b、新的酒店的定位会迅速跟进，差异化成本小，本项目必须在短时间内奠定此类酒 店龙头地位。
c、相对于其他写字楼项目，本项目面积较小且面临周边多个写字楼项目威胁。
定位推演：
寻找本项目的机会：
a、市场不饱和的部分： 高档写字楼与商务型五星级酒店的稀缺。 周边高档小区及政府机关当下配套设施
的欠缺。 b、差异化的部分：
390m²多功能厅会议用可容纳328人，另配有1间中会议室 77m²容纳68人，4间37m²小会议室每间容纳14人(可两间合
并)及2间贵宾休息室
一间大会议室380m²容纳180人，一间中会议室145m²容纳90 人，两间小会议室每间容纳20人，一间贵宾室
大堂300m²（含6间小包）
230m²
共15间（不含大堂小包），其中30-38m²(10人房)8间，3448m²(12人房)7间
本区域酒店行业背景：
a、重庆作为多主团中心城市，分区域市场进行消费特点明显，本项目位于渝北 区与江北区交界位置，交通便利，使重庆消费高地，周边有多个高档小区、高档 商务楼及政府机关。相信随着两江新区及重庆保税港的建设，该区域潜力会越来 越大。
b、同区域市场中，目前已存在金科酒店、金源酒店、戴斯酒店、君豪酒店四家 五星级酒店，但就目前情况而言，戴斯与君豪酒店位置偏僻，档次不高；而金源 酒店虽处于观音桥核心商圈，但装修设施较为陈旧，环境嘈杂，同时交通及停车 多有不便；而本酒店的真正竞争对手，是直线距离5百米左右的金科酒店。
重庆协信中心
总面积：15万平方米 锦江大酒店：2.7万平方米 酒店式公寓：2.4万平方米 6A写字楼：4.2万平方米 售价：14000元/平方米
国内案例
上海环球金融中心
总面积：38万平方米 柏悦酒店：79-93层 写字楼：6-78层 总层数：101层
上海金茂大厦
总面积：29万平方米 君悦酒店：53-87 写字楼：3-50 总层数：88层
与金科酒店拉距离，强调综合性和商务 酒店的特征。 C、未来发展需求趋势：
强调酒店对写字楼配套的完善及品质提 升，本地品牌酒店的竞争优势，本地化与 国际化的结合。
项目定位：
能充分满足国际标准及本地需求的综合性 商务酒店。
BUSINESS TRAVEL
ESTIATRIO
AMUSEMENT
c、江北区域规划中的凯悦酒店、锦江酒店都位于观音桥商圈范围内，不构成直 接区位竞争，同时以上项目都处于规划阶段，短期内不会构成与本项目的威胁。
d、两北地区商务消费发展迅速，商务会议市场及商务宴请市场高速增长，呈现 极大潜力。
酒店名称 功能
大堂及 大堂吧
中餐
西餐
特色餐 饮
宴会
会议及 商务
客房
SPA
健身及 泳池
其他配 套服务
重庆雅怡酒店
共735m²(不 含写字楼大 堂)其中大 堂510m²大 堂吧225m²
大堂300m² （含6间小 包）独立包
房15间 29m²-46m²/
每间
大堂吧 225m²兼 有西餐及 自助餐功
能
200m²韩式 烧烤屋
390m²多功 能厅宴会用 可容纳200 人，配有前 厅及休息区
390m²多功 能厅会议用 可容纳328 人，另配有 1间中会议 室77m²，4 间37m²小会 议室及2间 贵宾休息室
重庆雅怡大酒店设计概念规划案
Chongqing Yayi Hotel Design Concept Planning Case
目录：
Catalogue
一、背景概况篇
Background Overview Chapter
二、竞争定位篇
Competition Analysis Chapter
三、概念设计篇
c、原有建筑结构存在多处问题，与国家星级酒店 评定规范及视觉效果产生冲突，因此需对空间重 新规划调整。
机会：
a、金源较为老化，戴斯位置差，重庆的众多商务酒店特色不突出，缺乏对细分市场 的把握。
b、新的酒店，如协信锦江、富力凯悦等，距离开业还有时间相当长的时间，导致我 方边际机会较大。
c、国内多家二线城市国际五星的退出，以及重庆近年来本土酒店的优势化明显，反 应出重庆酒店的一大趋势，符合本项目的经营模式。
室外游泳池(使用率较低)
SPA区共327m²,8间包房。
桑拿9间
1660m²夜总会，酒吧及KTV包房（10间）
KTV包房34间
商务中心90m²，行政酒廊116m²
共173间28m²-40m²，其中标准双人房106间，标准大床房67 间
茶楼(6间包房，22-36m²/间)，商务中心135m²，咖啡厅 280m²，行政酒廊36m²
Concept Design Chapter
四、设计流程及控制篇
Design Process & Control Chapter
背景概况篇
Background Overview Chapter
地理位置分析 周边状况分析
金科酒店
机场路 本项目
金科中华坊
财富中心
龙湖花园
项目名称：重庆雅怡大酒店（暂定名） 建筑面积 ：4.6万平方米 五星级酒店面积：2.2万平方米 5A级写字楼面积：2万平方米
2精
品店等
精品店等
共445间客 房，普通客 房40-46m²
套房 70-280m² (含总统套
房)
外租SPA （贝黎诗）
健身区 380m²，泳 池及配套共 580m²其中
更衣室 150m²(与健 身区共用) 泳池净面积
165m²
设有夜总会， 茶楼，商务 中心，咖啡 厅，行政酒 廊精品店等
共87间37m²-40m²，其中标准双人房29间，标准大床房58间
套房16间57m²-308m²(含1间总统套房)
共116间40m²-240m²(含1间总统套房2间跃层套房21间行政 套房)
雅怡大酒店SWOT相关分析
优势：
a、所处区域，具备进入重庆北部门户口岸形象。
b、本区域高档社区云集，是消费高地，两江新区 与保税港区，更是未来对接国际经济直接平台
项目地址：重庆市渝北区新牌坊 周边道路：机场高速、内环高速、金开大道等
美源国际
龙湖MOCO
周边写字楼状况
财富中心
龙湖水晶国际
金开区星座写字楼系列
龙湖香樟林
周边住宅状况
锦绣山庄
龙湖水晶丽城
周边住宅状况
财富中心
加洲花园 金科中华坊
山顶道一号
周边政府机关状况
重庆市政协
重庆市高级法院
重庆市公安局
竞争定位篇
660m²多功 能厅，会议 用可容纳 800人，可 隔成3间独 立小厅。另 配有两间小 会议室及1 间贵宾休息
室
880m²多功 能厅，会议 用可容纳 780人,可隔 成2间独立 小厅。另配 有两间小会 议室及1间 贵宾休息
室,1间 150m²商务
中心
共203间客 房，普通客
房87间 37m²-40m²套
功能 酒店名称
大堂 大堂吧
宴会
会议
中餐大堂
中餐包房
西餐 特色餐饮 健身/游泳
SPA 娱乐 其他配套服务 标准间
套房
雅怡酒店与金科酒店各项指标对比表
重庆雅怡酒店
重庆金科酒店
510m²
735m²
大堂吧225m²兼有西餐及自助餐功能
330m²
390m²多功能厅宴会用可容纳200人，配有前厅及休息区
450m²可容纳240人
d、两江新区的即将出台，带来本区域巨大的机会值。
e、 本区域高档写字楼的严重不足，未来国际、同聚远景、红鼎国际较为老化，北岸、 水晶星座分零后品质较低，财富中心，线外并不具备本项目的位置优势，协信中心、 嘉联华等都存在交通及停车困境。
威胁：
a、500米半径内，有目前盈利排名NO1的金科酒店，口碑及经营优势明显。
c、根据国内相近项目开发经验，酒店与写字楼分部应以楼层进行区分，同时电梯营 运以高低梯方式进行区别。
d、在本项目位置区域，可辐射重庆两北地区并与多条城市快速干道相连，因此具 备自身区位优势，同时与本地综合体项目进行比较具有一定价格弹性优势。
e、本地综合体项目酒店竣工至少在两年以后，因此本项目在开业后进入一段相应的 市场空白期。
480m²设 有散坐， 卡座，3 间包房及 1间独立 红酒屋
420m²的亚 洲风情餐厅 与230m²的 咖啡/茶吧 相连，还配 有一间70m² 的儿童娱乐
室
660m²多功 能厅，宴会 用可容纳 500人，可 隔成3间独 立小厅。配 有前厅及休
息区
共400m²
共 1290m²(不 含后勤部 分)14间包 房40m²150m²其中4 间为2桌连 包，1间带 会议豪包
共30间，其中34-40m²(8人房)14间，40-50m²(10人房)5间， 50-70m²(12人房) 6间，73-80m²(16人房)4间， 89m²(3桌房)1间
大堂吧225m²兼有西餐及自助餐功能
657m²
200m²韩式烧烤屋
无
健身区278m²，泳池及配套共530m²其中更衣室180m²(与健身 区共用)泳池净面积105m²
重庆酒店行业现状：
a、随着重庆经济前景看好及国内经济接底反弹，酒店行业呈上升趋势。目前，仅 国内旅游市场这版块每年高达10亿人次，同时商务应酬市场年支出达到100亿美元 以上，并持续以20%的惊人速度增长。
b、未来数年重庆五星级数量将呈大幅度增长，因此，竞争将日趋激烈，未来对市 场的细分及精致定位将成为主流。
西餐与亚洲各国特色餐点， 酒吧，自助餐相连共
1050m²(不含后勤部分)， 共两间包房
880m²多功 能厅，宴会 用可容纳 480人，可 隔成2间独 立小厅。配 有前厅及休