2019-2020年中国物流地产行业市场分析及研究报告第一部分2018年物流行业发展情况分析 (4)一、物流基本概况 (4)二、物流需求平稳增长 (5)第二部分2017年中国物流地产行业发展情况分析 (9)一、物流相关行业固定资产投资 (9)二、物流地产租金情况 (11)三、物流地产发展情况 (12)四、跨境电商助发展，物流地产海外布局 (14)第三部分2018年中国物流地产行业发展情况分析 (16)一、物流相关行业固定资产投资 (16)二、物流地产租金情况 (17)三、物流地产发展情况 (19)四、物流地产智慧化、海外化发展 (21)第四部分行业竞争格局及模式分析 (24)一、行业格局 (24)二、物流地产商业模式分析 (27)图1 物流环节贯穿商品流通全过程 (4)图2 现代物流产业链全景 (5)图3 2010-2018年社会物流总额及增速 (6)图4 2018年社会物流总额构成 (6)图 5 2010-2018年社会物流总费用构成 (7)图 6 2013-2017年我国交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额和累计增长速度 (10)图7 2017年我国社会物流总费用构成 (11)图8 2014-2018年我国交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额和累计增长速度 (17)图9 物流地产行业主要玩家 (25)图10 主要物流地产企业区域布局情况 (26)图11 2018年主要物流地产商市占率对比 (27)图12 物流地产开发流程 (27)图13 物流地产主要收入来源 (28)图14 房地产信托基金（REITs） (29)图15 模式自持物业模式 (30)表录表 1 2017年北京等城市物流仓储年末空置率及全年租金增长情况 (12)表 2 2017年国内各大企业布局物流地产事件 (13)表 3 2018年部分城市物流仓储年末空置率和租金情况 (19)表 4 2018年发布的有利于物流地产行业发展政策的不完全梳理 (19)第一部分2018年物流行业发展情况分析一、物流基本概况美国物流管理协会对物流的最新定义为，物流是供应链的一部分，是为了满足客户的需求而对商品、服务及相关信息从原产地到消费地的高效率、高效益的正向和反向流动及储存进行计划、实施与控制过程。

从采购、生产到销售，物流环节贯穿商品流通全过程。

图 1 物流环节贯穿商品流通全过程资料来源：艾瑞咨询从产业链角度来看，物流产业上游主要为提供物流业发展的基础设施和设备的行业，包括道路基础设施建设行业、仓储地产业、以及物流设备制造业；中游包括提供运输、仓储以及物流管理服务的物流企业，下游主要为对仓储、运输等服务有需求的行业或个人。

从企业来看，上游涉及到仓储地产投资运营企业，公路、铁路、航道投资建设企业，物流硬件和软件制造企业；在物流行业中，又可以分为主要从事运输业务的企业和以仓储为核心的企业以及提供物流管理与服务的企业。

从分支来看，物流行业下属子版块分别有快递、零担快运、冷链物流、仓储、供应链等。

图 2 现代物流产业链全景资料来源：网络整理二、物流需求平稳增长物流需求总体保持平稳增长。

2018年，全国社会物流总额为283.1万亿元，同比增长6.4%，受宏观经济下行压力影响，增速较上年同期小幅回落0.2个百分点。

从构成看，工业品物流总额256.8万亿元，占比90.7%，按可比价格计算，同比增长6.2%，增速与上年同期持平；进口货物物流总额14.1万亿元，增长3.7%，受国际贸易影响，增速比上年同期回落5个百分点；农产品物流总额3.9万亿元，增长3.5%，增速比上年同期回落0.4个百分点；单位与居民物品物流总额7万亿元，增长22.8%；再生资源物流总额1.3万亿元，增长15.1%。

图 3 2010-2018年社会物流总额及增速资料来源：中国物流与采购联合会图 4 2018年社会物流总额构成资料来源：中国物流与采购联合会消费与民生领域物流需求成为物流需求增长的重要驱动力。

单位与居民物品物流总额增速长期大幅领先于社会物流总额增速。

2018年单位与居民物品物流总额同比增长22.8%，比社会物流总额增速高出16.4个百分点。

社会物流总费用与GDP比率总体稳中下行。

近几年来，社会物流总费用与GDP比率进入下降通道。

2018年社会物流总费用为13.3万亿元，同比增长9.8%，增速比上年同期提高0.7个百分点。

作为衡量社会物流运行效率的主要指标，2018年，社会物流总费用与GDP 的比率为14.8%，比上年同期上升0.2个百分点，在下行过程中出现波动，但属正常走势变化，不改变物流运行效率提高、社会物流费用水平整体下降的基本判断。

从构成看，运输费用（6.9万亿元）与GDP 的比率为7.7%，比上年同期下降0.3个百分点。

保管费用（4.6万亿元）和管理费用（1.8万亿元）同比增长较快，占GDP的比率有不同程度的上升，保管费用上升0.4个百分点，管理费用上升0.1个百分点。

图 5 2010-2018年社会物流总费用构成资料来源：中国物流与采购联合会中国物流运行效率仍处于较低水平。

中国物流成本占GDP比重从2010年的17%左右下降到2017年的14.6%，全社会物流运行效率得到改善，但是与美国相比该有较大差距。

2017年美国物流成本占GDP的比重为7.7%，同期中国物流成本占GDP的比重（14.6%）为美国的1.9倍，物流运行效率与发达国家相比还有较大差距。

第二部分2017年中国物流地产行业发展情况分析2017年，伴随国民经济延续稳中有进、稳中向好的发展态势，以及物流政策环境的持续改善，全国物流运行保持了良好的发展势头。

全年物流业景气指数（LPI）均值为55.3%，较2016年小幅提升0.1个百分点，表明物流业继续维持景气运行；物流相关行业固定资产投资持续增长，社会物流总费用与GDP的比率有所下降。

物流业的发展带动物流地产市场需求持续活跃，投资热度不减，发展前景良好。

此外，供需失衡导致物流设施租金持续上涨，但城市之间表现分化。

总体来说，2017年我国物流地产发展环境不断改善，行业整体发展态势良好。

一、物流相关行业固定资产投资据国家统计局数据显示，2017年我国固定资产投资（不含农户）631684亿元，增速比上年略有回落，由2016年的8.1%滑落为7.2%。

2017年，我国交通运输、仓储和邮政业固定资产共投资61186亿元，继续保持平稳增长，增速为14.8%，同比增长速度超过全社会固定资产投资增速。

2017年，我国物流领域“降成本”取得实效，社会物流总费用占GDP的比率进人连续回落阶段；社会物流总费用与GDP的比率为14.6%，比上年同期下降0.3个百分点。

图 6 2013-2017年我国交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额和累计增长速度数据来源：国家统计局社会物流总费用总额12.1万亿元，增速同比增长9.2%，低于社会物流总额、GDP现价增长。

其中：运输费用6.6万亿元，增长10.9%，增速比上年同期提高7.6个百分点；保管费用3.9万亿元，增长6.7%，提高5.4个百分点；管理费用1.6万亿元，增长8.3%，提高2.7个百分点。

运输费用占社会物流总费用的比重为54.5%，保管费用占社会物流总费用的比重为32.2%；管理费用占社会物流总费用的比重为13.3%。

图7 2017年我国社会物流总费用构成数据来源：国家统计局二、物流地产租金情况2017年，我国物流地产市场需求端稳中向好。

全国社会物流总额252.8万亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%，增速比上年同期提高0.6个百分点。

然而，在强劲的市场需求之下，物流仓储存量还存在较大缺口，当前我国物流仓储供给侧结构性短缺严重，存量仓储以传统低端仓储设施为主，髙标准的现代物流仓储供不应求。

目前，我国高端物流设施面积为0.2亿平方米，与通用仓储面积总量8.6亿平方米相比，仅占仓储总量的2.33%，远低于发达国家的占比。

若以未来高标准仓库占仓储总量20%测算，我国髙标准仓库发展至少尚有7-10倍的增长空间。

由于我国现有的物流仓储设施约70%建于20世纪90年代之前，物流仓储设施供应结构性失衡，髙端仓储供应显著不足，难以满足现代企业的需求。

此外，在我国高端仓储市场供不应求的大背景下，各城市在租金面上表现分化。

总体来说，一线城市土地有严格政策控制，髙端仓储市场供不应求推动其高标仓库租金继续上涨，整体市场空置率维稳在较低水平；部分二线城市继续放量，供应仓储面积不断增长，供需失衡使仓库租金出现了短期调整，呈现下降趋势。

下表是世邦魏理仕提供的2017年北京、上海等几个城市物流仓储年末空置率及全年租金增长情况。

值得提出的是，其中深圳由于受到个别园区跨境电商公司推出的影响，出现了罕见的个别季度下跌，整体市场租金全年下跌0.7%至每月每平方米42.8元。

武汉市、重庆市和成都市优秀物流设施市场由于全年新增供应量创历史新髙，全年租金呈下降态势。

表 1 2017年北京等城市物流仓储年末空置率及全年租金增长情况数据来源：世邦魏理仕三、物流地产发展情况2017年，我国物流地产市场投资热度不减，个人和企业投资者纷纷看好物流地产。

根据世邦魏理仕发布的《2017年亚太区投资者意向调査》报告显示，2017年，61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更髙回报（2016年为49%）。

从投资业态上来看，2017年亚洲投资者对物流地产的投资意愿占比达20%。

从中可以看出，物流地产受到了投资者比以往任何一年都更多的青睐。

2017年，不仅是个人投资者对物流地产有着高昂的热情，各大地产开发商、快递公司，甚至是电商也均纷纷布局物流地产。

表 2 2017年国内各大企业布局物流地产事件数据来源：网络整理不难看出2017年国内各大企业布局物流地产的热情不减。

这种现象说明，这些企业普遍看好物流地产的发展前景。

不可否认，近年来物流扶持政策的密集出台为物流地产带来了绝佳的发展机遇。

2014年9月，国务院印发《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》，强调着力降低物流成本，着力提升物流企业规模化，加强物流基础设施网络建设。

2017年8月，国务院印发再次发布《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，意在通过推动物流降本增效以促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率。

作为物流行业的基础支撑，贯彻实施这些政策，进一步实现物流降本增效，物流地产须作为先行军率先实现发展，尤其是高端仓储设施供应方面更亟待发展。

根据戴德梁行测算，我国髙端物流设施供给每年新增的缺口在200万平方米左右，预计至2020年，我国高标准物流仓储设施的需求将达到1.4亿-2.1亿平方米，现代物流设施需求规模将达到266亿元，而到那时供应量或只有5600万-6600万平方米，供应缺口或超过1亿平方米。