某房地产价格方案与推售策略(ppt64 页)
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市场背景
2003年深圳市住宅销售面积为806.56万平方米，比2002年同期增加11.34%。 2003年，深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年，年初的SARS风潮、二十四
小时通关，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，年末的宝安、龙岗城市化 提速、加快国际化城市建设等等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地 产市场有一定的影响。 2004年1月，我市商品房销售面积为71.94万平方米，与去年同期相比增加11.83%。福田 区 的住宅销售面积占全市住宅销售总面积的31%，比例有所上升。 2004年政府打算征收物业税的消息传出，引起了很大的关注，有部分客户处于观望状态。
均价6000-8000元/平方米的住宅销售面积占福田住宅销售总量的36 ％ 均价8000元以上的住宅销售面积占福田住宅销售总量的48%
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竞争对手入市时间表
2004年
2005年
1 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月 12月 1
波动幅度
＋3.81％ －4.38％ ＋2.91％ －10.24％ －0.55％ ＋8.16％
＋0.57
福田区因为高端住宅的销售量所占比例减少，使其总体价格水平有所下降。
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2004年1月福田区各价位销售情况
价位 4000元以下
2004年1月价格 （按建筑面积计算）
6321元/平方米 7555元/平方米 3955元/平方米 3269元/平方米 7754元/平方米 6377元/平方米 5934.8元/平方米
2003年12月价格 （按建筑面积计算）
6089元/平方米 7901元/平方米 3843元/平方米 3642元/平方米 7797元/平方米 5896元/平方米 5901.2元/平方米
金地月香蜜山
月
缇香名苑
2月 3月
世纪村日月府
红树西岸
天鹅堡II号地块 水榭花都三期
4000到6000
套数 52
256
合同面积 4558.83
金额 13034234
均价(合同面积) 2859.118238
23417.89 122275135.9 5221.441209
每套面积 87.669807
91.476132
6000到8000 699 63146.93 443352272 7020.963204 90.338955
户型统计表
户型 二房二厅一卫 三房二厅二卫 四房二厅二卫 五房二厅四卫
复式 合计
套数 113 527 118 20 21 799
套数比
面积
面积比
14% 9070.78 9%
66% 65851.59 66%
15% 17933.53 18%
3%
3846.33 4%
3%
2976.21 3%
100% 99687.44 100%
单价/总价区间分析
付款方式、推售策略及销售计划
市场机会
整体 均价 建议
价格制定背景回顾
项目基本情况
占地78679平方米 总建筑面积169860平方米 一期9栋，二栋24层，七栋18层 799户 容积率2.15 建筑密度15％ 有会所和网球中心 可售面积近10万平方米
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VIP卡客户分析
截止到3.28日，认购VIP卡620张，VIP卡成交率为40%．其中： A类客户（有房源就会买）54个，比例为8.9% B类客户（对价格敏感）295个，48% C类客户（有诚意，对其他因素犹豫）203个，33% D类客户（无诚意）43个，7%
8000到10000 557 56087.98 499987314 8914.339828 100.696552
10000元以上 421 29366.17 331180301 11277.61302
合计
1985 176577.8 1409829257 7984.181799
69.753372 88.95607
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全市2003年住宅销售价格变化
行政区 福田 罗湖 南山 宝安 龙岗 全市
实现均价 8211 7746 6282 3768 3487 5680
较02年上升 6.5% 16.1% 4.3% 2.3% 3.23% 2.55%
目前VIP卡客户意向栋数仍然集中与5、6、9栋 在广告上明确打出主力户型后，选择130平方米左右的客户数量上升很
快。120平方米的客户数量逐渐增多。
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项目情况综合评价：
本项目户外宣传的长期投入高起点、高渗透，形成了一定的社 会效应；
豪宅项目多集中在福田区，部分规模化豪宅、小户型的热销，使福田区 实现8211元的高价位。
同时福田区土地资源日益减少，出现高价化趋势。
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2004年1月与2003年12月各区住宅销售价格对 比
南山区 福田区 宝安区 龙岗区 罗湖区 盐田区 全市均价
金地香蜜山 价格方案与推售策略
世联地产 2004.3
定价背景
项目基本情况 市场现状
市场比较法 销售目标
市场比准均价 价格定价策略 点对点价格试算
单价/总价区间分析
付款方式、推售策略及销售计划
市场机会
整体 均价 建议
定价背景
项目基本情况 市场现状
市场比较法 销售目标
市场比准均价 价格定价策略 点对点价格试算
在项目地段不很优越的情况下，独特的山地住宅和现场展示赢 得了较高的评价；
不容忽视：相对于香蜜湖中心地区，景观、认知度和生活便利 度都有一定的差距；
130平米为主力户型,与豪宅定位客户需求的大平面户型错位。 项目所处位置属于香蜜湖较偏，同时临两条主要车行干道，客
户认知对项目边缘地带产品缺陷有强烈的心理暗示。