1 附件： 绿城集团开发项目物业服务内容和标准

使用说明 本标准对绿城集团开发项目（含绿城代建项目）交付前物业服务和交付后前期物业服务的内容和费用标准（包括但不限于：前期咨询费、案场服务费、前期介入费、前期开办费、空置房物业服务费等）；交付后项目（以10万平方米普通公寓为例）的基本物业服务内容与标准、物业服务费标准等作了界定，届时可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不同要求进行调整。（注：绿城物业服务集团有限公司以下简称“绿城物业服务集团”） 2

目 录 第一部分 交付前物业服务 ........................................................ 3 一、前期咨询服务 ................................................................................... 3 二、前期介入服务 ................................................................................. 11 第二部分 交付后前期物业服务 ................................................25 一、项目相关硬件配备条件 ................................................................. 25 二、物业服务费标准 ............................................................................. 26 三、分项服务内容及标准（依据杭州市甲级标准编制） ............... 26 四、其他造成物业服务费标准提高的因素 .................................. - 43 - 五、物质装备 .................................................................................... - 45 - 六、关于前期物业服务费的收取 .................................................. - 49 - 3

第一部分 交付前物业服务 交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。 前期咨询服务阶段：从项目规划设计评审开始到物业交付之日止； 前期介入服务阶段：从物业交付前六个月或三个月到物业交付之日止。 一、前期咨询服务 该阶段绿城物业服务集团提供物业管理顾问咨询服务、园区生活服务体系顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务等。 （一）物业管理顾问咨询服务的工作内容 1.审视建筑施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 2.审视给排水、电气的施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 3.结合项目的整体定位及档次，参与部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、智能化等）的功能和定位，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 4.结合项目的实际情况，就物业公建配套用房（会所、物业管理用房、社区用房等）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 5.审视景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 6.根据项目公司要求，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 7.根据项目实际，为小区围墙定位提供合理的意见和建议； 8.对物业公共区域[包括但不限于公共设施、设备及场所（地）等]的装 4

修设计提供合理化意见和建议； 9.对物业管理用房等的布局、设计以及装修标准提出相应的意见和建议； 10．根据工程施工进度情况，向项目公司及时提供有关楼宇材质（铝合金窗、单元门厅墙、地面、电梯等）保护的建议，以减少因施工对材质造成的损伤而导致项目公司一次性投资成本提高； 11．通过跟进项目不同阶段的现场施工进度，每两个月一次对现场施工进行巡视，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 12．应项目公司要求，参加相关工程联席会议，并根据会议议题提供有关物业管理方面的建议，但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知绿城物业服务集团，并提供相关资料； 13．应项目公司要求，派人参加项目有关客户联谊会、业主质量监督小组会议、产品说明会等重要活动，但项目公司需要于活动举办前五个工作日书面通知绿城物业服务集团，并提出相关要求。 （二）园区生活服务体系顾问咨询内容 1.根据项目公司园区生活服务体系的筹建思路，制订相应的《“园区生活服务体系”顾问咨询服务计划》，配合项目公司做好园区生活服务体系的建设工作； 2.通过分析项目的物业类型、建筑规模、周边配套、价值特点等，对园区生活服务项目的设置提出意见和要求； 3.通过分析项目的规划设计定位及功能布局，提出有利于日后园区生活服务体系实施的硬件配置的意见和要求； 4.对园区生活服务用房的功能布局、装修设计、物品配备提供合理化意见和要求； 5.对与行政主管部门的沟通工作提出意见和要求，协助项目公司就相关园区生活服务内容做好与行政主管部门的沟通协调工作； 6.结合项目的销售策略、路线及后期园区生活服务体系的构建思路，对 5

房屋销售阶段的园区生活服务活动进行策划，提出有利于项目销售的活动方案； 7.结合项目的销售、宣传的需要，配合甲方开展有利于项目销售的园区生活服务体验活动； 8.应项目公司要求，提供园区生活服务相关的策划及宣传内容，便于项目公司进行销售宣传； 9.应项目公司要求，参加项目相关工程、销售会议，并根据会议议题提供有关园区生活服务方面的建议，但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知乙方，并提供相关资料； 11.对项目交付后“园区生活服务体系”的实施内容形成策划，并与项目公司签订《前期物业服务合同》； 12.根据《前期物业服务合同》的相关要求，向项目公司提供《项目“园区生活服务体系”运营方案》，并接受项目公司的监督。 （三）销售案场、样板区（房）物业服务内容 1.客户管家服务:为客户提供生活提醒、物业管理体系咨询、服务亮点介绍 、客户信息收集、VIP客户接待等服务; 2.吧台服务:为项目客户/潜在客户提供茶水、茶歇服务以及各类协助销售人员的助理工作等; 3.样板房服务：样板房日常维护管理、客户接待、提供样板房体验式接待服务等； 4.礼宾服务:为项目客户/潜在客户提供引导服务; 5.保洁服务:负责销售案场、样板区（房）室内外卫生的日常维护。 （四）顾问咨询服务期限 根据项目工程进度约定前期物业管理顾问咨询服务的期限，一般从项目规划方案设计阶段起至物业交付之日止，服务期限最长不超过三年（单个项目），若超过三年的，相关事宜另行协商。 6

（五）根据项目类型及所处区域，物业管理顾问咨询服务的收费标准 1．顾问咨询服务费浙江省内项目按建筑面积每平方米2元；浙江省外项目按建筑面积每平方米2.50元（含差旅费）。若服务内容超过上述范围的，相关事宜另行协商。 2．销售案场物业服务、样板区（房）物业服务费用由物业服务人员成本支出、管理费及酬金（按人员成本总支出的13%计提）组成。 根据房产品的档次及各项目的实际需求，现从人员配置、费用标准方面提供A、B、C三档方案。 A：案场、样板区规模较大；房产品品质高，要求预约制全程跟随服务；要求提供体验式接待、茶歇服务等。如：西溪诚园、湖州御园、溪上玫瑰园等项目样板区。 B：案场、样板区规模中等，如无锡玉兰花园、明月江南销售中心等。 C：案场、样板区规模较小，单纯样板房或案场的项目，如兰园销售中心、丽园样板房等。 具体人员配置、费用标准如下： （1） 销售案场（样板房）人员配置

序号 岗位 岗位设置（不含替班） 岗位说明 A B C

1 案场经理 1 1 0

2 案场主管 1 0-1 1 3 样板房 客户助理 1 1 1 1套1人 4 体验样板房 客户助理 1 0 0 ★ 5 吧员 2 2 1 6 迎宾 2 0 0 ★ 7 礼宾主管 1 0-1 0 7

8 停车场礼宾 2 1-2 1 ★ 9 门岗礼宾 2 2 1 10 电瓶车驾驶 2 1 0 11 中夜班秩序维护人员 2-4 ★ 12 监控人员 3 ★ 13 保洁 2 根据案场规模大小定

14 办公区域 保洁 1-2 ★

15 外围保洁 若干 根据案场规模大小定

16 样板房保洁 1套1人 排屋别墅类则考虑庭院增加0.5-1人

注： ※ 带★的岗位可根据项目实际情况决定是否配备； ※ 具体人员配备数量需根据项目公司的实际需要来决定； ※ 以上服务人员实行单休制，替班人员按照1：6的比例配备。

（2）服务费用 A人员费用标准： 费用项目 费用标准 （元/月·人） 月数 备注 A B C 1、人员工资

案场经理 8500 5000-6500 / 12 案场主管 3800 3800 4500 12 体验样板房 客户助理 3800 3800 / 12