房地产市场研究报告 Jenny was compiled in January 2021目录【7月房地产市场情况概述】【7月房地产市场详述】【政策盘点】【行政法规】【行业动态】1 、政府2、金融3 、开发商4、市场【市场表现】1、一级市场2、二级市场2．1住宅市场2．2写字楼市场2．3商业市场3、三级市场总结【本月重要事件】：1．7 月15 日，北京市住建委、金融工作局等4 部门发布《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》，要求各贷款机构在发放个人住房贷款时，不但要查询借款人的贷款记录，还要登录房屋权属信息系统查询借款人家庭的住房数量，严格按照"认房又认贷"原则界定二套房，并明确了贷款机构要向市住建委申请注册并领取钥匙盘。

2． 7 月20 日，在中共中央在党外人士座谈会上，温家宝总理强调两点：（1）做好下半年经济工作，要坚持搞好宏观调控，以稳定政策为主基调，把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，始终把握好政策实施的力度、节奏和重点；（2）无论是解决长期存在的体制性、结构性问题，还是解决经济运行中突出的紧迫性问题，都要在保持经济平稳较快发展的前提下进行。

【政策盘点】本月时值新政百日之期，并无太多新的政策推出。

完善招拍挂制度和出台物业税仍在酝酿之中，预计将对未来土地市场交易造成一定的冲击和约束作用。

虽然市场交易开始回归理性，但调控效果明显尚未达到中央政府的预期，市场观望情绪依旧浓厚。

目前的政策重点集中在落实土地供应计划，打击企业囤地，以增加商品房市场的供应量。

本月政策方面虽并无特别重要的新政策出台。

但有两点值得注意。

一是在 7 月 20 日的地方税专题工作会议上，相关人士表示，房产税将在 2010 年开征，并且实施伊始不会在全国范围内开征，而是选取部分城市作为试点。

当天消息披露后引发房地产板块大涨，市场认为这一消息表明近期不会出台房产税，是政策松动的表现之一。

然而事隔不久，7 月23 日财政部科研所便给予否认。

二是本月关于三套房贷放松的消息炒的沸沸扬扬。

日前，有多家媒体报道部分商业银行已经悄然放开第三套房贷，于是引发市场对房贷放松的猜测。

然而四大银行相关负责人表示仍旧执行既有的房贷政策，三套房贷并未放松。

【行政法规】《国土资源部规章和规范性文件后评估办法》发布中华人民共和国国土资源部令第47号《国土资源部规章和规范性文件后评估办法》，已经2010年6月1日国土资源部第2次部务会议审议通过，现予发布，自2010年9月1日起施行。

国土资源部部长徐绍史二○一○年七月九日解读：“后评估”是指国土资源部制定的规章和规范性文件实施后，依照《办法》规定的程序、标准和方法，对其制度设计、执行情况、实施效果、存在问题及其影响因素进行客观调查和综合评价，提出完善制度、改进管理的意见的活动。

将于今年9月1日开始实施的《办法》共22条，详细规定了后评估的实施原则、实施主体、实施范围、实施方式等相关方面的情况。

《办法》在后评估方式、主体等方面的规定具有五大创新点：一是由制定机关作为后评估的主体，也就是国土资源部作为部规章和规范性文件后评估主体，部政策法规司作为办事机构，有关事业单位、学会协会等根据部后评估年度计划承担后评估工作。

也可以采取向社会公开招标的方式方法确定承担单位。

二是根据实践需要、条件成熟、重点突出、统筹兼顾的原则确定后评估对象。

《办法》提出了四类优先确定的情况，国土资源部将每年制定后评估计划，加强后评估项目的统筹协调。

三是强调公开评估和科学评估。

《办法》要求，后评估承担单位应当采取多种形式，及时公开后评估有关信息，广泛征求地方人民政府及有关部门、行政管理相对人、专家学者等方面的意见。

同时，对后评估工作的技术要求和后评估方法作出了明确规定。

四是发布规章和规范性文件实施绩效年度报告。

五是发挥后评估结果对于完善立法、改进管理的功能。

国土部《关于进一步做好征地管理工作的通知》为贯彻落实党中央、国务院关于做好征地工作的一系列指示精神，切实加强和改进征地管理，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，日前，国土资源部发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》，多措并举，进一步规范征地管理工作。

解读：2004年以来，国土资源部按照国务院的有关规定，指导各省（区、市）制定了征地统一年产值标准和区片综合地价。

目前，全国大多数省份都公布实施了新的征地补偿标准，但是在具体用地项目上还没有完全执行到位。

因此，《通知》从政策层面要求予以全面实行，目的是推进它的落实到位。

征地房屋拆迁的补偿安置问题确实是第一次提出。

按照《土地管理法》规定，征地中房屋作为附着物予以补偿。

但近年来城镇化速度加快，征地拆迁量越来越大，而随着房屋价值的凸显，征地中的拆迁房屋作为附着物补偿，很难满足被拆迁农户的需要。

因此，《通知》在现有法律框架下，规范征地中农民住房拆迁补偿行为，维护农民的土地权益和社会稳定。

【行业动态】1 、政府7月26日、27日，市委、市政府召开2010年上半年经济形势分析会，总结上半年工作，研究部署下半年任务。

市委书记刘淇强调，要坚持对房地产市场宏观调控的政策不动摇，坚持加大政府对中低收入群众住房保障的力度不动摇，今年要做到符合实物配租条件的家庭应保尽保。

要完善政策性住房体系，全面推进棚户区改造工程，尽快改善居民住房条件。

中国房地产协会副秘书长陈志表示，下半年还将继续坚持打击投资投机性需求的入市。

2、金融〔中国金融〕银监会称政府融资平台、房地产、过剩产能等领域的风险值得关注中国银监会7月20日称,当前中国宏观经济金融环境仍复杂多变,银行业持续健康发展面临多方面的挑战,特别是政府融资平台、房地产、过剩产能等领域的风险值得关注.刊登在银监会网站的新闻稿援引银监会主席刘明康的话,要进一步加强地方政府融资平台贷款管理,防范地方政府融资平台的代偿性风险;严格控制新项目贷款,强化贷款风险管理.同时,坚持房地产政策调控力度不放松,确保政策实施的稳定性和持续性.进一步加强房地产开发贷款风险管理,持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试.刘明康并称,要高度重视行业信贷风险.严控"高耗能、高排放"、过剩产能、落後产能等"三类"行业项目的授信.要严格进行贷款风险分类,相应提足拨备,加大核销和处置工作力度,并运用差别定价、经济资本占用、提取专项拨备等工具,有效抑制对"三类"行业的贷款冲动.银监会：严格执行二套房认定标准中国银监会主席刘明康7月20日强调，各银行业金融机构要进一步加强对房地产开发贷款的风险控制，并严格执行二套房认定标准.央视报道还称，银监会将继续加大对房贷政策执行情况的检查力度，及时严厉查处各类违法违规行为，确保国家宏观调控政策和相关监管要求得到严格执行。

融资难度持续增大，企业纷纷转向外资求援随着企业在境内融资难度的持续增加，并且信托融资也受到监管机构的管制而难以成功。

本月房地产企业的融资渠道开始转向境外，境外相对较为宽松的融资环境也使得有境外融资渠道的企业在短期内可以获得较好的资金支持，缓解当前的压力，对今后的发展也有着较为良好的影响。

而部分企业则选择了以较高的代价进行借款以解燃眉之急，但如果严厉的政策持续影响企业的销售等，在一段时期后企业将面临着更高的资金压力。

3 、开发商大牌开发商逆市抄底首开、华远、万科、金地、招商等地产大牌纷纷在各地逆势抄底，开疆拓土；中山、佛山、常州等城市地块流拍，上海“准地王”遭遇“冷遇”。

两相对比之下，虽然显示出开发商日益精明的布局和稳健的拿地策略，但面对远未达到中央政府预期的调控效果，开发商对于未来政策走向表现出一种微妙而谨慎的态度，即以优质地块的保值增值作用以及对拿地成本的严格控制来应对未来政策的不确定性风险。

经过了 6 月份的全线回暖后，7 月份市场再次变得扑朔迷离。

本月万科、保利、富力和中海均在北京举行开盘销售活动，均取得不俗的成绩。

但纵观整个月份，各企业表现却相差较大。

一方面，万科、绿城销售额环比下滑3.76%和16.13%，保利地产8 个重点城市的销售额环比全部大跌。

而另一方面富力地产和中海地产则分别凭借富力十号和中海城三期的开盘热销，取得了不俗的业绩。

开发商转攻商业在今年的第二季度，商业地产复苏明显加快，在楼市政策调控的影响下，开发商纷纷转战商业地产，加大对商业项目的投入比例。

6月，保利斥资12亿元拿下武汉一块商住用地，再次用实际行动表明其进军商业地产的决心。

该公司相关人士透露，如果有地块含有一定的商业配套且地段好、价格便宜，公司还会考虑再拿地。

早在今年4月，保利高调对外宣布，未来3~5年，公司持有商用物业的投资比例将增大到全部投资的30%。

其中，今年5~6月保利分别在成都、上海、广州、南昌及武汉等地拿下商住或纯商业地块不下10宗，斥资近百亿元。

6月9日，万科企业股份有限公司对外发布产品策略：首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中；将在明年和后年分别投产两家酒店……“深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。

”万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示。

从今年万科在深圳所推出的产品线来看，商业地产的开发已占到万科业务核心的较大比例。

此外，一直被业内称之为“退出地产五小虎”的合生创展在商业地产上也不甘示弱。

日前，该公司在公布2009年财报的同时，其新任总裁薛虎也首次披露了该公司制定的5年发展规划。

目前，该集团在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在今年投入运营和招商。

其中最大的动作，就是启动了投资70亿元、位于上海副中心五角场的合生国际广场。

按规划，合生创展未来商业物业对营业额的贡献率增加至20%。

有市场分析人士认为，商业地产与住宅地产分庭抗礼的时代已悄然来临。

未来10年，住宅开发与商业地产的此消彼长是整个楼市的发展趋势。

对多数企业来说，向中长期收益率与住宅不相上下，而政策风险小很多的商业地产进军，是转型的首选。

4、市场4.1 市场实时动态7 月北京新房成交量环比增长15.42%根据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，7 月北京新房成交套数为5726 套，环比6 月上涨15.42%，但交易量仍处于历史低位，同比去年下降近70%。

部分开发商在新开楼盘定价上的调整对市场起到了一定的刺激作用。

据统计，7 月份京城新开楼盘，尤其是五环外新开楼盘的价格出现了较为明显的回调。

比较有代表性的就是中粮万科半岛家园项目的低价盘。

7 月二手房成交同比降58.3%7 月北京二手房市场低迷至冰点。

据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，7 月存量住宅成交量为10367套，同比2009 年同期的24840 套降幅达到了58.3%。