设项目用地，必然要涉及周围不少单位，要发生业务联系、协作关系、生活联系、邻里关系等，还会产生各种矛盾和互相干扰或影响，因此，城市规划行政主管部门应根据该建设项目用地的性质、规模、发展情况，决定向哪些部门、单位征询意见。

如污染较严重的，要征求环保部门的意见；易燃易爆的，要征求公安消防部门的意见；需要征用土地的，则需要征询土地管理部门的意见等。

填好建设用地征询意见表。

3、核定建设用地位置和界线：根据城市规划要求和征询有关部门、单位意见的情况，城市规划行政主管部门对建设用地单位提出的用地申请的位置和界线进行核定，初步划出该建设项目用地地址和红线范围。

4、提供规划设计条件：建设用地位置和红线范围初步拟定后，城市规划行政主管部门应当向建设用地单位提供规划设计条件，以便为进行该建设项目总平面规划设计提供依据。

5、审查建设用地总平面布置：建设用地单位根据规划设计条件通知书的要求进行建设项目总平面布置(一般委托规划设计单位提出总平面布置图)，然后交城市规划行政管理部门审查。

主要审查其用地性质、规模和布局方式、运输方式是否符合规划要求，建筑与工程设施的布置是否合理用地、节约用地和符合规划设计条件通知书所规定的要求。

6、核发建设用地规划许可证：经有关领导审查批准后，城市规划行政主管部门正式确定该建设用地的位置、面积和界限，核发建设用地规划许可证。

7、建设用地单位取得城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证后才能到土地管理部门办理建设用地征用划拨手续。

《建设工程规划许可证》
是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

一、规划管理内容：
主要包括建筑审批管理、建筑设计的建筑管理和违章建筑管理。

具体主要管理内容要素如下：
1、建筑物使用性质的控制；
2、建筑容积率的控制；
3、建筑密度控制；
4、建筑高度的控制；
5、建筑间距的控制 (日照、消防、卫生、安全、空间等)；
6、建筑退让控制(退界、退红线、退铁路线、退电力线、退河道线等)；
7、建筑基地绿地率控制；
8、基地出人口，停车和交通组织控制；
9、建筑基地标高控制；
10、建设环境的管理；
11、各类公建用地指标和无障碍设施的控制；
12、综合有关专业管理部门的意见。

二、规划管理目的：
1、有效地指导各类建设活动，保证各类建设工程按照城市规划的要求有序地建设；
2、维护城市公共安全、公共卫生、城市交通等公共利益和有关单位、个人的合法权益；
3、改善城市市容景观，提高城市环境质量；
4、综合协调对相关部门建设工程的管理要求，促进建设工程的建设建设工程规划管理的内容建设工程管理的内容主要包括建筑工程规划管理、市政管线工程规划管理和市政交通工程规划管理。

三、规划管理程序：
1、认定建设工程申请：建设单位向城市规划行政主管部门提出建设申请，城市规划行政主管部门要严格审查建设工程有关文件，如建设用地规划许可证、土地使用证、批准投资文件以及批准的设计任务书(可行性研究报告)等，如果符合受理申请条件和要求，则予以受理，否则不予受理。

受理后填写建设工程申请登记表。

2、根据需要征求有关部门意见：城市规划行政主管部门认为必要时比如：需要征询有关专业管理部门的书面同意意见。

①关于兴建高层建筑、大型公共建筑或锅炉房等易燃易爆危险性工程的消防安全部门签署的意见；
②关于有污染工程的环境保护部门的意见和环境质量影响鉴定书；
③关于兴建配电房、变电站时经供电部门签署的意见；
④关于涉及文物古迹、园林绿化和河道的保护范围时经文物、园林、河道管理等部门签署的意见；
⑤关于涉及航空、高压线走廊、无线电收发、人防等时经航空、电力、电讯、人防等部门签署的意见：
⑥关于涉及卫生防疫时经卫生防疫部门签署的意见。

3、提出规划设计要求：城市规划行政主管部门可提供地形图、该建设工程建设地段规划道路红线图，并对该建设工程提出规划设计要点，征询有关部门的意见后，综合确定规划设计要求，核发规划设计要求通知书；以便建设单位按规划设计要求通知书的要求委托设计部门进行方案设计工作。

4、审查设计方案：建设单位提高设计方案(一般报审的设计方案不应少于两个)文件、图纸(包括模型)后，城市规划行政主管部门对多个方案进行审查比较，审查其总平面布置与交通组织情况、工程周围环境关系、个体设计体量、层次、造型、色彩、风格等，进行方案选择和技术经济指标的分析，确定设计方案和提出规划设计修改意见，核发审定设计方案通知书，以便建设单位据此委托设计部门进行施工图设计，重要的设计方案应由市政府组织有关部门和专家进行审定。

5、审查施工图后，核发建筑工程规划许可证：建设单位持注明勘察设计证号的总平面图，个体建筑设计平面图、立体图、剖面图、基础图、地下室平面图、剖面图等施工图纸，交城市规划行政主管部门进行审查。

经审查批准后，城市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证。

建设单位获得建设工程规划许可证后方可开工。

6、放线验线：建设单位按照建设工程规划许可证和批准的施工图放线后，应向城市规划行政主管部门申请验收线并报告开工日期，城市规划行政主管部门现场验线无误，做好验线记录，同意开工后，该建设工程方可破土动工。