浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策摘要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展，同时房地产抵押贷款逐渐增加，已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分,而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正，关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要，但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段，在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展。
本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。
关键词：房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险Abstract：In recent years, with the rapid development of economic reform, China's real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually, has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair, to financial institutions, the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests, real estate mortgage loan evaluation has become very important, but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estate mortgages more or less affected,so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage. This paper firstly describes the real estate mortgage loan assessment concept, using the scope of the basic evaluation method of real estate mortgage and the method, and then on the basis of the analysis of main risks existing in the current real estate mortgage assessment and causes in all aspects, and then put forward the evaluation problems in the real estate mortgage, on the basis of the problem and put forward a series of effective measures, in order to guard against the risk of real estate mortgage appraisal of real estate mortgage risk, promote China's real estate industry and the real estate financial industry sustainable development.Key Words：Real estate ;Mortgage appraisal ;Valuation;Financial risks当前，伴随着经济的改革, 我国房地产行业有了飞速的发展，同时房地产抵押贷款逐渐增加，已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分。
因此房地产抵押贷款评估也变得十分重要，但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段，在房地产抵押贷款评估的同时存在着一系列问题，为促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展，房地产抵押贷款评估需在其理论上发现问题，并找出其根源问题，再提出有效的解决方法，这样才会完善房地产抵押贷款评估，房地产抵押贷款才会有所保障。
一、房地产抵押贷款评估的理论及方法（一）房地产评估的理论房地产抵押贷款是指借款人提供房产或地产作为还款的物质保证向银行或其他金融机构的抵押贷款。
它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。
房地产抵押贷款评估，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动，为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
（二）房地产抵押评估的基本方法1.市场比较法市场比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，以交易实例房地产的已知价格为基础，对它们之间的差异进行修正得出待估房地产价格的一种估价方法。
估价对象价格=可比案例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。
适用范围：①有广泛市场交易的房地产类型，像普通住宅、商铺、写字楼等房地产由于数量众多、交易频繁，可以收集到大量的交易实例，采用市场比较法则有使用基础。
②房地产市场发达、活跃和完善的地区。
包括未开发或已经开发完成的可以买卖的土地、可以单独买卖的不动产、标准化的带有地上物的小型企业用地。
适用条件：①充足的市场交易案例；②丰富的估价经验。
2.收益还原法收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。
适用范围：收益法适用于收益性的，其收益性表现在两个方面，一是现实已经产生收益的房地产，如正在经营的商业店铺；二是具有潜在获益能力的房地产。
对于政府办公楼、学校、公园、寺庙、教堂等公用、公益房地产，由于其收益或潜在收益难以量化，不宜采用收益法。
适用条件：①待估房地产未来净收益可以用货币计量。
②净收益的产生是连续的，且稳定的。
③能够在风险可衡量的基础上确定资本化率。
3.成本法成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。
房地产价格=重置价格-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。
适用范围：①无收益又很少发生交易的房地产。
如学校、图书馆、体育场馆、医院、公园等公用公益的房地产。
②特殊目的的房地产估价。
如在房地产的征税工作中，法庭解决房地产权益纠纷中，房地产保险及赔偿。
③对其他估价方法估价结果的验证。
使用条件：①房地产市场狭小,房地产交易实例较少,难以运用市场途径及其方法和收益途径及其方法的房地产估价；②开发后供公益事业使用的房地产估价；③新近开发房地产的估价；④具有特殊性用途,缺乏比较实例的房地产估价,如工业用房地产等。
4.假设开发法指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
待开发不动产价格=开发完成后的不动产总价值-土地开发费或房屋建造成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购地税费。
适用范围：①待开发土地的评估；②土地整理、复垦；③待拆迁改造的再开发房地产的评估；④现有新旧房地产中地价的单独评估；⑤在建工程的评估；⑥可装修或可改变用途的旧房等。
5.基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。
适用范围:适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。
二、我国房地产抵押贷款评估存在的主要风险及产生原因由于我国的现代房地产估价活动起步比较晚，至今只有十几年的历史，所运用的估价理论体系基本上都是从西方国家引进的，但是在评估实践中房地产抵押贷款评估却存在巨大差异，使得我国房地产抵押贷款评估的同时存在着一系列风险。
当然出现这些风险的根源来自于几个方面，其一是估价的技术因素所引起的问题，其二是评估系统本身所导致的问题，其三就是由于环境因素的作用致使在房地产抵押贷款评估中出现了诸多的问题。
（一）技术因素来自估价机构及估价人员的风险，从理论上看，房地产抵押贷款评估的理论方法众多而且每种方法都有其特定适用的条件和对象，不同的估计目的选择不同的方法就会产生不同的估计结果，这就要求估价人员在选择估价方法的时候一定要慎重。
另外，无论选取那种估价方法，都需客观准确的数据资料来支撑。
但是在我国的房地产抵押评估市场中，没有完善的信息公开制度，对于一些重要的、有参考价值的资料估价机构和估价人员并不能及时地、方便地获取，有可能致使估计结果严重的偏离市场价值。