（物业管理）港联物业观澜天下入伙筹备工作方案【观澜天下】一期入伙筹备工作方案港联物业（中国）有限公司二○一○年九月十五日前言根据合肥康宏房地产开发有限公司【观澜天下】项目工作安排，【观澜天下】项目一期将于2010年12月30日向业主交付，这是对【观澜天下】项目前期工作的一次大检阅。
不仅有利于提升【观澜天下】项目的品牌形象，增强业主及目标客户对【观澜天下】项目的信心，而且对于后期的销售推广有着深远影响。
港联物业【观澜天下】项目物业服务中心拟结合项目情况按照时间节点分步实施入伙筹备工作方案。
目录一、设立物业服务中心\招聘员工二、物业管理制度的建立完善三、组织员工培训四、物业管理用房\物资装备的准备五、物业管理费价格报审备案六、文件资料的定稿\印刷七、标识系统的设计、制作、安装八、接管验收九、清洁卫生开荒十、入伙交房实施方案十一、费用测算【观澜天下】一期入伙筹备工作方案一、设立物业服务中心\招聘员工根据一期入伙工作计划安排，【观澜天下】物业服务中心于2010年9月正式成立。
各岗位人员设置根据交房的规模逐步招聘，一期交房期间的岗位人员预计10月中旬全部招聘到位。
物业服务中心组织架构及人员配备方案1、“港联物业”基于节省人力、突出重点、相关兼顾和平殊结合的原则对『覌澜天下』项目的整体工作岗位与人力配备进行设置，详见下图：说明：上述架构中的岗位及人员系“港联物业”根据“观澜天下”项目现场情况及提供资料、按物业管理企业行业管理运作模式编制而成，其中岗位及人员可根据“观澜天下”项目实际运行需要进行必要增减。
因目前一期绿化尚处于质保期内，绿化维护工作应由绿化施工单位负责。
从节省人力资源费用方面考虑，建议3名园艺工可暂不招聘到岗。
2、行政财务部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围（2）人力设置及工作方式3、管家部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围（2）人力设置及工作方式4、工程部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围（2）人力设置及工作方式5、秩序部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围（2）人力设置及工作方式二、物业管理制度的建立完善拟定物业服务中心内部管理制度、各岗位职责、物业交房操作规程等(详见附件)，此项工作计划于10月中旬完成。
三、组织员工培训：（具体详见工作计划表）1、公司企业文化、管理理念、公司规章制度、员工行为规范培训；2、管理服务工作内容、员工岗位职责培训；3、物业管理知识培训；4、秩序部军事素质、军事技能培训；5、各岗位操作规程培训；6、入伙、装修手续办理流程培训、模拟演练。
四、物业管理用房\物资装备的准备物业管理用房的装修、移交根据工作计划进度安排，物业服务中心一期各岗位人员将于10月中旬招聘到岗，物业管理用房宜在10月15日前交付使用。
物资装备的准备为便于物业服务中心的工作开展，物业办公设施设备应于10月15日左右配备齐全，具体明细如下：1、清洁用品、工具：2、办公设备：3、行政、办公用品：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写）4、维修工具：5、保安、交通、消防管理装备：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写）五、物业管理费价格报审备案根据项目整体管理面积、人员配备、费用支出等测算物业管理费的综合收费单价，经书面报合肥康宏房地产开发有限公司相关领导确认同意后，报当地房地局和物价局审核、备案。
此项工作计划于2010年11月1日前完成。
六、文件资料的定稿\印刷各类交房资料修订完成后必须于2010年11月底印制完成。
为彰显本项目高端定位，建议请专业公司对交房资料进行设计。
资料明细如下：➢房屋使用说明书、房屋质量保证书、交房通知书➢业主手册、前期物业管理服务协议、临时管理规约、区域防火责任书、装修管理协议书、房屋交付表、办理入伙程序单等。
七、标识系统的设计、制作、安装标识系统的设计、制作、安装由物业服务中心协助开发公司督促设计施工单位于12月10日前完成。
标识系统明细表参考图片：八、接管验收1、房屋及设施设备的承接查验：9月份开始安排工程技术人员驻现场，与康宏地产和承建单位的工作人员一起参与【观澜天下】土建工程、绿化工程、相关市政工程竣工收尾监理工作；参与机电设备的安装调试，了解整个小区所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能，掌握水、电等线路的铺设走向；参与智能化及弱电系统的安装调试（包括消防、门禁对讲、道闸、监控系统等）。
与康宏地产、承建单位协商交接事宜（如：交接日期、注意事项），统一验收标准，制定接管验收方案，从质量和使用功能的角度开始进行接管验收。
对达不到接管验收标准的工程部分，物业服务中心将及时以书面的形式向开发公司相关部门报告，并协助开发公司督促施工单位于11月30日完成完成工程质量返修工作，进行再次验收。
房屋质量的分户查验工作于9月份开始实施；公共设施设备的查验工作根据施工进度及时安排实施。
1、资料的移交➢为了项目物业管理工作的顺利开展，资料的移交工作必须于11月15日前完成。
资料明细如下：1）工程竣工验收备案证；2）环卫验收合格证；3）消防验收合格证；4）生活水水质合格证；5）其它配套验收合格证；6）各项设备之维修及使用手册；7）小区公共设备及地方竣工图纸；8）各机电设备的试验报告；9）有关设备零件及材料清单；10）各施工单位的名称、地址、负责人姓名及电话；11）业主资料。
九、清洁卫生开荒➢为确保环境卫生达到交房的质量标准，必须对整个一期范围内进行全面清洁：1、由开发公司要求各施工单位进行全面清洁开荒，确保现场无各类建筑垃圾等；2、物业服务中心组织员工进行细化清洁。
清洁开荒工作务必于12月20日前完成，12月20日开始，各施工单位的人员和施工车辆将不允许进入一期交房范围。
特殊情况经开发公司领导同意方可进入。
十、入伙交房实施方案基本原则交房流程清晰明了注重维护【观澜天下】项目品质与形象增强业主对物业公司的信任增强业主和目标客户对康宏房地产开发有限公司及【观澜天下】项目品质的信心准备充分、服务到位、气氛热烈、高效有序交房时间本项目定位高端，业主均为社会各界成功人士，为避免出现业主办理交房手续排队等侯的问题，可考虑采取预约办理的形式，每天上午、下午各接待两户，以体现我们对业主的重视和尊重。
根据实际情况，个别客户由于个人原因未能在规定时间收房的，办理交房手续的时间可另行预约安排。
交房地点安排：营销接待中心（一）、准备阶段：1、成立交房领导小组；由开发公司领导、销售经理、物业服务中心经理组成交房领导小组1）物业服务中心入伙交房岗位设置：接待引导组：资料查验组：收费组：验房组：2、与开发公司、销售部门确定交房程序，评审交房通知书、缴款通知书、交房须知、交房联系函等送寄资料；（见附件）3、拟采取分时、分栋交房；按工程部工程进度确定具体交房时间、交房流量；4、维修组成员由开发商工程部和物业公司维修部共同组建；5、钥匙、资料分类收集；6、按实际工作情况，进驻各部门工作人员；1）财务人员：2）客服人员：3）秩序维护人员：4）保洁人员：7、拟定交房应答，统一口径；（二）、实施阶段：1、交房通知由销售部通过媒体提前十五天公告交房通知，电话通知业主领取交房手续资料，业主签收确认；如业主未来领取，销售部门确定正确邮寄地点用挂号信件邮寄；2、物业客服中心各部门职责：交房组长：全面指导、协调交房工作，及贵宾房接待工作；交房组：一对一的交房模式，负责登记、审核、签约、解释、沟通等工作；收费组：负责各种费用收取、入帐、对帐；接待引导组：负责对收房业主接待、引导；3、物料准备交房资料及相关物品交房现场布置交房接待中心的内部包装交房接待中心的外部包装工地现场包装4、交房顺序和客户分类交房顺序的确定考虑到客户的差异和可能出现的问题，我们首先对客户进行分级A类客户——对项目认同度很高，能够理解一般的房屋质量问题B类客户——对项目感觉一般，或情绪容易受他人影响C类客户——容易或可能产生问题的客户A类客户上午交房，B、C类客户下午交房5、交房流程十一、费用测算（待修改）合肥【观澜天下】物业管理费测算附件一、交房通知书女士/先生：您好！1．欢迎您入住『观澜天下』，请您接到本通知后，于年月日（上午/下午）前按交房通知书、交房须知前来办理交房手续。
2．如果您因事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。
代办时，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书、私章和身份证原件。
3．为了您在办理过程中不致拥挤，顺利而快捷地办理该单位的交房手续，我们将采取分栋、分时的方式办理交房工作，请按规定时间内前来办理各项手续。
业主如急需提前于规定时间来办理交房手续的，请事先通知，我们将进行统筹安排，尽量为您提供方便。
4.为感谢您在百忙中前来办理交付手续，我们对在规定集中交房期间内将物业交付手续办理完毕的业主，将赠送精美礼品一份。
5.您前来办理交付手续的时候，请您务必携带以下资料和款项：.✧资料1)《交房通知书》原件；2)《商品房买卖合同》买受人身份证原件及复印件2份；3)《商品房买卖合同》原件；4)购房付款凭证原件；5)契税完税凭证；6)业主及家庭成员1寸照片2张/人；7)《缴款通知书》原件；8)如果您委托他人代理您前来办理，除上述1-7项资料外，代理人还应带齐以下资料：（1）您（物业买受人）的书面授权书（经公证处公证）；（2）代理人的身份证原件。
9)重要提示（1）《商品房买卖合同》买受人为2人或2人以上的，请一同前来办理物业交付手续；如有特殊情况不能一起前来的，请准备好不能前来业主的书面授权书（经公证处公证）；（2）《商品房买卖合同》买受人未满18周岁的，应由您（买受人）的法定监护人准备资料，并一同前来办理物业交付手续。
✧款项见《缴款通知书》请您于收楼日携带上述资料和款项办理交付手续，为了您的资金安全，建议您将足够的资金存入银行（银联），我门已准备POS机以便您刷卡交付结算，我们将以最周到的服务恭候您的到来！我们对您和您的家人成为“观澜天下”的业主表示衷心的祝贺！服务咨询电话：办理时间：上午8:30—12:00，下午14:00—17:30合肥康宏房地产开发有限公司2010年月日附件二、缴款通知书另契税（总房款的％) 元请您自行到缴纳，如业主没有在规定时间内申报并缴纳契税，发生的滞纳金等税费由业主承担。
附件三、交房须知尊敬的业主：您所认购『观澜天下』现已具备交房条件，请您按如下顺序办理交房手续：注：1.和合肥康宏房地产开发有限公司营销部签署《交房登记书》，经统一编号后，前台接待人员将引导业主进入收楼程序；2.合肥康宏房地产开发有限公司财务部核对购房余款、办证等所需费用；3.合肥康宏房地产开发有限公司财务部负责收取业主应缴购房余款等各项费用，并出具结算证明清单；4.业主可凭合肥康宏房地产开发有限公司财务部出具的缴付清单，经核对后，开具回执并由置业顾问引导业主前往物业服务中心进行下一步交房。