城市边缘区域项目开发案例
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研究案例：
案例选取标准：
案例借鉴点：
采取何种产品品质策略提升项目价值？
如何通过启动区策略实现平台价值超越？如何通过有序的开发策略实现项目价值的不断提升？
l 承接被动郊区化发展区域l 与中心城40-60分钟车程距
离
l 超越区域平台的价值实现l 实现开发商在区域内的品
牌美誉度
北京绿城百合北京顺驰领海深圳金地梅陇镇
案例借鉴
北京花盛香醍
案例借鉴之金地梅陇镇
◆项目相关指标
占地面积：13.6万平米建筑面积：42万平米其中商业面积：1.2万平米相关会所配套：2000-2500平米容积率：3.08
主力户型（一期）：76㎡两房、105－122㎡三房
◆开发背景
位于关外，距离市中心车程30-60分钟;
周边多为农民房和待开发空地，区域形象差，区域价值认知低；
客户主要为年轻白领客群。
地处城市中心区边缘，摆脱较差区域形象，跳脱平台价值，成为区域标志性项目
◆销售情况
2006年5月28日开盘，实现销售率82％，实收均价约7000元/平米，树立区域价格标杆。
蓄客：在未整体推广的前提下，销售中心开放日，两天积累客户3000张卡次。
并成为深圳首个在会展中心开盘的项目。
特色会所作为售楼处，年轻炫酷的视觉体验和时尚新潮的功能，成为年轻人向往的玩家阵
地
案例借鉴之金地梅陇镇
◆客户反响
关内主流客户对梅陇镇的时尚会所的认同度很高，反馈这样的会所对他们很有吸引力。
◆年轻炫酷的视觉体验
l
30米悬空泳道，宽7.5米，水深1.2米，全钢池体，透明池底
l 六个架空层，六种情景设置，可随意选择开酒吧、咖啡厅、茶室
l 多处下沉或挑空，视觉多变，l 不规则柱体支撑的休闲咖啡吧l 螺旋架空结构的网吧,,,,,,
◆时尚新潮的功能
以都市年轻人的时尚新潮的游乐倾向为指导，设置了：1.传讯囊（上网） 6.瑜珈房2.咖啡吧7.健身房3.阅览室8.创意厨房4.击剑房9.棋牌室5.攀岩墙10.
乒乓球室
空中泳道
中央公园组团呈现，4400个小品景观，设案例借鉴之金地梅陇镇
计感十足，完美诠释自由生活空间
◆中央公园组团呈现
l自由形态的绿化长廊，将分散的组团绿地有机连
接，形成S型中央公园
l台地园林+坡地园林，衍生丰富视觉与感受空间
◆设计感十足的小品景观
l4400个不同主题小品景观，充满设计感，每个住在
梅陇镇的年轻人都能从中找到最爱
l小品点缀在园林的各个角落，提供了足够的休憩和
交流场所。
为样板房注入角色、设计故事，讲述不同主题的年轻时尚生活
案例借鉴之金地梅陇镇
◆针对客户特
征，主题化和
功能化样板间
l
摄影爱好者之家；l 画家的家；l DJ 的家；l ……
DJ 的
家
DJ 的家画家的家
画家的家裁缝的家
让房子发生故
事
案例借鉴之绿城百合
区域形象不佳的市场状况下，实现价格与速度的平台超越，树立区域品质标杆及开发商品牌影响力
商业街
商
业街中心景观
学校
项目平面规划
◆项目相关指标
占地面积：852亩建筑面积：64万㎡容积率：1.12绿化率：57.7%
户型：80-120 ㎡的两室两厅、110-150 ㎡的三室两厅、136-161㎡的四室两厅、150-220 ㎡的复式。
开盘时间：一期2004-5-1；二期2006-6-18
◆开发背景
城市远郊区，六环以外，驱车京石高速30分钟可达西三环的六里桥；
区域配套不完善，生活氛围较差；区域价格平台较
低，整体开发品质低。
◆销售情况
销售速度：月均60套，高于区域内其他楼盘30%；销售价格：高于平台价格20%，目前实现均价7200元/㎡
南派风情园林植入，获得客户高度认可
案例借鉴之绿城百合
◆南派园林得到客户认可
很多客户来电问：“你们的园林整体都能做的这么漂亮吗？”
来电来访量均较之前上升30%-40%。
◆江南风情园林实景展示
l
环绕水系围绕社区，处处可见水乡灵秀；l 小桥流水的细节设计，令人仿佛置身江南；l 石头堆砌的小型假山，更添游园趣味；l 水边垂柳与楼间灌木相映成趣……
通过建筑及小区细节的打造，诠释欧洲小镇风情，体现项目品质感
案例借鉴之绿城百合
◆配合落地窗和石材外檐，外立
面体现新古典主义风格
落地窗在加大采光的同时为古典主义风格的外立面增加了几分现代感，再加上石材外檐，品质感十足。
◆采用八角窗和威卢克斯窗
l
八角窗在欧洲建筑中非常普遍，既可以增大房间的采光，又很有品质感；l 威卢克斯窗
界于别墅区与低品质住宅区之间的低认知尴尬区案例借鉴之顺驰·领海
南四五环区域
3.8万平米的超大人工湖极具震撼力，极力营案例借鉴之顺驰·领海
造地中海情调社区，获得客户极大认可
3.8万平米超大水面
极具地中海风情的街区和广场展示，带给客户强烈案例借鉴之顺驰·领海
的视觉冲击，克服区位劣势，成功沿线客户截流
树立通州新标杆，打造区域最高品质，高于平台价格30%，快速销售
案例借鉴之龙湖·花盛香醍
◆项目相关指标
占地面积：98000㎡
建筑面积：143000㎡，其中住宅部分13.7万㎡容积率：1.4 绿化率：35%
产品形式：4层半的叠拼别墅，7层半至11层半的别邸，产品主要由7.5层及8.5层的板楼组成
主力户型：花园洋房部分面积160-200平米，为8-9层板楼;总面积区间为160-400平方米,户型有2、3、4居和叠拼。
开盘时间：2008.5.18均价：13000元/平方米
◆开发背景
位于通州南部，距离CBD 车程约为20-30分钟，区域项目产品均为中等品质，客户大多为被动郊区化的CBD 年轻白领，该项目力图实现产品及价格的平台突破；
面临淡市，房地产调整期，客户处于观望状态；
CBD
车程约20-30分钟
淡市开盘，热销80套，销售金额2.6亿
精致典雅的样板间，蕴含地中海、托斯卡案例借鉴之龙湖·花盛香醍
纳式异域情调，客户好评如潮
极尽唯美的组团式园林展示，浪漫的斯托卡案例借鉴之龙湖·花盛香醍
纳异域风情，带给客户前所未有的视觉冲击
◆组团式园林展示
斯托卡纳天然庄园风格，缓坡、曲径、清泉以及百余种珍稀花
卉，打造浪漫浓荫花园，提供高品味的生活和享受自然的唯美居
住环境。
启动区的成功展示是项目成功的关键举措
案例总结一
金地梅陇镇
绿城百合
顺驰·领海
龙湖·花盛香醍
独特的产品力保证项目持续核心竞争力
案例总结二
金地梅陇镇
绿城百合
顺驰·领海
龙湖·花盛香醍
开发节奏
物业价格
案例总结三
开发节奏——资源性产品分期投入，高低搭配，滚动开发实现价值最大化
差异化的产品策略及启动区策略保证项目案例整体总结
稳定，快速的实现价值。