新婚夫妇的购房计划
戴先生， 30 岁，月收入8000 元；妻， 28 岁，月收入6000 元。
两人年终奖金都可多领
一个月。
基本支出：生活费 5000 元，孝养金 1000 元，交际开支1500 元，年度旅游支出3000 元，每月固定偿还小额信用贷款500 元，基金定期定额投资1500 元，保险费支出 200 元。
目前资产：股票型基金20000 元，定期存款 10000（利率 4%），活期存款 5000 元。
问题：
1、现阶段是选择租屋或购屋划算？
2、如果3年后自行购屋，不知可行否？又该怎样进行准备？
一、财务状况及分析
首先来看该家庭的资产负债情况：
资产负债表
资产负债
项目金额占总资产项目金额占总资产
现金，活期存款5,000 14% 信用卡 / 信贷应付款6,000 17%
定期存款10,000 29% 负债总额6,000 17%
共同基金20,000 57% 净资产
资产总额35,000 100% 净资产总额29,000 83% 目前负债比率只有17%，基本财务状况尚称稳健良好，但整体资产属性偏保守，而负债
项目中全是消费性贷款，贷款利率远远高过于存款利率，未来应优先考虑以手边存款清偿此
项负债。
其次，简要分析一下该家庭的现金流量：
现金流量表
类别项目金额百分比说明
先生年收入78000 59.8% 夫收入贡献度
太太年收入52000 39.9% 妻收入贡献度
收入工作收入130,000 99.7% 工作收入依赖度理财及其它收入400 0.4% 替代收入来源
年度总收入130,400 100%
生活消费支出94,000 72.1% 消费率
支出偿债支出6,000 4.6% 财务负担率
保障型保费支出2,400 1.8%
年度总支出102,400 78.5% 支出比率
结余总结余（可储蓄额）28,000 21.5% 储蓄率
还本投资额18,000 13.8% 固定储蓄计划
自由储蓄额10,000 7.7% 自由储蓄率
每月支出结构分析表
消费（生活）支出细项金额占总消费支出 % 食2,000 26.7%
衣（送洗，一般添购）1,000 13.3%
住（房租，水电气，xx ）1,000 13.3%
行（交通费，油钱）1,000 13.3%
交际费1,500 20.0%
奉养长辈1,000 13.3%
消费（生活）支出小计7,500 100.0%
从收支结构来看，年度净结余为正数，支出比率78.8%，可储蓄率 21.2%，属偏低范围。
收入全来自于工作收入，理财收入不多，要注意到收入中断可能造成的冲击。
支出方面，财务负担率并不高（低于20%），但消费率高达72.1%，有过度消费之虞，
且外食与交际费用合计高达生活支出的46.7%，略嫌偏高，应考虑节流。
二、购屋或租屋评估
1、租屋的净现金流现值
=– 48,000 ／（ 1.03 ）– 48,000*1.06 ／（ 1.03^2 ）– 480,00* （1.06^2 ）／（ 1.03^3 ）
–48,000* （ 1.06^3 ）／（ 1.03^4 ）– 48,000* （1.06^4 ）／（ 1.03^5 ）
=– 46,602 – 47,959 – 49,356 – 50,794 – 52,273 =– 246,984 元。
2、购房的净现金流现值
购屋自备 20 万元，贷款利率 4.5%， 20 年房贷，每年本利摊还额=贷款金额
年金现值系数13.00794 （ n=20， i=4.5 ） =46,125.67元。
5 年房贷支出总现金流量现值=–每年本利摊还额* 房贷支出年金现值倍数（60 万/ 标准n=5， i=3 ）
4.580= – 211,242 元。
假设 5 年后售屋：
当时房价 =80 万* 复利终值系数XXX（ n=5，i=8 ） =1,175,462元。
当时房贷本金余额=- 每年本利摊还额46,125.67*房贷支出年金现值倍数（n=15，r=4.5）=495,369 元。
当时售屋净所得=1,175,462 – 495,369=679,993元。
售屋所得现值（n=5， i=3 ） =586,567 元。
购屋净现金流现值 =（自备款 -200,000 ） +（5 年房贷支出总现金流量现值-211,242 ） + （售屋所得现值586,567 ）
=175,325 元。
3、结论
因为（购屋净现金流 175,325 ）–（租屋净现金流现值 -246,984 ） =422309 元 >0 目前
购屋合算
4、贷款额度概算
理想房子三年后价格=800,000* 复利终值系数 1.25971 （ n=3，i=8 ） =1,007,768元。
房价 *25%=届时需自备金额251,942 元。
房价 *75%=届时需贷款金额755,826 元。
5、购房能力评估
A.自备款额度评估
在其它条件不变的情况下，目前可能用作自备款来源有两部份：
1）依资产负债表，现有净资产可投入=金融资产–消费负债 =29,000 元。
2）依现金流量表，未来每年可再投入=年度总结余（可储蓄额）28,000+ 已清偿消费负债 6,000=34,000 元（前项已经扣除）。
三年后总储蓄额度=29,000* 复利终值系数 1.33100 （n=3， i=10 ）
+34,000* 年金终值系数 3.31000 （n=3， i=10 ） [112540]
=38,599+112,540=151,139 元 <自备款金额251,942 元。
自备款准备尚不足，差额=100,803 元。
B.每年偿债能力评估
已清偿消费负债6,000 元后，每年度总结余（可还房贷金额）28,000+6,000=34,000<
每年摊还金额58,105 元。
每年偿债能力尚不足，差额=24,105 元。
结论：前述购屋计划无法以目前收支结构达成。
C.如何调整收支
自备款不足部分，每年需要多储蓄额度=100,803/ 年金终值系数 3.31000 （ n=3， i=10 ）=30,454 元。
房贷偿还部分，每年差额=24,105 故，
未来三年，每年比现况需多储蓄金额购屋之后，每年比现况需多储蓄金额元。
=30,454 ， =>每月多储蓄2538 元即可。
=24,105=> 每月多储蓄2009 元即可。
建议减少交际费支出及不必要的娱乐支出，或寻找薪资更高的工作机会。
6、投资组合
调整现有资产与未来的储蓄，将股票基金的比重提高至少到七成左右。
（以下的组合仅供参考，并非唯一答案，报酬并非保证，波动风险仍需纳入考虑）
项目金额目前占金预估报酬加权预估建议调整调整后加
融资产组率报酬率后百分比权预估报
合比重酬率活期存款5,000 14% 2.5% 0.35% 0.00% 0.00% 定期存款10,000 29% 4% 1.16% 5.00% 0.20% 债券基金0 0% 6% 0.00% 25.00% 1.50% 股票基金20,000 57% 12% 6.84% 70.00% 8.40%
调整前投调整后投
资组合报8.35% 资组合报10.1%
酬预估酬预估
7.风险控制
投资市场风险主要是股市债市相关的波动风险，实务上可透过下列方式降低或分散：
产品挑选方面：
选择有长期稳定绩效可参考者；
选择投资于较大区域市场的基金；
选择同类型基金中各项指标表现较佳者（低波动幅度，高平均报酬率）；
同类型产品中，仍可考虑分散持有几支不同的基金组合。
小草急急忙忙的返青依旧；细雨迷迷濛濛的飘洒依旧。
盈盈月下来，照亮你的山歌依旧；灿灿星升起，白杨树绿影婆娑依旧。
好风似水，不惊你安眠依旧；鸟儿呢哝，爱的春天依旧。
可我，望尽了我的花季，望尽了长长的一路落英缤纷呵！岑凯伦的绵绵春雨依旧，戴望舒的深深雨巷依旧！
漂泊的船，寻找一个温馨港口；孤寂的心，渴望一声温暖问候。
是你在我最落寞的时候，把亲切放在我左右；是你在我最失意的时候，把慰藉放在我心头。
红酥手，黄藤酒；春如旧，人空瘦。
蝴蝶双飞影孤单，泪痕红浥鲛绡透！
那一叶小舟，那一双眼眸，望穿了几层山水几层楼？那一缕相思，那一缕离愁，孤独了多少暮风晨雨后？
春风依旧，桃花依旧；春水依旧，明月依旧；渡口依旧，时光依旧。
前世的情缘，今生的守候，多少次梦里相逢，追忆难收，点点相思堆成无言的愁。
红尘多少爱，化作春水流。
时光悠悠，岁月悠悠；韶华易逝真情难留。
忘情川上谁因离恨泪流？三生石前谁为痴情消廋？
纵然我望断天涯孤独依旧，在桃花飘落的渡口，我依然会为你采撷相思的红豆；在海鸥飞翔的码头，我依然会为你升起祝福的星斗。
你若微笑，我青山妩媚；你若安好，我绿水无忧！
你若想我，我春风盈袖；你若念我，我春住心头！。