1200
单位：亿元
30% 800 25% 20% 15% 400 10% 200 5%
0%
600
0 固定资产投资 房地产投资 投资占比
2005年 377 62 17%
2006年 426 89 21%
2007年 502 127 25%
2008年 706 189 30%
2009年 1002.5 287.9 28.70%
宏观经济 发展
坚持“一省两地”的发展方针， 重点发展三亚、海口两地经济。
产业发展 状况
产业结构呈现“三、二、一”的发展特征，旅游服务
业发展迅速，成为海南重要产业支柱。
由内向外1987年,2006-2011年产业结构变化
（% ） 第一产业 第二产业 第三产业
1987
2006 2007 2008 2009
2010年 1257.5 467.87 37.20%
2011年 1295.03 663.05 41.10%
数据来源:海南省统计局公报
房地产 发展格局
在旅游区发展的基础上，
海南楼市呈现“两心三轴”的格局。
格局划分：两心三轴
以海口、三亚为中心
海口
沿东西环岛高速，及
南北中线高速轴线式
发展。 物业特征： 东、西线—以滨海物
旅游观光+商务旅游+度假居住 5星级酒店带，商业中心， 高尔夫球会建成 白金五星酒店+高 端别墅、洋房豪宅
大东海
近距城区的过渡型湾区，承接区域，复合化开发，
旅游商贸、娱乐服务区定位。
三亚机场
【区位价值】近距城区的渔港区，交通便利，连接三亚湾、亚龙湾。
【资源价值】三亚河入海口，湾区较小，礁石较少，适合海上运动体验。 【政府规划】综合型旅游商贸娱乐服务区
【楼市现状】公寓、酒店物业主导，一线滨海区以半山半岛私有化湾区资源，度假公
寓、酒店开发主导，二线区域投资型公寓零散开发。
【楼市均价】滨海物业：3-4万/㎡，二线区域：1.5-2万/㎡
大东海 物业发展
城市化发展带动旅游地产开发，一心两翼，作为三亚 湾、亚龙湾的城市综合功能补缺，后期资源开发。
商贸娱乐 服务区
瑾呈：中信地産 海南公司
三亚资源稀缺型旅游地产发展及 典型案例解析
时间：2012年11月1日
前言
三亚从滨海小渔村, 依托其海洋及气候资源发展成为国内唯一的热带海滨度假
城市，海南房地产市场09 年一路向好，房地产开发投资增长加快，销售市场火爆，
量价齐升。
2010 年1 月，海南国际旅游岛战略正式出台，海南楼市风云再起，内地投资 者和炒房团大量涌入抢购，大批开发商抢滩入驻，海南市场再度成为全国的热点，
10年，楼市政策调控，在09年大规模放量后，需求增长趋于平缓。
Part. I
小 结：
【海南宏观楼市发展概述】
海南楼市以外向型市场的资源型地产开发为主；
海南楼市需求特征以旅游度假需求为主，产业移民、物业投资为辅； 海南楼市发展趋势以三亚、海口为中心，沿东、西、中三条道路主干线由两
端向中间区域发展；
三亚湾
旅游地产发展最早区域，最南端的热带海域，现代化
滨江新城定位，综合型开发，旅游投资物业开发主
三亚机场 导。
【区位价值】最南端的热带海域，近距三亚市区交通枢纽中心，交通便利。
【资源价值】22公里景观海岸线，借助城区公建配套齐备，全年可下海的海湾。 【政府规划】现代化滨海新城 【楼市特征】酒店，产权式公寓投资型物业主导，一线滨海资源开发完毕已呈现，逐步 向二线区域及市区蔓延，早已无土地供应。
【楼市均价】滨海：6-7万元/㎡，市区：2-3万元/㎡
三亚湾 物业发展
生态资源开发带动城市化旅游地产，由单一旅游投资
向度假、居住方向城市型复合化发展。
三亚湾新城-二线度假开发区 三亚市区-候鸟居住区 一线滨海产权式公寓酒店带
时间 区域 属性 区位 交通 旅游业 发展 需求 演变 物业 发展
萌芽期 （92-98年） 自然景观区 国道 路网交通 资源观光
旅游观光+休闲购物+旅游投资
免税店带动旅游服 务、商贸发展
旅游投资 +度假休闲 度假居住物业、 高端酒店
物业发展
无
购物广场
酒吧街、游艇会、高尔夫、酒店
海棠湾
以发展科研、国际交流、旅游度假及热带田园观光为
起步期 （98-04年） 新兴旅游开发区 三亚凤凰机场 建设，02年建成 资源观光 +文化旅游
发展期 （04-07年） 观光旅游区
成型期 （07-10年） 旅游热点区
成熟期 （10-至今） 旅游综合新城
东线高速07年建 东线高铁10年建成， 西线高速12年 成，三亚海口4 三亚海口2小时到 建成，环岛交 小时到达 达 通呈现
划，优越原生海资源条
件，将自然资源转化为
地产资源。
旅游开发项目：国家海
岸+航天城+亚洲论坛
海口、三亚、东线高速形成当前海南楼市的发展主轴，由南北两
端延东线向中间蔓延式发展。
区域 区域属性
海南省省会城市,是海南省政治、
区域经济环境
楼市发展概况
外向型市场（旅游度假+物业投资+城市产业移
海口
经济、科技、文化中心，是海
迅速升值最高点。伴随着宏观经济增长放缓和全国房地产市场的收紧，三亚楼市
有所回落，并呈现多极化发展态势。 本报告通过典型案例解读，就目前热带滨海度假物业的市场客群需求结构及 物业发展两方面内容进行分享。
目录
第一部分：海南宏观楼市发展概述
第二部分：三亚楼市发展格局 第三部分：典型案例分析
Part. I
向郊区的趋势。目前，三亚无地招拍挂土地出 区域成熟高认知 让，少数土地以线下转让形式出让，目前早期 开发的大体量项目竞争激烈
楼市 供求关系
海南楼市外来需求旺盛，2010年“国际旅游岛”获批 后市场放量陡增，海南楼市变化随全国整体楼市而
变。
06年，楼市起步，持续处于供不应求的状态；
09年，全国楼市向好，国际旅游岛建设政策出台带来“海南热”，促进快速开发；
【海南宏观楼市发展概述】
海南省产业结构较为单一， 旅游业、房地产业是其重要的两大支柱， 海南楼市特征以资源性旅游度假物业开发为主。 海景资源+山地资源
地域优势
中国唯一的热带岛，自然资源丰富，热带海资源稀缺
海南省中国最南端，中国唯一
的热带海岛省份，森林覆盖率 超过55%，海岸线长达1528公里，
高于大陆沿海区人均海岸线100 倍，其中具备旅游房地产开发 条件的岸线约占50-60%。
资源观光+文化旅游+特色旅游商贸 旅游观光 +休闲娱乐 3-4星级酒店 +产权式公寓 旅游观光+商务度假+旅游投资 国际5星级酒店进驻 +产权式公寓+城市综合体
单一旅游观光
无
低端酒店
亚龙湾
20年央企实力打造，国际化高端旅游度假区定位，商
业酒店开发主导，军民两用，限制开发。
三亚机场
【区位价值】远离市区喧嚣的私密湾区，商业配套完善，区域成熟
【资源价值】月牙形湾区，风浪小，海水能见度高，7公里海滩平缓宽阔，浅海区宽达
50-60米，全年可下海的海湾。 【政府规划】国家级旅游度假区
【楼市现状】一线滨海区酒店开发主导，二线区域住宅垄断开发，别墅、洋房物业主导
【楼市均价】别墅物业：7-8万元/㎡，洋房物业：2-3万元/㎡
亚龙湾 物业发展
功能配套开发带动度假旅游地产开发，先行满足旅游 度假功能，奠定湾区地位，后期提升居住投资价值。
亚龙湾：高端旅游度假区—一线滨海高端酒店+二线非资源型住宅开发； 海棠湾：“国家海岸”—一线滨海高端酒店为主，高端滨海住宅为辅； 清水湾：国际旅游岛产业核心发展区—一线滨海高端住宅+产业开发。
地域属性
以旅游服务产业为支柱，
中国唯一的国际化热带滨海度假城市。
区位:海南省东部沿海区，北纬18度(热带) 交通:航空、港口连通岛外城市，高速铁路、高速公路实现海口、三亚快速通道；
陵水
候地区，“泛三亚”范畴，滨 海物业强势热点开发区
开发基本成熟，高房价使得陵水房地产更具备 国家政策+海资源强势开发 旅游度假属性的地产呈现高端线路的特征
外向型市场（旅游度假为主）三亚市区土地供 应明显不足，逐渐由海景转向非海景，市区转
建设成为国际一流的热带滨海
产业为重要支撑，国际旅
三亚
度假旅游目的地，旅游热点区， 游岛自由贸易区提出实施， 滨海度假物业热点衰退区 加快了三亚国际化进程， 房地产进入高速发展期
万宁
游为主，滨海物业起步发展区。 市县中等水平 境内的湾区资源均属于热带气
海滩、农林旅游多元化资源整合开发，今年随 稀缺海资源需求蔓延带动 着华润等实力企业入驻，区域楼市快速发展。 外向型市场，由于陵水内独特的滨海度假资源 曾经的全国贫困县，随着 政府实施“大企业进入， 大项目带动”已经重点实 施了大项目40 个，计划总 投资338 亿元 以旅游业为龙头、以房地
新兴商业核心区，国家战略重 点发展区，限制住宅开发
三亚湾-投资物业主导
旅游热点区，交通枢纽中心 区，酒店式公寓投资型物业 主导
大东海-度假投资两极化
旅游热点区，核心资源区私 有化开发，度假型+酒店式公 园物业主导。
亚龙湾-酒店开发主导
旅游热点区，中粮、中 化央企垄断开发，一线 滨海国际度假酒店带， 二线滨海区域度假物 业。
新增亚龙湾出湾通道，出入环状通道分离
开通东西线至亚龙 湾的快速通道，30 分钟抵达机场 高端商务旅游度假 快速发展
旅游业 发展
需求演变 物业发展