单店店铺选址问题的分析一、新店周围地理位置特征表述在经历了初期的探索之后，中国的大型购物中心开始从开发时代向运营时代转变，从地产开发模式向商业不动产价值提升模式转变。

中国零售业在2004年年底全面开放，外资超市进入中国与本地的零售业展开竞争。

经两年来，美国的沃尔玛超市的年销售额高居世界500强首位，而家乐福、麦德隆等也取得很出色的业绩。

而迄今为止，中国尚无一家零售商能进入此排行榜。

大润发是一家台湾的大型连锁量贩店，成立于1996年，润泰集团也开始寻求转型，因而开始扩大转投资事业的范围与规模，例如转投资保险、金融事业（如安泰人寿、永丰银行等）及流通事业（如大润发）。

此外，随着中国改革开放的脚步，大润发开始进入大陆市场。

大润发在台湾有24个服务据点，在台湾的主要对手为家乐福及爱买，在台湾的发展规模仅次于家乐福。

全国市场急速扩张的背景下，正当业界还在为“直营模式”和“开店时代的步伐已经走到了我们的面前，面对单店的低存活率、连锁的高难度基因复制，以及店铺品牌的跨区域推广和文化移植，如何科学经营、有效管理好单店就成为了关键要素，不积跬步无以至千里，如何进行前期的商圈调查与新店选址则是首当其冲的重要问题。

大润发超市坚持其店铺的选址方向基本如下：大润发的选址的区位特点是与易初莲花有相似之处，都是仓储进化型购物中心模式。

1.要区位更要交通。

大润发超市要交通便利。

在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路设店。

选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。

2.十字路口.大润发超市要选择较少横街或障碍物的一边。

许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。

3新旧交接4战略性选址.润发超市接近人们聚集的场所。

如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住大润发超市.5商圈辐射区位要求在3公里，商圈辐射人口30万人6对周边人口数量要求低.大润发超市选择人口增加较快的地方。

企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其更具发展潜力。

同时，在进出口的位置上必须有非常明显的广告标识或者广告位置。

4)大润发对选址区位的需求，尤其对商圈的理解，是基于其自身的经营能力及市场定位等因素决定的。

总结以上的优势和特点，大润发的选址的特点与缺陷同样明显，存在以下弊端：1由于建筑体量与标准化问题，一二线城市很难发展。

2运作周期长，发展速度会收到一定的限制。

3小规模城镇尤其是人口在10万以下的城镇，无法开设。

1、店址选择遵循的原则 :要选定一个好的店址，有多方面的因素是需要考虑的，但投资者首先要明确自己的选择原则，因为原则是自己的作业导向和目标指引。

（1）要综合考虑行业的特点（2）要综合考虑地区的特点（3）要综合考虑人流量调查的结果（4）避免在同一区域重复进行网点建设（5）要有利于连锁店店铺管理目标的实现（6）要注重对成本的核算（7）方便顾客2、店址选择的具体方法：选择店铺的具体位置时，可以从以下几个方面入手：（1）首先选定区域设立店铺的一个前提是先找出目标市场和服务对象，然后根据目标市场和服务对象选择网点设置区域，考虑设在消费者集中的区域，尤其以商业中心为最佳位置，但同时也应考虑成本因素。

（2）通过制图找出最佳位置在选定区域后，可以绘制出简图，并标出该地区现有的商业网点，包括竞争对手和准竞争对手的店铺，还应该标出现有的商业结构、客流集中地段和流向、交通路线、停车位等，通过分析和评估，以便正确设置店铺的位置。

（3）进行市场调查（4）具体实施3、店址考察数据分析（1）店址临近主干道的人流量和车流量店址临近主干道的含义指：主干道和店址之间最方便、最近距离的不行时间不超过15分钟。

店址临近主干道的人流量：一类城市日人流量应该在50000人次以上，二类城市日人流量应该在10000人次以上，三类城市日人流量应该在5000人次以上。

店址临近主干道的车流量：一类城市日车流量应该在8000人次左右，二类城市日车流量应该在5000人次左右，三类城市日车流量应该在2000人次左右。

（2）核心商圈的收入水平（3）人口数量（4）交通状况（5）核心商圈的城市规划状况（6）核心商圈的同类店铺饱和状况4、对于备选店进行评估为了判定某个特定的场所是否能够开设店铺，投资者还需要对很多因素进行调查，比如：（1）该场所的空间是否足够大？能否满足日后的正常营业需要？（2）该场所的交通便利性是否方便？（3）留客空间和缓冲空间是否具备？（4）该场所的商业历史是什么？该场所是否拥有很高的承租人更新率？（5）该区域正呈现出的发展趋势是在增长还是停滞或是下滑的？（6）场所在道路的哪一侧？这对自己的未来店铺生意是否有影响？5、在选址时应注意的其他事项（1）观察商业区位（2）考虑规模（3）考虑价格（4）分析竞争程度（5）分析潜在的顾客数量和客流规律二、新店开业后预计能辐射的范围所谓商圈，就是指店铺吸引顾客的地理区域，泛指店铺的辐射范围。

1、商圈组成（1）核心商圈核心商圈对于整个店铺来讲是非常重要的，其消费者数量约占顾客总数的35%—45%，顾客的消费忠诚度比较高，距离店铺最近，是潜在消费者密度最高的区域。

目前，在国内一二线市场的核心商圈的辐射半径约为500米左右。

（2）次级商圈次级商圈位于核心商圈的外围，顾客较为分散，店铺的辐射力较弱，但是由于当今社会经济，信息和交通业的迅猛发展，该商圈的消费者重复消费的概率还是比较大的。

次级商圈的辐射半径约为1000米，消费者数目约占顾客总数的25%—30%。

（3）边缘商圈边缘商圈包括了所有余下的顾客，较为分散，多为偶然性、机遇性消费的顾客或回头客，边缘商圈的半径为2000米以上；交通便利与否，是影响边缘商圈的顾客消费欲望的重要因素。

2、商圈形态我们在选址时，一定要对商圈形态进行详细的了解和划分。

（1）商业区商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹，各种商店林立。

其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

（2）社区或是住宅区该区户常住户户数多，至少应该在1000户以上。

住宅区的消费习性为消费群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

（3）高校区或是文教区该区附近有大中专院校或是文教单位密集。

文教区的消费习性为消费群以学生或是教师居多，消费意识超前，观念时尚，虽然在该区的客单价水平不比，但是联单率指标往往却很高。

（4）混合区该区的特性集中表现为商住混合。

混合区具备单一商圈形态的消费特色，具有多元化消费习性的特点。

3、商圈调查商圈调查主要是从人流量、交通状况、道路状况、区域特征、经营环境等方面对一个商圈进行全面的考察，以分析商圈商业未来的发展状况。

（1）人流量调查人流量调查就是观测一个区域的人流数量，因为调查不需要被调查者知晓，所以调查比较容易进行，调查数据也相对准确。

按照专业的作业流程，人流量调查通常分为四个步骤：首先，要选择调查的地点；其次，确定调查的时间；再者，计数方法；最后，数据整理。

（2）交通状况调查对于交通状况的调查主要是考察店铺周边的公共交通环境，这又分为两个部分：其一，是对于公共交通环境的现状调查；其二，是对于公共交通未来发展状况的调查。

（3）道路状况调查道路状况调查是了解店铺周边的道路状况，包括道路宽度、车道数量、限行标志、过街天桥、地下通道、道路出入口、停车位数量等等方面，目的是为了了解店铺的交通便利性和交通顺畅性。

（4）区域特征调查区域特征调查的目的是考察店铺所在区域的设施状况，包括文教设施、金融设施、政府机关、休闲设施以及医院等。

通过对于这些设施场所的了解，可以知道这个地区的区域特征。

4、商圈分析（1）商圈分析的意义① 商圈分析是店铺选择成功的必要条件，一旦商圈确定就能获得顾客的消费习惯、消费层次、消费水平等各种消费资讯。

② 确定促销活动，根据商圈大小选择媒体，确定宣传、公关模式。

③ 可根据商圈内的同行业经营状况确定竞争方案，或者确定是否在有同行业的商圈内开设店铺。

④ 可以充分反映商店地理位置上的优缺点。

如距离社区或住宅区的远近、交通便利程度、人流量、潜在消费者进店的客观便利性等。

（2）商圈分析的内容① 人口的特征分析。

②竞争分析。

在作商圈内竞争分析时必须要考虑以下因素：现有店铺的数量、规模、地域分布、新店开张率、所有店铺的竞争优势和竞争弱势、市场饱和情况等。

③经济状况分析。

如果商圈内经济状况很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多元化或居民从事不同行业，则零售市场一般不会因为对某种产品市场需求的波动而发生相应的连带波动；如果商圈内居民多从事同一行职业，则该行业波动往往会对居民的消费力产生影响，店铺的生意自然也会受到影响，因此投资者应该选择行业多样化的商圈开店。

三、新店的市场定位和经营特色大润发超市的经营理念是：”新鲜，便利，便宜”,价格优势是在超市竞争中非常具有竞争优势的，大润发超市直接从厂家进货，可以减少流通渠道，从而降低产品成本，例如：调查的曼可顿面包就是一个从厂家直接进货的案例，这样的经营运作方式可以给商品提供更多的降价空间。

另外，大润发还推出特色的会员服务，顾客可以通过会员卡享受会员印花商品，这种商品价格会比平常低许多，还有经常的商品促销活动都会带来许多价格优势，从而吸引消费者。

我们本次调查的曼可顿面包，是厂商指导价格，大润发可以根据具体实际情况调价定价，通常面包促销搞活动是价格会比平常便宜一元钱右，这在这种小商品上已经是很大的优惠了。

它具有独特的经营风格，统一设计，统一货位，价格低廉，还免费为会员寄送当期超市促销海报，商品退换便捷，售后服务健全，从而真正把实惠和便捷带给消费者。

一）用自有品牌实现低价和差异化的完美结合目前大润发自营商品以诉求市场最低价的“大拇指”为主，品项有近2000种，比领导品牌便宜六成，若和卖场内同等级最低价产品比较，也便宜一成大润发“大拇指”自有商品的一部分品牌，零售商自有品牌因其在渠道、促销、市场信息等方面的先天优势，在价格方面一般要比制造商品牌便宜六成左右，是零售业在激烈市场竞争中的一个重要的利润增长点。

大润发超市用“大润发”的标准与品牌冠名大量商品，使货品价格得以降低，吸引目标顾客中对价格敏感的消费者，同时，大润发清楚的认识到它的顾客比起价格因素更在乎的是追求个化与自我满足感，于是不断开发自有品牌产品的品种，在过去两年中，大润发超市自有品牌在中国增长显著，至于新推出的大润发商品则不打最低价，而是锁定与领导品牌竞争质量，但比领导品牌便宜15%以上。

并在商品的销售中占据了20%的市场份额。

自有品牌品种数量也由最初的约200个类别，迅速增长到目前的近2000个。