年成本法计算例子




案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海 淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可 租可售。 如果租房，房租每月3000元，押金1万元。 如果购房，购买的总价是70万元，李小姐可 以支付30万元首付款，另外40万元拟采用 5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。 另外，购买二手房需要较多的税费支出和装 修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年 5000元。 假定，李小姐的年平均投资收益率是4% 请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是 买房？
第三节 购房规划

一、购房规划的流程 二、购房规划的应用 三、购房的其他费用
一、购房规划的流程

（一）估算购房总价 （二）估算可负担房屋单价 （三）购房区位选择
（一）估算购房总价



可购买房屋总价= 可负担的购房首付款+可负担的购房贷款总额 可负担的购房首付款 = 目前可用于购房的资产终值+每年可供购房的储 蓄终值 = 目前可用于购房的资产×复利终值系数（N=离购 房的年数，i=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄 ×年金终值系数（ N =离购房的年数， i =投资报 酬率） 可负担的购房贷款总额 =每年可供购房的储蓄×年金现值系数（ N=贷款年 限， i =房贷利率）

2. 租房的缺点

一、租房与购房的比较

3. 购房的优点


有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房， 提高居住质量 购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀 拥有住房后，可利用住房进行抵押融资 购房支出很大，购房前期财务压力大 房屋的流动性低，变现能力差 存在房价下跌的风险 不利于变换工作地点

有利于科学选择合适的住房


有利于合理选择贷款计划

二、个人购房动机

（一）自己居住

要考虑自身支付能力和居住质量 居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服 务设施、交通、教育条件、物业管理…… 将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产 增值 需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房 屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素
案例资料




小王现年25岁，工作稳定，年税后收入10万 元，收入年增长率5% ，之前无任何储蓄。 小王希望5年后买房，目标购买区房价目前 0.8万元/平方米，面积100平米，预计未来房 价每年增长5%。 银行贷款额度是房价的8成，利率6%，小王 打算50岁前清偿贷款。 小王的年平均投资报酬率4%。 请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？ （为实现购房，估算小王应有的储蓄率）
（三）房屋投资规划

投资房产的收益

租金收入 买卖差价

投资房产要考虑的因素

未来租金走势 未来房价走势 购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、 维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费
计算房屋投资的现金流出现值和流入现值 计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率

案例略
（三）购房区位选择

根据可承受的住房价格，考虑如下 区位因素



居住社区的生活环境 交通是否便利 是否有学校以及学校的质量 未来是否有升值空间
二、购房规划的应用

（一）确定购房目标基础上的筹资计划 （二）换房规划 （三）房屋投资规划
（一）确定购房目标基础上的筹资计划

先确定购房目标（房屋面积、区位），再决 定实现购房目标的各种筹资计划
第六章 居住规划

第一节 居住规划概述 第二节 租房与购房的决策 第三节 购房规划 第四节 住房贷款规划
第一节 居住规划概述

一、居住规划的重要性

迫使个人或家庭有目的地储蓄


与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备 的时间较短 住房支出数额巨大 是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周 全的规划 只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能 进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策
（二）估算可负担房屋单价

可负担房屋单价=可负担房屋总价÷房屋需 求面积

房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空 间要求……



假设前例中李先生是四口之家，要求住房 面积100平方米。 则，李先生可负担购房单价=78.77万元 ÷100=7877元/平米 应检查可负担购房单价是否低于目标市场 价格

4. 购房的缺点

二、租房与购房的决策方法

（一）年成本法 （二）净现值法
（一）年成本法


租房年成本=年租金+房屋押金×投资收益率 购房年成本=自付款×投资收益率+贷款余额 ×贷款利率+年维修及税收费用 注意

此公式只考虑租房和购房的资金成本 假定住房价值不发生变动，房屋能够以当初的 买价卖出
第四节 住房贷款规划

一、住房贷款的种类 二、住房贷款偿还方式 三、住房贷款期限的确定
一、住房贷款的种类

净现值法

将因租房和购房发生的现金流量折现为现值 比较租房和购房的净现值，净现值高者合算

计算公式
CFt NPV t t 0 (1 i )
n
净现值法计算案例




案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。 该房可租可售。 如果租的话，房租每月3000元，租期4年，押金 1万元，预计房租每年调涨100元。 而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万 元的首付款，另外40万元拟采用6%的商业贷款 利率向某商业银行贷款，贷款15年，本利等额 摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需10 万元。王先生估计居住4年后，仍能按原价出售。 请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年 平均投资回报率是4%）
购房总价估算案例




案例资料：李先生计划5年后购房。李先生家庭目 前有金融资产30万元，其中50%可用于购房。李 先生一家目前每年可结余10万元，其中4万元可用 于购房。李先生拟贷款15年，银行房贷利率6%， 李先生的投资报酬率约4%。李先生一家可买总价 是多少的房屋？ 李先生可负担的购房首付款=30万×50% × （F/P, 4%, 5）+ 4万 ×（F/A, 4%, 5）=39.92万元 李先生可负担的购房贷款总额= 4万 ×（P/A, 6%, 15）=38.85万元 李先生购房时可负担房屋总价= 39.92万元+ 38.85 万元=78.77万元
年成本法计算步骤




李小姐租房年成本 =3000×12+10000×4%=36400元 李小姐购房年成本（第一年） =300000×4%+400000×5.51%+5000= 39040元 按年成本法，租房成本小于购房成本。 提问：哪些因素没有考虑到？是否真的 租房更便宜？
年成本法没有考虑到的因素
计算步骤



小王目标住房5年后价格=0.8万元/平方米 ×100平方米 ×（1+ 5%)5 = 102.1万元 目标住房所需首付款= 102.1万元×20%=20.42万元 目标住房所需贷款= 102.1万元 ×80%=81.68万元
计算步骤（续）


假定小王购房前的储蓄率是s 第一年储蓄终值=10×（1+5%）0 × s×（1+4%）4 =11.70s 第二年储蓄终值=10×（1+5%）1 × s×（1+4%）3 =11.81s 第三年储蓄终值=10×（1+5%）2 × s×（1+4%）2 =11.92s 第四年储蓄终值=10×（1+5%）3 × s×（1+4%）1 =12.04s 第五年储蓄终值=10×（1+5%）4 × s×（1+4%）0 =12.16s 五年后小王供积累资金=59.63s万元 小王购房前的应有储蓄率s=20.42÷59.63=34.2%
净现值法计算案例（续）

王先生租房的净现金流量现值：
48
CFt NPV租房 141229元 t t 0 (1 0.33%)

其中，折现率应调整为月利率 i=4%÷12=0.33%
王先生租房现金流量表
净现值法计算案例（续）



王先生买房的净现金流量现值： 王先生贷款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，供还 款15年，也即180期，每月还款额= 400000 ÷（P/A, 0.5%, 180）=3375元（见Excel表格） 王先生4年后房贷余额=3375 ×（P/A, 0.5%, 132） =325592元 4年后将卖房收入700000元偿还当月还款额3375元与房 贷余额325592元，还剩371033元
CFt NPV购房 230340元 t t 净现值法计算案例（结论）


可见，租房净现值-141229元大于购房 净现值-230340元，王先生租房更合算。 租房与购房的策略选择：



如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合 算 购房的利息负担、装修费用、房屋交易 成本都较大 如果不打算在一个地方常住，租房往往 比购房划算
计算步骤（续）




购房后，小王如果采用本利等额偿还方式 每年应还房贷本利和=81.68万元÷（P/A, 6%, 20) =7.12万元 小王第六年年收入= 10万元×（1+5%）5 =12.76万元 第六年应有储蓄率s=7.12÷12.76=55.8% 结论


小王前五年储蓄率应达到34.2%，第六年储蓄率应 达到55.8%。据此，可以适当提高首付比例 以后25年还款期中，随着收入增长，为偿还住房贷 款的储蓄率逐步下降