管理大纲一、整体管理方案天津市规划展览馆位于河北区博爱道30号，2009年1月23日正式开馆，规划展览馆主体结构类型为钢筋混凝土框架，建筑面积30998．26㎡，其中地上建筑面积14955㎡，地上布展面积约10000㎡，地下二层，地上三层，局部四层，建筑物总高度为22．4m。

一至三层为展区，共分为十六个展区，局部四层为办公区。

天津市规划展览馆不仅为城市规划精细化管理提供了有力支撑，成为政府规划决策与社会各界沟通的桥梁，为国内外专家、城市投资、建设者提供学术报告、规划咨询的场所，也成为普通市民了解、参与、监督城市发展的最系统、直观、生动、快速的有效途径。

因此，我们将基于工程本身的规划设计理念，使物业管理服务的软件与工程配套的硬件设施完美融洽，通过预防、预判、预演使各类故障隐患在萌芽状态得以解决，来提升设施设备有效的运行。

在管理上要求体现的是便捷的配套服务、专业的客户服务、安全舒适的参观环境。

（一）房屋及设备、设施管理方案1、工程日常巡查与维护计划（1）巡查计划(巡视方式为设备制巡视方式)（2）维护检修计划2、房屋日常维护标准（1）按照《物业管理条例》、天津市房屋管理相关规定对房屋及配套设备设施进行房屋查验。

（2）按照国家工程验收标准实施房屋查验工作。

（3）接管验收中发现的问题应该以书面形式反馈开发公司并对开发公司的维修改善情况进行验证复查。

（4）按有关法规政策规定约定，对房屋和配套设施进行管理活动。

（5）在房屋接管时，工程经理指定专人接收所有管理用房钥匙和设备房钥匙，钥匙要进行逐屋核定，标识清楚，并填写清单，交接双方签字确认。

（6）房屋接管验收时应对每块水电表进行核对，确保不存在线路接错、标识标错现象。

（7）外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无起鼓、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（8）房屋、楼道设施、天台、雨水管道每月至少进行一次全面巡查，发现问题及时联系维保单位到场并协助馆方进行处理,并留下记录。

（9）柱、梁主体无倾斜、变形、起凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等，发现问题及时联系维保单位到场并协助馆方进行处理,并留下记录。

（10）格栅吊顶牢固，无面层剥落和明显裂缝。

（11）楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。

（12）公共门窗、幕墙牢固、平整、美观、无锈蚀、开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。

（13）每周定期检查，保证屋面、公共阳台排水通畅，无杂物堵塞下水管道。

（14）定期检查，保证楼道及公共部位地面、内墙及天花板整洁、统一，无脱落，无水浸，无变色现象；对外墙、天面、窗体渗漏及时处理。

（15）每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计；每年春季开冻后，及下雨、雪前应对屋面进行一次清扫。

（16）保存房屋及相关设备设施施工单位、联系人、联系电话。

3、设备、设施保养、检修制度与标准（1）建立完备的设备台帐和设备技术档案：对管理范围内的设备，实行电脑存档，设备的相关资料直接存放在电脑软件中，相关资料如：设备型号、投入使用时间、厂家、保养内容、保养更换的主要部件等资料。

（2）维修养护制度健全，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

（3）公用设备设施按照工程配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发事件设有应急方案和现场处理措施、处理记录。

（4）水、电、电梯、空调、监控等设备运行人员技能熟练、严格遵守操作规程及保养规范。

（5）展厅灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率100%，按规定时间定时开关。

（6）设备用房整洁，主要设备设施标识清楚，危及人身安全隐患处有明显标示和防范措施。

（7）在接到相关部门的停水、停电通知后，按规定时间提前通知展馆负责人。

（8）设备出现故障时，工程人员及时到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。

4、公共设施设备服务保障措施（1）实施设备四级保养检修制度①日检：日常巡视检查维护，检查设备运行状态是否正常；②月检：运行状态检查，对设备进行功能测试；③季（半年）检：维护性修理，对设备进行清扫；（2）操作制度办法①工程服务部每日由专人对管理区域内公用设备设施进行检查巡视，将检查巡视结果情况填写至《设备设施巡视记录表》，对发现异常情况给予及时处理，不能解决的问题应第一时间联系维保单位到场并通告、协助馆方进行处理，并在《设备设施巡视记录表》上签字确认。

②工程人员在接到展区人员对公共区域维修要求时，须记录本次报修的详细内容，工程人员依据报修内容现场进行维修，维修完毕后由工程主管对维修效果进行现场评估，并填写《设备/设施保养检修记录表》。

③遇有紧急特殊维修事件接报人应第一时间通知工程工程主管并做统一调动安排，并通知展馆主管领导，第一时间联系维保单位到场并通告、协助馆方进行处理，事后应及时补填《设备/设施保养检修记录表》并附事件说明。

④工程服务部无法自行维修需对外委托维修的工作，工程工程主管应上报展馆负责人审核确认，并按公司管理审批流程上报，待批准后方可执行。

5、空调系统维护标准（1）电加热采暖设备的电热膜装置、导线绝缘电阻大于0、5兆欧；电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味；空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。

（2）采暖循环水过滤器要求维保单位每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0、2毫M。

过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。

（3）空调系统使用高位水箱补水的，水箱应无泄漏、外面无锈蚀。

溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠；变频补水的，热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效；变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠；补水压力控制准确稳定，波动压力小于0、05兆帕；采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时检查一次电接点压力表压力指针是否在区间范围。

（4）空调冷却塔噪音小于65分贝，风扇转速风量达到设备要求。

防鼠、防虫措施完好，滤网干净，无大量污物；冷凝水畅通，转动部位无异常声音；接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水，停塔后盘中水不溢流；冷却水、冷冻水的水质经过检查符合要求。

（5）冷却塔风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动；布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活；滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。

（6）离心式冷水机组压缩机运行时油温高于43度，运行时润滑油应有103—207KPA压力；冷凝器有690—1450KPA压力，温度范围在15度—41度之间；蒸发器压力范围410—550KPA，制冷剂温度范围在1度—8度之间。

（7）空调系统电气部分保持干噪，机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。

（8）水泵电机运行时无糊焦味，无冒烟现象，外壳温度不超过额定温升，电机运行无杂音，无碰撞冲击声；电机三相不平衡电流不超过额定电流的5%，运行电流不超过额定电流的110%；风机盘管出口风速、温度达到额定值，风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全；电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流；盘管无漏水现象，保温良好；出风口温度达到设备要求。

风机盘管回风过滤网每半年清洗一次。

（9）经常巡视，保证巡视频次要求，确保机组、水泵等设备运行良好，当发生异常先兆和紧急事故时，实施预先采取的相应措施，防止事故进一步扩大，并第一时间联系维保单位到场并通告、协助馆方进行处理，做好相关记录。

6、电梯维护标准（1）正常运行要求①电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿；电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300牛顿范围内；电梯平层准确，误差在正负7mm以内。

②轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；轿箱内照明良好，设有监控探头的从监控中心能看清乘客面孔；停电后至少维持半小时照明供电。

③电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击声；轿箱内紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰。

（2）维护保养要求①电梯年检合格证、维修保养合同完备，对分包方的工作及人员有效的监督管理制度。

②机房要求配备有定时功能的风扇或空调，温度低于40℃；机房要求配置板手一个、盘车轮一个、撬棍一个。

③电梯外壳接地电阻小于4欧姆，动力线绝缘电阻大于0、5兆欧，控制线绝缘电阻大于0、5兆欧。

④控制柜内的排风扇运行正常，柜内温升符合要求，线路整洁，电器表面无积尘现象；主回路接触器灭弧罩没有打火碳化迹象，测三相不平衡电流在5%范围内。

⑤各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲、指示灯、照明工作正常，无缺损，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。

⑥轿箱门刀对厅门地砍间隙为5—8毫M。

轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫M。

门厅锁啮合应不小于7毫M。

层门外面不允许能用手把门钹开。

门扇下端距地砍应为5—8毫M。

门垂直误差不大于0、5毫M。

⑦曳引机电动机轴承温度应不高于80度，电动机连接紧固，无晃动，电机无异常声音；减速器内润滑油清洁，无渗漏，油面在标准范围内。

⑧曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无相磨擦现象。

制动系统工作可靠性，无不正常的撞击声。

闸瓦与制动轮间隙0、7毫M。

制动器线圈温升不超过相应电梯温度要求范围。

⑨曳引机电动机至少每年更换新的润滑脂，箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。

减速器的机件和轴承温度应不高于75度，油温不高于85度。

减速器运行时无不均匀的噪声或撞击声。

螺栓无松动，无锈蚀。

⑩井道照明最高与最低位置0、5M装一盏灯，中间每隔7M装一盏灯。

（3）轿厢导轨导靴维护保养要求：①导轨自动润滑装置的储油盒油位，应高于最低要求油位。

②检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1毫M，间隙应均匀。

③导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤，导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。

（4）缓冲器维修保养要求：①油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下，油面高于最低要求油位。

②缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。

③缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。

（5）安全钳维修保养要求：①传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑，钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂，其动作应灵敏可靠。

②安全钳楔块与导轨工作面间隙一般为4毫M左右。

（6）钢丝绳维修保养要求：①轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。

②钢丝绳要求无断丝、断股、生锈的现象，磨损直径小于90% ，钢丝绳表面没有油泥的现象，平层记号明显；导轨要求无生锈、无油泥的现象。