X家居建材广场[X]项目可研报告二〇一三年三月目录X印象及要点提炼【第一部分·X市整体环境分析】一、城市概况二、X城市规划【第二部分·X市场调查与分析】一、调查目的二、调查方式三、X市家居建材市场调查与分析四、X市重要商业市场调查与分析五、X市房地产市场调研与分析六、X市周边县市房地产市场调查与分析【第三部分·项目资源分析】一、项目概况二、项目环境分析三、项目研判（SWOT分析）四、综合评估【第四部分·项目定位分析】一、定位依据二、定位原则三、主题定位分析四、项目功能定位五、业态定位六、档次定位分析七、辐射定位分析【第五部分·价格定位分析】一、结合周边住宅与商铺价格比例定价分析二、结合项目性质定价分析【第六部分·客群定位分析】一、当地投资客二、异地投资客【第七部分·媒体投放】一、媒体选择二、售楼处选择三、口碑传播四、渠道销售【结语】X印象及要点提炼衣X市民穿着较为朴素，品牌选择以中低端为主。

食实物以麻辣为主，但是辣度可以接受，普通饭馆一餐按4菜1汤计算70元左右。

住X政府出台政策限制房价不得超过5000元/㎡，建筑形式多以33层塔楼，2梯6户，80—100㎡二至三居，不很注重朝向问题，政府限高，楼高不得超过100米，所以X最高住宅33层。

X市内住宅供不应求，开发项目不多，体量不大，多以当地居民购买为主，城北老城区住宅比城南新城区住宅普遍低500元/㎡左右。

由于开发项目较少，所以X市二手房交易红火，遍地二手房中介。

商场较少，现有的有重百和美好家园两个。

可投资底商项目少，开发商多自持，二手房市场流通的商铺不多见。

目前大型商业项目有恒大中天国际和X国际商业中心两个，其中X国际商业中心项目商铺未对外销售，7月份开始销售。

而恒大中天国际项目作为目前唯一的在售商业项目，也已基本售罄，目前只余部分面积较大、总价较高商铺。

X下辖各区县房价平均比X市房价低500—800元/㎡。

售楼处装修下大力度，面积较大，装修奢华。

行作为一个常驻人口30万左右的城市，出租车只有400余量，街面能见到的不超过100辆，很难打到车，打到也是拼车，一条线路拉几批乘客，电动三轮车较多。

X地区建设排行榜无论是从城市建设还是开发体量、房价，以及品牌认可度和可持续发展情况看，个人认为应是下列排行顺序：X市>邻水县>岳池县>武胜县>X区>华蓥市竞争对手X市内已知竞争对手为：“X国际商业中心”，今年7月份左右对外销售，30㎡左右，7000—30000元/㎡的价格，13万㎡的商业体量，势必会对投资客户进行分流。

X市内未知竞争对手为：我项目所在地块对面一块150亩左右的土地被川渝集团拍得，准备开发做建材市场，应引起高度重视。

X市外同类型竞争对手：岳池“亿联建材家居五金城”，同质化的产品，项目将于6月份投放市场，势必对招商和销售带来影响，对经营和投资客户都会进行分流，应引起高度重视。

X市外不同类型竞争对手：岳池“天羿荣耀城”的产权式酒店项目，5万平米的体量，15—18%的回报率，会对投资客户进行分流，应引起关注。

【第一部分·X市整体环境分析】一、城市概况（1）城市简介X市位于四川东部，面积6344平方公里，辖X区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。

总人口426.47万，市区人口47万。

人口密度较大在全省21个州市里排名第6位，约534人/平方公里。

X市位于四川东部，面积6344平方公里。

1998年7月国务院撤销X地区设立的地级市，辖X区、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。

市人民政府驻X区广福镇。

总人口470万。

北宋开宝二年（969）取“广土安辑”之意设X军，为历代建制之始。

X人文荟萃，英才辈出，养育了世纪伟人邓小平同志。

自然风景和人文胜迹独具特色。

农业物产丰富，盛产粮、油、猪、茧、果，素有"金X（玉米），银岳池（大米），红武胜（高粱）"的美誉，是全国商品粮生产基地，瘦肉型生猪基地和丝绸之乡。

矿产资源较多，有煤、铁、盐、石灰石、石英砂、天然气、石油、石膏矿、铝矾土、矿泉水等二十多种矿藏，贮量大，品位高。

交通便捷畅达，襄渝铁路纵贯全市，210、212、318国道，203、304省道纵横全境，县、乡村公路纵横交错，四通八达，X火车站是川东北重要的物资集散地，嘉陵江、渠江连接长江黄金水道，广渝高速公路正在加紧建设。

（2）自然条件X市地处中亚热带湿润季风气候区，气候温暖，热量充足，雨量丰沛，空气湿度大，日照少，霜期短，风力大。

年平均气温16℃,最冷月（1月）平均气温3℃，最热月（7月）平均气温27℃。

多年大于或等于10℃以上的年积温5600℃，无霜期306-328天。

年平均降水量1200毫米，43%的降水量集中于作物生长旺盛的夏季。

多年平均径流系数0.48，即降水量的48%汇入河川，52%为土壤吸收和植物蒸腾所消耗。

终年植物繁茂，且无季节性河流。

已探明或已发现的矿藏有煤、天然气、岩盐、石灰石、耐火粘土、菱铁矿、钒钛矿、铝土矿、锂、铍、锗、铬、硼、油页岩、白云石、硅石、冰洲石、磷矿、含钾岩石、石膏、石英砂、玄武岩、辉绿岩、矿泉水、硫铁矿、沙金等三十余种。

其中原煤蕴藏量7亿吨，是华蓥山煤田的富集区；岩盐层厚160－200米，蕴藏量约1000亿吨；石灰岩分布800余平方公里，层厚20－200米；天然气蕴藏量颇丰，年开采量7亿立方米。

（3）交通区位X是西部第一个县县通高速公路的地级市,国家高速G42沪蓉高速(南(充）广（安）、广(安)邻(水)、邻（水）垫（江）段)、G65包茂高速（渝邻（水）达（州）段）、G75兰海高速（渝武（胜）南（充）段）竣工通车，经沪蓉高速公路至成都250公里，经包茂高速到重庆110公里，以X为中心的公路骨架正在形成。

襄渝铁路纵贯全境，嘉陵江、渠江水流连接长江，均可通航重庆。

（4）经济建设一、2012年全年实现生产总值766亿元，比上年增长14%；地方公共财政收入32.8亿元，增长18.1%；全社会固定资产投资完成524.1亿元，增长23.3%；社会消费品零售总额254.4亿元，增长16%。

二、 2012年城镇居民人均可支配收入19939元、农民人均纯收入7590元，分别增长15.9%、16.5%。

三、2012年新开工建设保障性住房3996套20.5万平方米，实施棚户区改造4323套34.1万平方米，改造农村D级危房12632户、竣工10444户，避险搬迁地质灾害农户342户；渠江流域2798户因灾倒房户全部妥善安置。

二、X城市规划（1）城市功能定位X市区整体向东南片区延伸，目前各政府机关公务员集资房已经在东南片区开始建设，未来市政府及各机关也会搬迁到东南片区。

但栆山物流园是X规划的物流商贸区域，是功能性区域，打造专业市场非常合适。

老城区：X区所在地，传统居住与商业中心，以北街区域为商业中心，主要经营服装百货；万丰街至北辰大道区域主要经营汽车配件及二手车交易。

在无法满足X发展前提下，其重要性已被新城区取代。

老城区建设破旧，发展缓慢，且地势较低，经常遭遇洪水，原住民大都选择新城区居住。

新城区：X主城区，依托交通区位优势，目前已成为X经济中心，其中金安大道、平安大道、广宁路、思源大道、建安路为主要商业街区。

工业区：主要包括前锋工业园区和奎阁工业园区，X市的辅城，城市的东大门，发展以能源化工为主的工业区。

东南片区：东南片区作为X市的一个开发重点，集医疗、教育、行政、科研、商业、办公于一体的多功能区域。

而此地又毗邻渠江之水、西溪河大峡谷公园不久将建设。

正是这样一个独天得厚的众多的自然条件造就了东南片区，也铸就了商业奇葩。

在这样一个优越环境中，将X东南片区打造成为X的春熙路、解放碑。

枣山物流园区：X市枣山物流园区位于X市城区枣山镇，紧靠兰渝铁路X站(客、货站)、紧邻沪蓉高速公路、巴渝高速公路和广遂高速公路，水运航道经过渠江通江达海。

园区总规划面积约12000亩，于2011年7月正式启动建设，主要建设物流、仓储、商贸、市场、加工贸易、电子信息、生活服务等项目集群。

到2020年，将建成覆盖X、辐射川东北、面向重庆、背靠成都、贯穿渝川陕、连接大西北的川东北重要物流基地，成为集物流、人流、资金流、信息流为一体的物流商贸城。

【第二部分·X市场调查与分析】一、调查目的（1）通过客观深入的市场调查，充分了解X市商业分布，经营状况，确定X市场投资客、经营客群体的主体特征。

（2）针对X市商业市场现状，合理规划项目地块，明确项目定位，充分发挥地块经济指标，开发出适合X市场的产品。

（3）根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。

二、调查方式本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、楼盘暗访、临街商业扫街相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下：（1）依据政府部门的统计资料，获取当地的经济、人口和专业市场发展数据；（2）考察走访X市区目前经营中的大型市场，包括正在经营的五金机电市场，家居建材市场，大型小商品市场，大型百货，重要沿街商业，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、规模、租金、售价、经营等方面的情况；（3）考察走访X周边县市，通过楼盘暗访，对周边县市住宅价格，商铺价格进行搜集和总结，特别是对大型商业地产项目的重点调查。

三、X市家居建材市场调查与分析X主城区内成规模建材市场主要有家园建材市场、中桥建材市场、盛兆建材市场、龙马建材市场。

下图为X家居建材市场分布图：（X➢中桥建材市场➢龙马建材市场➢盛兆家居➢其他沿街建材商圈1号桥建材一条街、西溪花园底商、万盛一街建材街铺、建安北路街铺等，均为经营中低端品牌为主。

➢X家居建材市场分析X沿街商铺最主要的组成分为服装百货、餐饮、二手房中介、家居建材四大类，除了主商业街区外都能找到建材门市，尤其以新建成小区周边底商居多，品牌低端，铺面多为30-40㎡，租金从几千到1万多不等，短期经营为主，乏统一规划、统一运营的一站式家居建材购物市场。

同时房价由原来的1000多猛涨到现在的4000多，多数市民买房后承受不了高额的装修费用，造成X市民树立不起品牌意识，其中以市政府大楼翻新装修，替换箭牌卫浴的竟然是不知名低端品牌可见一斑。

通过以上两方面分析，X家居建材消费者和经营户两者都很累，说明建设大型一站式家居建材市场非常有必要，消费者不用东奔西跑，经营户更不用追着目标客户而满城开店。

四、X市重要商业市场调查与分析➢X市主城区商业分析>>金安大道一段：是X市最繁华的一条路，双向六车道。

是连接老城区、新城区、东南片区的交通主干道。

此路商业地位无可取代，大型商业林立，且有商业综合体项目建设当中。