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4.1.4房地产市场调查的内容
一、市场环境调研（含项目自身情况调查 ） 二、消费者调研 三、竞争楼盘调研 四、竞争对手调研（书中竞争者调查） 五、房地产市场需求调查 六、市场营销策略的调查
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一、项目投资环境调查
1、经济环境（城市主要经济指标） 2、政策环境（金融和土地政策） 3、社会环境（自然地理情况、历史文化及人口情况） 4、宗地现状分析 5、城市规划分析 在房地产市场研究中，对于同一城市的同一类项目而言，
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4.1.1房地产市场调查的概念
“知彼知己，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不 知彼，不知己，每战必殆。”作为房地产企业，首先要 知己，了解自己的优势和劣势，做到扬长避短；其次要 知彼，了解环境提供给企业的机遇和带来的威胁，以便 把握机会而避开威胁。而要做到知己知彼，必须开展市 场调查。
市场调查报告。
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主要内容
4.1房地产市场调查概述 4.2房地产市场调查的方法 4.3房地产市场预测概述 4.4房地产市场预测的方法
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4.1房地产市场调查概述
4.1.1房地产市场调查的概念（熟悉） 4.1.2房地产市场调查的作用（了解） 4.1.3房地产市场调查的类型（熟悉） 4.1.4房地产市场调查的内容（重点） 4.1.5房地产市场调查的程序（熟悉）
可行的营销战略，使企业立于不败之地。
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4.1.2房地产市场调查的作用
1．有利于房地产企业进行正确的市场定位 ； 2．有利于房地产企业制定正确的营销战略和策
略；
3．有利于房地产企业开发新产品，开拓新的目 标市场 ；
4．有利于房地产企业在竞争中占据有利地位 ； 5．有利于房地产企业做出正确的决策，提高经
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政策环境
（1） 国家、省、城市有关房地产开发经营的方 针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价 格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、 土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政 策、税收政策等。 （2） 有关房地产开发经营的法律规定。如 《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共 和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地 管理法》。 （3） 有关国民经济社会发展计划、发展规划、 土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、 城市发展战略等。
房地产业增加值为30亿元，比 上年同期增长19.3%。
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社会文化环境
社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素 质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、 空气和水源质量及景观等方面。
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一、国民经济快速健康协调发展
宏观经济
城市经济环境分析
2007年1-7月，长春市实现 GDP 848.9亿元。其中第三产 业实现增加值386.7亿元，在第 三产业中房地产业的增速最快，
营管理水平 ；
6．有利于房地产企业预测未来的市场发展 。
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6ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
4.1.3房地产市场调查的类型
4.1.3.1探索性调查： 探索性调查是房地产企业对
市场情况很不清楚或感到对调查的问题不知从何处着手 时所采用的方法。它要解决的是“做什么”的问题。
4.1.3.2描述性调查：描述性调查就是对已经找出
学习目标
1．了解房地产市场调查的类型和程序； 2．掌握房地产市场调查方法和调查技巧，能够完成市
场调查问卷设计及竞争楼盘的调查工作； 3．了解房地产市场预测的作用、内容和程序； 4．了解房地产市场预测的基本方法。 技能要求： 1．掌握搜集资料的途径、方法和技巧； 2．学会合理地设计市场调查问卷并进行实地调查； 3．熟悉市场调查报告的格式，能够运用调查资料撰写
该部分内容在接近的时点上基本一致，可参考以往类似 的调查研究结果略作改动。
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经济环境调查
（1） 国家、地区或城市的经济特性， （2） 包括经济发展规模、趋势、速度和效益。 （3） 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、 就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同 类竞争物业的供给情况。 （4） 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通 货膨胀率。 （5） 国民经济产业结构和主导产业。 （6） 居民收入水平、消费结构和消费水平。 （7） 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的 情况，对外贸易和外商投资的发展情况。 （8） 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调 查。
找出房地产市场上出现各种现象之间、各种问题之间相 互关系的原因和结果。例如：价格和销售之间因果关系 如何？广告与销售间的因果关系.
4.1.3.4预测性调查： 预测性调查是在收集整理资
料的基础上，运用科学的方法，分析未来一段时间内房 地产市场的需求状况及其发展变化趋势。回答“今后会 怎么样”的问题。
的问题做出如实的反映和具体的回答。它要解决“是什 么”的问题。 它只从外部联系上找出各种相关因素, 并不回答因果关系问题. (用于市场占有率、销售渠道、消费者行为和市场潜在 需求的调查)
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4.1.3房地产市场调查的类型
4.1.3.3因果关系调查： 因果关系调查是在描述性
调查的基础上，进一步分析问题发生的原因，弄清因果 之间的数量关系。它要回答的问题是“为什么”。
房地产市场调查就是运用科学的方法和手段，有目的、
有计划、全面系统地收集、整理和分析相关的房地市场 信息，为房地产企业进行市场预测和经营决策，制定战 略、编制计划等提供科学可靠的依据。
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在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资 金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资 源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的 转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发 展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去 任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活 动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在 十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过 认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实