项目地块调查报告
项目周边环境状况—交通状况
项目位于中山市
石岐区岐港路岐峰路
交汇处,主要通向翠 沙路,北外环路为主
要干道,东往星辰路、
西近翠景路,四条主 要交通枢纽围绕共通。
项目周边环境状况—商业状况(住宅、底商)
●
周边小区住宅租价(多为高层带电梯住宅): 有电梯租价约:90~1500元/㎡/月 ; 二手楼售价约:3800~5800元/㎡
项目环境 位于位于彩虹路,交通便利,周边为密集住宅
小区。
项目投资分析—项目定位
•项目经营定位: 紧扣生活家的主题,建设“公益、便民、安全、低碳”的公益性社区菜市场和集群性商业服务配套。 •项目市场定位: 以项目周边的社区居民和小区楼盘的居民为主要消费群体,为其提供日常生活所必需的菜市场和基础服务类 配套。
租金收入:
117.4元/㎡×1516㎡=178000元/ 月 其他收益: 5000元/月
维修(电工) 客服 出纳 保安
保洁
电工 易耗品
2
2000元/月
元/月 可预见费 3000元/月 3000元/月 备注:人员数量及工资标准可根据实际情况作调整。
合计 30600元/月
项目地块 调查报告
目录
• 项目简介 • 项目现状 • 项目周边环境状况 • 项目的市调分析 • 项目总结 • 项目的工作建议
项目简介--地理位置
• 项目地理位置:
(右图本案)
• 项目位于中山 市石岐区岐港 路“鸭利沙”
项目简介--现状
名称 岐港农贸综
合市场 用地性质 B1商业商业 设施用地 用地面积 10972㎡ 产权归属 中山市汇景涛房地产开发 置业有限公司 容积率 建筑密度 3 40 绿化率 建设高度 35 限于30米 用地编号
•项目主题定位:
“生活家”广场 •项目经营档次定位 业态齐全且物美价廉的生蔬区,并配备中端消费的基础设施,主要是结合项目周边居民的消费水平和消费习 惯分析,以符合周边居民的生活消费。
项目投资分析—投资测算
支出
店经理 维修(电工) 1 1 2 1 5 2
管理、营运费用
6000元/月 3000元/月 3000元/月 3000元/月 3200元/月 2000元/月 5000元/月 3000元/月 6000元/月 3000元/月 6000元/月 3000元/月 16000元/月 4000元/月 5000元/月 3000元/月
编号 01 02 03 04 小区名称 岐港小区A、B 纯色满园 大信新家园 彩虹花园
05 06
07 08
碧翠华庭 幸福汇(销售中)
大信时尚家园(销售中) 其他单体住宅
项目周边环境状况--收入、消费状况
1、收入水平: 区域内主要消费群体为企业白领及原住居民,收入水平多在2500-5000元/月之间,属中等收入水平;另有少部分人群的收入水 平约在6000-10000元元/月之间,属中高等收入水平。 2、消费者的出行方式:摩托车、私家车、电动车、公交车、步行 3、消费者的消费水平:
项目总结
• 该项目性质为保障性住房的底层商业,周边交通便捷,多路公交、地铁可以到达,商业氛围浓厚, 地段价值高,人口密度大,周边1公里范围内存在较少的农贸市场,虽然有两个经营状态较为良好 的农贸市场,由于项目周边居住的人群前往这两个市场需绕道较远的路线,多数居民只能选择到 周边走鬼档去购买日常餐桌上需要的农副产品,因此不会对该项目造成较大的经营竞争影响。 • 项目位于较为密集的住宅小区群内,目前,周边主要住宅小区及社区组团:毛纺社区、元邦明月 园、华怡花园、赤岗东小区、翠景苑、泓景花园、鸿运花园、中信金影花园、鸿升阁小区、珠啤 宿舍等生活小区,项目半径1000米范围内的常住人口约20万人,人口密集度高。 • 该项目各项硬性条件都符合生活家的条件需求,适宜开发。
等社区,入住率约80%。地段商业氛围较好,以传统生活百货、餐饮、药店、装饰建材等
为主业态。
项目周边环境状况—建筑群、人口状况
项目周边一公里内的部分大型小区
● 项目位于 中山市石岐区 岐港路半径1.5 公里内居住人 口约6万; ●业主多为本 地居民与外地 人员,企业职 工和部分较高 收入群体,总 体素质水平中 等偏上。
• 周边商业状况:
住宅区一楼底商租价约:30~95元/㎡/月
周边商业状况
编号 地址 面积 层数 价格
中山市彩虹大 01 道彩虹市场旁
205㎡
1
5500元/间/ 月
中山市翠沙路
02
临街
80㎡
1
80元/㎡/月
周边环境状况—市政配套(教学、政府机构)
• 目标项目半径2.5KM范围内 拥多家且较为全面的教育机 构:新家幼儿园、海岸幼儿 园、新长江学校、北区中学、 员峰小学、中港英文学校, 以及中山市中医院等配套机 构。 政府机构: 中山市航道局等
位置
中山市石岐区岐港路“鸭
利沙” D23XXA20125198
项目现状
项目位于中山市石岐区岐港路“鸭利沙”,地块产权 清晰,用地面积为10972㎡。用地性质B1商业设施用地。
周边小区众多,有:大信新家园、时尚家园(销售中)、岐
港小区、纯色满园、彩虹花园、碧翠华庭等,入住率约 85%。 交通状况 项目位于中山市石岐区岐港路“鸭利沙”,邻近翠沙路、 岐峰路、彩虹大道、岐港路。项目地块有员峰安居工程赤 (公交站)暂有35路1条公交线路。
●
项目周边市场状况—商业状况(肉菜市场)
彩虹市场
与目标项目的距离约800米 名称 彩虹市场 位置 中山市彩虹大道碧翠 华庭旁
用途
结构
肉菜市场
钢筋混凝土框 架结构
产权
面积
后山经济联社
总面积4280㎡,经营 面积约1500㎡
楼层数
3层
层高
首层高约6m,
入口
2个
停车位
路边临时车位约40个
项目现状 目前营业中,经营状况较好,有4个空置档位。
租金收入:
103元/㎡×1516㎡=178000元/月 其他收益: 10000元/月
客服 出纳 保安 保洁 易耗品 不可预见费 合计
46000元/月 备注:人员数量及工资标准可根据实际情况作调整。
项目投资分析—投资测算
支出
店经理 1 1 1 1 3
管理、营运费用
6000元/月 3000元/月 3000元/月 3000元/月 3200元/月 6000元/月 3000元/月 3000元/月 3000元/月 9600元/月
项目简介--现状(内、外情况)
地块内部
1、项目地块四周现围起约2.5米高围墙,有两处入口。 2、项目地块内部,现种植着大量树苗,树苗高度约4米。 3、项目地块西面,租借于“宏润建设”作临时办公。
地块内部
地块外围
项目简介--周边商业
项目现状--小结
该项目位于中山市石岐区岐港路“鸭利沙”,土地面积有10972.50平方米。产权归 属中山市汇景涛房地产开发置业有限公司,为商业设施用地,地块规划为农贸综合市场。
规划指标:容积率为3,建筑密度40%,绿地率35%,建筑限高30米,商业面积占总建筑面
积的比例为100%。 项目邻近翠沙路、岐峰路、彩虹大道、岐港路,周边的交通便捷。项目地块公交站为 (员峰安居工程站)暂时只有35路1条公交线路。周边有大型的住宅社区围绕;大信新家 园、时尚家园(销售中)、幸福汇(销售中)岐港小区、纯色满园、彩虹花园、碧翠华庭
区域内主流消费群体多企业工薪阶层及原住居民,日常生活用品的消费比重相对较高,月日常生活消费约人均2000-4000之间。
4、消费行为:主流消费群体的购买行为比较理性,对比周边同类型商品的价格以及质量再作购买,多仍以价格优势为首选,在对消 费环境要求也较高,一般都会选择卫生、舒适的消费场所进行消费; 5、消费习惯: 区域内主流消费群体主要以日常生活所需的消费为主,兼有部分餐饮、休闲、娱乐消费、及家居装饰建材消费。 6、消费地点及消费方式: 主要以社区底商、中心去百货商场为主,多以刷卡与现金结算方式消费。