宗地面积 容积率 建筑限高
0.8127公顷 ≤2.0 ≤15
宗地坐落 建筑密度（%） 土地用地
2999
土地单价（万元/ 亩）
246
受让单位
二.地块价值点评
地块价值小结： 该地块于2010年8月被秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司所得。该地块宗地 面积8131平方米，容积率为2.0，土地单价246万元/亩。目前周边配套完善、公共空间丰富宜人 ，离市中心较近。
秦皇岛项目分析
北京连城基业房地产经纪有限公司 2011.03.29
1
分析研究目录
一、区域概况、发展 二、项目宗地周边配套 三、区域地产典例解析 四、新政下区域地产 五、项目建议与总结
2
区域概况-城市背景
秦皇岛市概况：
秦皇岛市地处河北省东北隅, 南临 渤海，北倚燕山，东接辽宁，西近津京， 万里长城横贯全境。地理位置十分优越， 为东北、华北两大经济区的结合部。秦 皇岛市拥有亚洲最大的煤炭输出港，高 速公路、铁路穿市而过，飞机场可起降 大型客机，城市交通快速、便捷。秦皇 岛属暖温带半湿润大陆性季风气候，冬 无严寒，夏无酷暑，四季分明。全市辖 三区四县，即海港区、北戴河区、山海 关区、昌黎县、抚宁县、卢龙县和青龙 满族自治县，总面积7812.4平方分里， 海港区为市人民政府所在地。
本土企业 正在开发建设的小区有红桥蓝座二期项目。
取得预售许可证
本土企业 正在开发建设的小区有怡安嘉园二期项目。
取得预售许可证
本土企业 正在开发建设的小区有江南人家项目。
取得预售许可证
本土企业 正在开发建设的小区有邹吕庄改造建设项目。
取得了1宗海港区商业用地
本地企业——以在售的开发项目为主，注重塑造楼盘品牌，新拿地企业 较少
3
区域概况-城市背景
海港区为市人民政府所 在地。到2009年初，总 人口为296.3万人, 其中 市区人口84万人，约占 总人口的27%，近两年来 非农业人口增长速度明 显高于总人口的增长速 度，说明农业人口向非 农业人口的转化速度在 加快，城市化发展进程 提速，城市规模在扩大。
4
区域概况-项目宗地位置
16
区域概况-商品房供应

2010年，秦皇岛市中 心区商品房代表性供
应项目有14个，新增
供应量80.4万平方米， 环比上涨224.6%，同 比上涨283%。 近期，秦皇岛市中心 区商品房新增供应项 目有14个，其中9个 在海港区；4个在山 海关区；1个在南戴 河区。
近期，秦皇岛市中心区商品房新增供应项目有14个，新增供应量80.37万平方米，环比 大幅上涨224.6%，同比上涨283%
14
区域概况-近期土地公示
2010年下旬至今秦皇岛市中心区公告出让代表性地块列表
编号 宗地 编号 位置 土地 性质
宗地面积 （平方米）
容积率
建筑密度 （%）
起始价 （万元）
保证金 （万元）
1
秦开国土告字 [2010]7号 秦开国土告字 [2010]8-1号
开发区黄河 道以南 开发区黄河 道以北，天 山北路以西 开发区黄河 道以北，威 乐水泵公司 以西 开发区黄河 道以北，威 乐水泵公司 以西 开发区黄河 道以北，中 宝汽车销售 公司以东
12000 10000 8000
6000 4000 2000 0 人均可支配收入（元） 2005 9394 10.18% 2006 10356 10.3% 2007 12078 16.6% 2008 13441 11.3% 2009 15588 16.0%
12% 10% 8%
6% 4% 2% 0%

2010年秦皇岛市人均可
支 配 收 入 为 17588 元 ， 全国排名约93位。
增长率
数据来源： 秦皇岛统计信息网
11
区域概况-地产开发投资
社会消费品零售总额(亿元)
250
200 150 100 50

2010年1月-8月，秦皇 岛市的社会消费零售
0
社会消费品零售总额(亿元)
2010年1-3月
72.2
企业名称
秦皇岛市江盟房地产开发有限公司
类别
目前秦皇岛市场开发情况
近期劢向
取得预售许可证
本土企业 正在开发建设的小区有江盟西城时代项目。
秦皇岛安盛房地产开发有限公司
本土企业 正在开发建设的小区有玉峰南里住宅小区2号项目。
取得预售许可证
秦皇岛佳成、富立房地产开发有限公司
本土企业 正在开发建设的小区有里维埃拉·观海项目。 正在开发建设的小区有金梦海湾1#地块商住小区项 目。
额占比固定资产投资
额 约 18% ； 从 1-8 月 份
0 50
2010年1-2月
100
2010年1-3月 62.2 13.6
150
2010年1-4月 106.2 23.8
200
2010年1-5月 155.2 34.4
250
2010年1-6月 235.5 45.5
300
2010年1-7月 277.3 59.5
2005 497 10.60%
2006 572.0 15.1%
2007 665.0 16.3%
2008 809.0 21.7%
2009 906.0 12.0%
年增速放缓。

18% 16% 14%
2009 年 秦 皇 岛 市 GDP 实 现 906 亿 元 ， 比 2008 年 增长12%。
18000 16000 14000
10
区域概况-宏观经济
1200 24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
600

秦 皇 岛 GDP 增 长 波 动 幅 度 较 大 。 2006-2008 年 ， 秦 皇 岛 市 的 GDP 以 高 于 15%的增长。2009-2010
0 GDP(亿元) 增长率
7
项目宗地城市配套发展
工农业生产
全市现有规模以上工业企业(指全部国有企业、全部大中型企业及销 售收入500万以上的非国有企业)326家， 主要工业行业是冶金、建材、纺织、化工、电子、机械、食品等， 门类比较齐全。秦皇岛市素有“玻璃城”之誉，全市平板玻璃年生产能 力已达1158万重箱。著名的耀华玻璃总厂已有70余年历史，其平板玻璃 生产能力占全国的十分之一，产品销往60多个国家和地区。全市现有耕 地294.6万亩，粮食作物的主要品种是玉米、水稻、小麦、甘薯，全年 粮食产量88.1万吨；油料作物主要是花生，年产6.7万吨。畜牧生产以 猪、牛、羊、兔、鸡、鸭等家畜、家禽养殖为主，肉类总产量18万吨。 水产品生产主要分为海水捕捞、海水养殖和淡水养殖三大类，水产品总 产量近10万吨。乡镇企业持续快速发展，已成为农村经济的重要支柱。 全市乡镇企业达5万多家，实现乡镇企业总产值203亿元。
2010年1-4月
96.4
2010年1-5月
122.3
2010年1-6月
148.2
2010年1-7月
177.1
2010年1-8月
206.7
总额增长较快，持稳
定上涨趋势，较去年 同期增长18%左右。 秦皇岛市房地产投资
2010年1-8月 2010年1-7月 2010年1-6月 2010年1-5月 2010年1-4月 2010年1-3月 2010年1-2月
批发零 售用地
15913.6 7
1
45
53
250
数据来源： 秦皇岛国土资源局
15
区域概况-重点成交地块代表
近期重点成交地块——海港区一宗地
宗地基本情况表
四合庄旧改项 目 40年 ≥30 海阳路以东、 102国道规划绿 线南侧 ≤30 商业用地 秦皇岛市金盛 达房地产开发 有限公司
宗地名称、编号 出让年限 绿化率（%） 成交价（万元）
9
项目宗地城市配套发展
旅游业
秦皇岛市是全国优秀旅游城市之一，旅游资源丰富。旅游业是秦皇岛市优势 产业之一。北戴河海滨是我国著名的旅游风景区，以其拥有“夏都”之誉而驰 名中外，风景优美，气候宜人，沙软潮平，绿树成荫，环境优雅，常年适宜家 庭和团体旅游、疗养、休假或召开国际国内各种会议。古城山海关是古代城防 建筑群，世界上最伟大的建筑工程之一“万里长城”从这里入海。这里的长城 延绵起伏，雄关耸峙，如虎踞龙盘控制海陆咽喉。以它得天独厚的地理环境， 别具一格的组合方式，情景交融的构思寓意，古朴典雅的建筑风格，构成了具 有山、海、关特色的旅游胜景。为了促进旅游事业的发展，近年来，在不断修 复完善北戴河、山海关旅游景点的基础上，又新开辟了黄金海岸、南戴河、碣 石山、天马湖、背牛顶等旅游景点，现有40多个景(区)点、开辟了10多条旅游 路线。秦皇岛市已成为景观相互交映、道路便捷畅通的旅游城。 此外，旅游服务设施也在不断发展和完善。现有宾馆、旅店、休疗院所2000 多家。近几年来，每年接待中外游客均达600万人次以上。
——
恒大
目前中冶在秦皇岛开发的项目有玉龙湾
——
中冶
全国性企业（国企） 目前中冶在秦皇岛开发的项目有玉带湾 全国性企业（国企）
——
中房
目前在秦皇岛在售项目有中房星苑
——
荣盛发展
全国性企业 （民营企业）
目前在秦皇岛在售项目有阿尔卡迪亚
——
进驻企业——进驻企业在敏感期持谨慎态度，放缓拿地速度
根据调查，2011年度仅有中铁置业企业有项目动态，其他企业未有最新动向，我司将继续关注。
宗地A地块
宗地B地块
注：宗地A地块：原址市青少年宫处 宗地B地块：人民公园西侧
5
项目宗地周边配套
行政区域: 海港区 项目位置: A地块位于迎宾路与港城大街 交汇处，B地块位于人民公园西侧 交通位置: 距火车站：0.7公里距飞机场： 8公里 距海岸线：5.5公里 周围交通四通发达: 2路、6路、8路、10 路、33路、34路„„交通极其便利。 项目宗地周边服务部门应有尽有，近在 咫尺的广场，公园，学校，超市，医 院„„两地块项目位于秦皇岛城区内， 地理位置较好。