一、物业管理行业的发展概况
物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们以社会化、专业化、市场化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。

1981年3月，以住宅物业为管理目标的第一家物业管理公司在深圳特区成立，并伴随着中国住房体制改革的不断深入而延伸至全国各地。

从最初单一的住宅物业管理，向商业物业、工业物业及其它类型物业管理领域扩展。

发展至今，全国共有物业管理企业达3万多家，从业人员超过300万。

二十几年的历程，物业行业的整体发展并不均衡，特区、沿海城市以及上海、北京等大城市发展态势较好，物业管理覆盖率较高，像深圳物业管理的覆盖率已达95%以上，上海、北京也分别达到90%和70%以上，中、小城市发展态势较缓，西北、东北地区落后于全国其它地区。

二、沈阳市住宅物业的市场情况与机会分析
沈阳市的物业管理从90年代中期开始起步，经过十余年的发展，物业管理已基本成型，初具规模。

到2006年，已建成住宅区3326个，建筑面积10825万平方米，其中，具备物业管理条件实行等级服务的住宅区293个，建筑面积2556万平方米，占全市住宅总面积的23.6%，全市登记注册物业企业536家，开发企业设立的物业管理企业176家，从房管部门和单位后勤部门转制的81家，196个业主大会重新选聘了物业管理企业；118个住宅小区的建设单位通过招投标的方式选聘了物业管理企业，从业人员近3万人。

新建小区物业管理面积覆盖率达到100%。

沈阳市内物业收费情况调查
以万科物业、银基物业、豪森物业、新城物业、河畔新城等高中档物业公司为例。

沈阳高、中档物业的收费标准除少数别墅项目的收费标准定在每月3.00元-4.00元/平方米以上。

其它基本是在每月2.00元/平方米－2.50元/平方米之间，平均收费在每月2元/平方米，个别超过每月2.50元/平方米的收费，中低档物业的收费标准多为1.00元/平方米－2.00元/平方米之间，平均：1元/平方米左右。

物业管理这一新兴行业在我市已逐渐被工业区、学校、医院、商场、办公楼宇等
各类物业的管理所采用，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境清洁、绿化、居民生活服务等综合服务的新体制，正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的深度方向发展，管理的内涵更加丰富，管理外延市场更加宽广。

三、项目情况
项目名称：宏伟·玫瑰城物业公司
项目地址：宏伟·玫瑰城园区内
项目构建理念：成立物业管理公司，与宏伟·玫瑰城开发公司合作开展经营型物
业管理合作模式，以低于同类园区的物业费价格，提供高品质物
业服务，通过物业公司的经营项目动作，以项目的盈利补充物业
费的差额，达到回馈业主的目的。

组织结构图
相关配备人员数量，以宏伟·玫瑰城园一期开发，
物业公司组织结构图
售楼处示范区人员结构
四、公司各部门职能范围
（内容详见：附录一）
五、物业公司规章制度
（内容详见：附录二）
六、经营型物业公司经营计划
房产物业管理行业,是为了满足人们生产、生活和工作需要而生存、发展,并不断壮大的新兴行业。

在这一行业的成长和成熟过程中,市场化、专业化进程在不断加快,市场竞争十分激烈,在不断的优胜劣汰中,房产物业管理品牌正在逐步形成.
针对沈阳市场物业行业在发展的过程中逐渐出现了一系列的实践问题，比如收费高、服务差、小区承诺不兑现、公共收益被私自占有、业主随意拖欠物业管理费、维修基金不到位等事项，至使业主与物业公司发生各种纠纷，从而导致物业经营呈现亏损状态，使服务项目和服务质量下滑，产生恶性循环，影响整个物业行业的发展。

（一）经营特色：
传统物业公司属性也是经营，其经营方式是在做好管理的同时，为开发商、业主提供服务，收取合理的费用，发挥物业的增值潜力，但较低的物业费用，高标准的资金投入，使物业公司难以实现以业养业的目的。

而经营型物业则是根据传统物业的经营模式的基础上，跳出单纯的服务定义，将营销理念融于管辖项目的物业工作中，在满足业主利益的基础上，为适应市场需求而
提供商品和服务的新模式。

以低廉的物业管理费用，高品质的服务，多元化和便捷的生活配套服务为特点，为开发商企业项目提供销售卖点，促进地产成交。

建立客户服务平台通过平台获取利润，达到以业养业，利益最大化。

（二）经营项目及服务内容
园区规模：占地面积270万平方米，5000所别墅，平均300平方米/所别墅
业主数量：约5000户。

物业费用： 1.2元/平方米
服务项目：
1、基础服务：
1）物业保安服务
2）物业保洁服务
3）物业工程维修与养护
4）绿化养护
5）会所服务
2、特色服务项目说明
1）车险项目：物业公司与平安保险公司车险项目合作，为园区5000户业主的车辆提供低于市场价格的车险项目，以一户一辆私家车计算，通过保
险公司反利获取利润，年获利约250万元。

2）汽车洗车厂项目：物业无偿提供场地与大型洗车修配厂合作，在院区内开设洗
车厂，为院区业主提供洗车服务，年获利约120万元。

3）一卡通服务项目：与园区内各商户进行合作，实行一卡多用，可以用于园区内
各种消费，如洗车厂，咖啡厅，超市等商铺，并可利用账期
差异，投资经营获利。

4）最后一公里项目：建立专用APP平台软件，根据园区内业主的所有日常生活需
求，寻找相应供应商合作，为供应提供商品展示及认购服务，
定期举办各种活动进行企业推广。

并进行园区内一公里配送
服务，让业主足不出户就可获得衣、食、住、行等全方位的
便利服务，利用供应商的销售差价获得利润。

七、后续服务
通过宏伟·玫瑰城项目的运营，完善服务项目运营体和管理体系，树立品牌物业，进行宣传推广活动，提高经营型物业的认知度，开拓沈阳市场。

1）新建园区：将经营型物业模式进行对外扩张，提高开发商对经营型物业的认知认可，共同合作开发建设新建小区。

2）五年以上园区：与五年以上无物业的园区进行合做，可能过运作维修基金获利。

3)通过对专用APP平台的开发及数据分析，建立新的数据资源，业主平台的大数
据分析，进行客户深度挖掘对业主进行二次开发，从而获利。

八、经济测算：
以宏伟·玫瑰城项目一期500栋别墅，平均每栋别墅300平方米计算：
（一）物业公司投入
物业公司人员工资投入
售楼处示范区人员投入
保险及福利
物业公司资产投入
工程用品投入
（二）公共设施、设备日常运行、维修及保养费
1、维修保养费：
采用总体匡算思路进行测算。

住宅建造成本按1200元/平米计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。

则：维修保养费＝[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%
＝（360÷300）×40%
＝ 0.48元/月/ M2
2、公共用电
（1）公用照明
以晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算。

则：公用灯电费＝（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.50元/千瓦/小时＝4320千瓦/小时×0.50元/千瓦/小时
＝2160.00元/月×12月
＝25920.00元/年
（2）其它用电：
如物业房用电，监控室用电及其它用电。

以每月1000元计算。

年其它用电约为：12000元/年
3、消防设备维护：
以每月100元维护费用计算。

则：消防设备维护费＝（100元×12月）＝1200元
4、绿化用水：
以每年每坪0.3立方米用水量为标准。

总结：
根据以上分析，得出如下结论：
1）经营型物业公司以低于市场的物业收费标准来吸引业主的选择。

2）经营型物业公司能通过自身特色项目的经营，不担可以补充低物业收费标准带来的差异，还将获得更大的利润。

3）由专业人员对经营型物业公司的收费标准进行测算，得出最终资费标准。

4）物业公司经营项目通过完善的运作，将在园区全部建成交付使用后的2-3年内收回全部投资成本，并完成获利目标。