区域经济环境和区内域市境容经场分济分析环析+
区域房地产 市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对 过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第区二域步经济环（境料•1二和、区的）市总域获量基场经得指本分济标资析环境分析
数据来源
开发商
建筑师
市场
消费者
开发商是追逐利润的，建筑师是唯 美主义的，市场分析是连接开发商、 建筑师和消费者的桥梁，房地产市 场分析是基于对市场的理性判断
市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程， 市场分析的结论是进行决策的基础。
具体起到 哪些作用呢？
1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议 5。评估项目目标实现的可能性。。。
整个项目开
发过程，根
据市场的变
化及时调整
战略。
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补充几点市场分析方法的建议：
•市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！ •数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整 理分析； •基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判 断趋势、或是找到答案等。
O/T（机会/威胁 ）的价值要素
宏观要素——经 济形势（宏观 政策）/重大城 市变革
• 中观要素——
►观点的判定很重要，它是我们 作出策略方向的基础。
►在分析的过程中，我们强调尽 可能多地去考虑优势和机会，尤 其是必须抓住核心优势和大机 会——这是我们“挖掘物业价值” 的要旨所在。
SWOT分析
我们的战略
这里所指的区域是中观房地产市场分析的 基本单位，具有完整的房地产市场特征的 范围，一般以行政区划来划分。
第二步：区域经济环境和市场分析
考察整个区域经济环境，判断区域房地产 市场处于何种发展阶段，找到影响房地产 市场变化的主要因素，对区域房地产发展
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步
（一）基本
淘宝团购:3小时卖出205辆奔驰Smart汽车！
这次网上营销策略的成功也引起了汽车业内人士 的关注。次日，成功收购沃尔沃的明星董事长李 书福，也在正式场合表示，吉利正酝酿通过网络 销售汽车。
习惯了征战线下销售市场的车企们，纷纷 开始瞄准了线上的生意。
“开利星空”天津人民大“团”节
10大品牌全系车型，疯狂的价格、空前
• 两个方面 区域房地产发展处于何种阶段？
供给、需求
区域
专业
• 三个时段 市场分析
市场分析
项目市场处于何种竞争格局？
项目 市场分析
竞争供给分析 客户需求分析
例如：
广州过经济去、现广在州住、宅未来 项目所在地
环境和房
市场
市场
地产市场
竞争楼盘分析 客户需求分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
2。步骤
第一步：市场区域界定
其他网站病毒推广： 网易、搜狐、新浪、腾讯、开心网、人人网、猫扑、极速视频、酷6视频、乐视网
目标：打造最强汽车电子商务平台，为客户创造更高价值！
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注：团购涉及费用包括；网站页面制作、设计、策划、推广（20天团购周期） 推广费用：好车网、品牌网20天的广告位。
快速发展 阶段
4-5%
停滞
平稳发5-展8% 减缓稳发定发展
阶大段于8% 展阶高段速发展
GDP 800～ 3000～ 4000～ 8000以
（美 3000
4000
8000
上
元）
房地产市场分析的思路、步骤和方法
第二步
3。方法
（三）能够反映区域房地产
区域经济环 境和市场分
市异常场发展基正本常状况正运的常行 指基 正房标本 常地产市场异预警常预报指标体系
CALI: CHINA AUTO LOGISTICS INC
中国汽车物流公司是Nasdaq上市公司，网络板块为中国汽车 生活网络机构 china auto on internet，旗下拥有好车网、汽 车品牌网、进口车网三大汽车网站。
中国最大的一站式汽车生活在线平台
服务于汽车前市场
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生活服务合作
媒介平台合作
汽车团购活动流程
以“共同利益”的合作为基石！
双方共赢的项目 才能走的更远
汽车品牌网
• 合作带来的利润收入 • 建立与4S合作基础 • 品牌与市场合作的推广
共同 利益
汽车4S店
• 汽车销售利润 • 店铺带来的人气 • 免费的广告推广效果
◆开利星空隶属于中国汽车物流公司（CALI）旗下
•各地方统计年鉴、统计公报、经 济发展月报、地方经济信息网、 地方政府网站、中房指数、国房 指数、地方房地产年鉴 •土地、规划部门的政府官员访谈 •规划、房地产等专业人士访谈
Байду номын сангаас
GDP、人口、人均GDP、固定资产 投资、新批三资企业人数、接待入境 旅游人数……
2、结构指标：产业结构及布局、就业 人口结构
车贷 精品
车险
整车 议价
活动
团购 试驾
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好车网、中国汽车品牌网流量表：
好车网北京站访问量统计（来源：CNZZ）
优势 S
劣势 W
机会 O
发挥优势，抢占机会
利用机会，克服劣势
威胁 T
发挥优势，转化威胁
减少劣势，避免威胁
进行房地产市场分析时常犯的错误
•房地产市场 是变化的， 因此市场分 析应贯穿于
1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好
3、水平指标：人均收入水平、消费水 平、人均居住面积、住宅消费支出水
房地产市场分析的思路、步骤和方法
第二步
3。方法
（三）能够反映区域房地产
区域经济 环境和市
市场发展状况的指标 GDP增速与房地产发展关系
宏观经济 房地产业 增长 发展状况
场分析
小于4% 萎缩
人均GDP与房地产发展关系
发展 启动阶 阶段 段 人均
2019年北我国各主上要城市天的恩格0尔重.5系5数—成
温饱 0.5— 京 型 人均0可.59
9海.4 津 庆0.59都 0.50—
支配收
138
14 86
103 800.955964
武7.6 西
汉安
11.2
852 77
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第三步
专业市场 分析（住 宅）
1、住宅类土地供应情况、成交 情况、成交价格
2、住宅商品房供给总量、供给 结构分析（按面积进行划分）
3、住宅商品房成交结构、产品 特点分析
4、住宅商品房成交价格分析
第项房四目步市地场产市场分析3。的方思法路、步骤和方法
分析 项目自身资源条件分析(swot分析)
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。
（微观层 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形 状、高度…… 周围环境：自然景观、人文环境 面） 关联性：通达性、可视性
2019/8/1
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品牌网天津站访问量统计(来源CNZZ) 品牌网目前在艾瑞中国汽车网站排名为13名
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（二）套餐：团购频道=15000元
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如何进行房地产市场分 析
学习内容
¶ 理论部分 ¶ 案例学习
为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法
慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告
为什么要进行房地产市场分析？
什么是房地产市场分析？
概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。
需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）
市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！
房地产市场分析的思路、步骤和方法
1。思路
• 三个层次
区域市场、专业物业市场、 项目市场
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