房地产营销思路及其战略房地产交易是重要的商业活动之一。
开发商在土地上投入巨资兴建房地产产品，再将这一产品出售于消费者，这一系列过程属于市场营销范畴。
早期的房地产市场，开发商很少，兴建的房地产产品也很少，而市场需求又很大，其结果当然是供不应求。
这时，开发商仅需通过简单的信息沟通便可轻易售出，谈不上市场营销问题。
后来，随着开发商的不断加入，房地产业开始起飞，数量逐渐增加，质量不断提高，房地产市场逐渐由卖方市场转向买方市场，房地产营销成了备受重视的学问，房地产开发者与销售者的专业化分工成为必然趋势。
特别是80年代中期以来，我房地产市场需求急剧扩大，房地产业也随之迅速发展壮大。
时至今日，房地产业市场竞争已日趋激烈，一些有远见的房地产开发商及其经营决策者已开始认识到运用市场营销方法来销售自己物业的重要性。
在这种情况下，广东省协联房地产营销交易服务中心应运而生了。
协联中心依靠广东营销学会房地产营销专业委员会200多位房地产专家教授作为强大后盾，从事房地产市场的调查、分析、营销计划及其可行性研究，帮助企业进行营销策划、资产评估、法律咨询、信息中介、代理销售、引进外资，为企业开拓国内外市场提供全方位的综合性服务。
协联中心的服务包括：从房地产前期开发即介入策划，进行全面的市场可行性研究，然后针对价格定位，销售渠道和宣传策划等问题为开发商制订详尽的营销策划报告，最后才把经过精心包装的项目或产品推向市场。
对于滞销楼盘，协联中心将组织高层次的房地产研究专家及有成功经验的房地产企业家进行深入的调查研究，找出滞销的原因，提出解决问题的办法。
在楼盘条件相当的情况下，我们将正确引导投资者或消费者“对号入座”，让他们在滞销楼盘中也能找到闪光点和合适点，从而接受这些楼盘。
要使房地产业步出低谷，走出困境，有待于国民经济的腾飞，有待于合理化规范化开发房地产市场。
在当前的形势下，就必须遵循房地产业开展的自然规律，这些规律的关键之处实际上只有八个字，这八个字便是：定位准确、产销对路。
了解投资者或消费者的需求，并运用合适的产品、定价、促销和服务等方法来满足他们的需求，这是现代市场营销观念的核心。
开发商应本着顾客需要的宗旨去开发经营房地产，这样才有可能吸引合作者，才有可能赢利。
目前，不少企业以赢利为第一目标，盲目大量开发消费者并不需要的房地产项目，结果因位置不妥、价格过高或设计欠佳而难以售出，凭空遭受损失。
实际上，一个市场营销者才是一个最好的利润挖掘者和创造者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉营利机会。
这样做的结果可想而知，由于是有目的地、有针对性地开发房地产，自然不存在市场问题，也就自然不存在资金被“套住”的问题了。
有了流动资金，就可开发新的、更有利润的项目，企业也就必然会得到更大的发展。
广东省是我国房地产业发展较快的地区，在许多方面走在全国前列。
然而，大量统计资料表明，各种楼盘总体上还处于阶段性供求失衡状态，具体表现在市场的有效需求不足，仍大有潜力可挖。
摆在我们面前的课题便是怎样去打开房地产市场的大门，去激活潜在需求。
而增加有效需求，通过正确的市场营销策略，可变无效供给或低效供给为有效供给。
房地产“低迷”状况对整个房地产业来说都是一个“炼狱”过程。
它必将促使开发商重视开发前的产品定位、开发中的质量把关、开发后的物业管理及其销售服务。
今后房地产市场竞争必将更趋激烈，如何在竞争中运用营销策略去赢得胜利，已成为房地产开发商的必修课程。
这也是去正视和研究这一客观规律，才能有效地解决目前房地产销售方面的尴尬局面，才能使房地产企业在竞争中立于不败之地。
《工艺 材料》培训纲要（二）一、木材（一）树木：根据树叶的形状可分为：针叶、阔叶；针叶：俗称软木、软材；`特点：纹理直、木质软、易加工、变形小；例如：北方：红松、落叶松南方：冷杉、柏杉、云杉阔叶：俗称硬木、硬材；特点：纹理美观、木质硬、密度大、易变形、加工较难（所有饰面板都利用其纹理的优点制成）硬木又分为：硬杂木：即硬木中的杂木，其硬度相对硬木小；例如：水曲柳、椴木樱桃木：并不是真正的樱桃木、实为桦木，其纹理接近樱桃木（注：真正的樱桃木不成材，也不能用于装修）注：家俱与装修不同，做家俱的木材一般为硬木、其纹理美观，而真正好的硬木材率低、造价高、属于高档类；明清代一般用硬木居多；（二）木制品1、胶合板（俗称：三厘板、五厘板或三合板、五合板）南方称：三夹板、五夹板。
公司正规称：三厘板、五厘板（厚度为mm）制成：从原木上旋切成几层的皮，再将切下的几层叠合而成；（1）特点：A、在使用上节约木材；B、将木材切成薄板，则破坏了其内应力，再经过叠压工序，使内应力变小，故不易弯曲；2、硬纸纤维板（装修中较少使用）3、木丝板（极少使用）制成：利用木材的碎料刨成木丝，加水泥、玻璃胶压制而成；特点：保温、吸尘注：客户在装修前会请教一些建筑师，若提到木丝板，请设计师注意，木丝板已淘汰）4、贴面碎木板（大芯板）（1）制成：用不成材的木料加胶、叠压、贴面而成的人造板材；其木芯用软木（软木芯比较好），不易变形、易加工；其材质越单一越好；木皮比饰面板的木皮厚（2）厚度：均匀；18mm为最佳；（3）接缝：AAA：板缝不大于2mm；AA：板缝不大于3mm;注：若客户问能不能保证都不大于2mm，我们只能回答客户若不合标准，我们保证更换;（4）外观：平滑、厚度均匀、光洁度好；5、中密度板：把不成材的废料打成碎沫，通过加胶、加高压而制成，加工工艺复杂；由于将其打成碎沫，故其应力小，由于表面有一层蜡故不怕水；但是板材的断面特别怕水。
6、刨花板：木材的废料、树枝打成碎渣，经加胶、压制而成；工艺相对简单；将其打成碎渣、其应力仍然存在，故变形；由于加工过程中需加大量的胶，故易怕水、易变潮；（公司不使用）7、饰面板：（其各种气质、各种风格都不一样，不要大家一哄而上，只要加上设计就会变得有其特殊的风格和个性。
举例：“全国上下一片榉”）其表面的木皮为硬木，纹理美观；其质量与厚度有关；一般为3mm,表皮很薄，则易开裂；进口的为3.6mm，但其价位高；不同的饰面板，其颜色、纹理也不同，所表现的效果也不同；注：一般木材都有棕眼（高档木材其棕眼小），浅色的木材切忌大面积使用，如：枫木、白椽木、白榉等），结子与纹理的重叠点易造成脏点的效果，所以在使用时应与深色的木材对比使用；越是高档的其棕眼越大，上色越容易。
（三）柚木泰柚木：泰国生产的柚木（分花纹、直纹、黑线直纹）美柚木：纹理呆板、慎用；金丝柚木：慎用；橡木：跟曲柳很像；榉木：胡桃木：樱桃木：不是真正的樱桃木，不成材；用于地坂上实际都为桦木（桦木，南方、北方都有）；<但饰面板里不知是什么东西>。
花梨木：又称酸枝木；在饰面行业里用得不是很多；注：选用高档木材时，黑线越深、越均匀、越清晰为最佳；当客户在选购时，要告知客户平常所购买的不如样板好；（四）木地板1、高强化复合板：耐磨、耐冲击，相对便宜；2、实木地板：用开采的木材直接制成，上面一层为硬木，下面二层为实木，易收缩、易变形；但手感好，显高贵；通常上面都采用淋漆。
3、素木地板：即不带漆的，硬度大，光亮，溜平性能好；用土窑法烘干，易开裂，不能保证质量；4、实木复合木地板：作法与大芯板类似，中间为碎木块，其纹理自然，但硬度差；（五）木材的指标1、含水率：国家规定木材的含水率为15%；2、纤维饱和点：最高饱和点为30%；3、防变形：（1）降低木材的含水率；（2）空气间的湿度与棕眼是相通的，应将木材的表面油漆将棕眼盖住，则可防变形；（3）干燥：采用烘干手法；A、相对烘干：土窑法；利用烟的热量从而提高室内的温度，降低木材的含水率；缺点：若温度不高，其细胞仍存在，不能做到完全烘干；完全烘干大概在20—30天；B、真正烘干：蒸气、红外线烘干；特点：能够杀死木材中的细胞，将树脂吸出来，使其不易吸收外界的水份，但其成材率低，故造价极高；4、防腐：（1）降低含水率与木材的变形有关；含水率小于18%时，木腐菌不易生存；（2）通风；（3）加防腐剂；二、油漆1、清漆：透明无色（漆膜厚，泛黄）（1）酯胶清漆（俗称耐水清漆）特点：耐水性好，光泽不持久，干燥慢；多用于室外；（2）酚醛清漆（俗称永明清漆）特点：耐久性好，光泽好，耐热、耐酸碱；（3）醇酸清漆（较低档、公司少用）优点：附着力强、耐久性好、光泽好、施工简单、漆膜厚；缺点：干燥慢、漆膜软、不易打磨、易产生流坠、易粘尘土；（4）硝基清漆：优点：干燥快、耐磨、光亮度好、手感好、不易染尘土，适合作家内装修；缺点：漆膜薄、需多次打磨、毒性大、气味大、环保性最差；其产生效果与其工艺有关：高档工艺产生高档效果—高档漆；低档工艺产生低档效果—低档漆；（5）聚氨酯漆：广泛用于家俱厂优点：（1）溜平性能好；（2）漆膜厚（两底、两面即可）（3）施工工艺简单；（4）易于打磨；（5）光亮度好、韧性好；缺点：若用于装修中，其干燥慢（表面干燥需40分钟、完全干燥需3—4小时），且要求现场保持干净；注：硝基清漆硬度大，怕烫，聚氨酯漆不怕烫；在雨季中装修，需加化白水；（化白水作用是将水雾去掉）聚氨酯漆的环保性优于硝基清漆，且省工时；但价格高于硝基清漆；２、瓷漆（清漆中加颜料）；较稠、一般在工艺上有所不同；清漆与瓷漆相对应；３、混油：（清漆中加颜料）４、漆片：（又称虫胶清漆）外形类似虾片，但比其略小；使用时用酒精浸泡；较低档，公司不使用；固体时称漆片、液体时称虫胶清漆；三、工艺１、油漆工艺：腻子：胶腻子（披灰腻子）：白乳胶漆＋石膏粉（严禁滚漆）油腻子：清漆＋石膏粉血腻子：用猪血拌腻子，其优点干燥快、不易开裂；但不适合大面积操作；注：装修质量的好坏有时取决于油漆的工艺；２、磨褪工艺：硝基磨褪又称蜡克，即磨褪后要上砂蜡，光泽度好、手感好，但工艺费工；缺点：返修时，须把蜡除掉才可修补；３、擦漆（中高档工艺）即：用纯棉的针织布（背心）裹上干净的棉球蘸油漆以打圆圈的形式进行擦漆（一般先打底）。
每擦一遍，要对一些稀料。
一般要先刷三、四遍，再擦15—20遍，打圆圈。
经过擦漆的工艺手感好、平整度好。
注：混油工艺比清油工艺报价要稍低；４、喷漆工艺：本公司作混油时使用喷漆工艺。
由于喷漆工艺要求较高，且费工、费漆；工人需戴防毒面具，而且对喷枪的要求较高（国产的喷枪喷出的油漆颗粒大，达不到效果；进口的喷枪价位极高，但喷出的手感好、均匀、视觉效果好）；但费工费料。
５、喷擦工艺（中高档工艺）四、其他材料１、石膏板：又称纸面石膏板即：两面为纸、中间为石膏板；一般用于吊顶、隔墙；（吊顶厚度为９mm,隔墙厚度为12mm）；２、防水纸面石膏板：具防潮的作用；一般用于厨房、卫生间作扣板，有长条状、方框状；利用其防水性能，可作外墙的墙面；利用其耐擦的性能、可作内墙的墙面。