物权法《解释(一)》综合性理解与适用（六）（文接上期）
前文论及，物权行政登记实务中易于将登记簿的效力绝对化，物权法《解释（一）》第二条规定即纠正了此类错误倾向。

事实上，国土资源部在《不动产登记暂行条例实施细则》中又对登记簿的基本制度予以明确，即不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。

同时明确：不动产登记簿是不动产登记的结果，其与不动产登记原始资料共同构成“不动产登记资料”，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料等。

（一）正确认知登记簿记载的法律价值
一是不得机械地否定物权归属的“自然法”规则。

诸如，一项不动产物在设定“首次登记”前，其必然未能被记载于登记簿中，如果按照登记簿效力绝对化的主张，则不动产的建设主体在登记前将不享有该建设成果的物权或物权期待权，但该种解读显然有违事实状态。

因为按照自然法规则，只要是合法的建设行为，即便未能办理物权首次登记时，该建设行为人自然享有其建设成果（含阶段性建设成果）的物权。

二是不得对不动产“登记簿”的法律效力绝对化，不得破坏物权的原因行为与变动行为的基本逻辑体系。

该逻辑体系就是最高人民法院《解释（一）》中所确定的，以物权的原因行为判定和修正物权的变动行为及登记结果；相反，不得以物权的登记结果反证物权的原因行为具有效力方面的绝对性。

根据国务院《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。

任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

因此，根据前述但书条款亦足以推定，在一般情形下登记簿具有判定物权归属的效力，但并不具有绝对化效力。

因为不动产登记在整个物权法体系中，其系对物权状态的“公示”而非行政确权。

（二）不动产产权证书的法律价值
根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

显然，不动产产权证书是在登记簿公示与登记的基础上，为了便于不动产权利人表彰和行使其物权而颁发的一种证明证书。

因此，不动产产权证可以代表物权但不具有将物权绝对化的功能。

尤其在家庭共有产权制度下，并非只有记载于该不动产产权证书之中的家庭成员才享有物权。

相反，只要具备家庭共有财产权适格主体的家庭成员，即便未被记载于不动产登记簿或不动产产权证书之中，其对家庭共有财产的权属并不会受到法律的剥夺。

这就说明，物权原因行为的独立性还体现在物权变动行为的证明制度中。

由于物权法对不动产登记簿和不动产权属证书确认为“证据”属性，故其作为物权凭证的效力具有相对性而不是绝对性。

例如，对房地产是否拥有实体性权利
与其所持权利证书之间的关系是：一般情况下统一，特殊情形下处于分离状态。

现实中，“有证不等于有权，无证不等于无权”的情形确实存在。

一旦发生物权权属纠纷时，该两项法定书证的效力均处于效力待定状态，其最终的合法性有待于有权的主管机关对物权原因行为效力的审查结论。

如果物权的原因行为的效力被维持，则该项物权登记行为将会得到维护。

否则，登记和颁证行为将会被撤销。

可见，物权的变动行为不但不能制约原因行为的效力，反而要受到原因行为效力的反制约。

（未完待续）
物权法《解释(一)》综合性理解与适用（八）
特约法治评论员师安宁
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（文接上期）
（二）异议登记与确权之诉的衔接
《解释（一）》的一个重要制度是，有关异议人在超过异议期之后，依然享有启动单独的物权确认之诉的诉权。

此前，司法实务界对此存在混乱认知，将真实权利人或利害关系人对物权的确认诉权仅仅局限于异议登记后的15日之内，显然不当。

物权异议登记与确权之诉制度涉及两个方面的问题：一是异议登记的性质与作用；二是异议登记的前置条件。

笔者认为，异议登记的性质是为非记载于登记簿的实体权利人或利害关系人提供一种阻却登记权利人行使物权处分权的临时性救济措施。

其作用在于当异议登记后，原登记权利人将要承担在异议登记期内及整个异议诉讼期内不得对争议物权进行实质性处分的法定负担。

否则，将被视为法定无效。

由于有异议登记制度的存在，登记权利人的任何处分行为都不会在法律上最终完成，也不会产生物权变动的法律效果。

同时，由于异议登记的公示作用，可推定凡在异议期内对该物权进行受让的主体对异议状况是完全明知的，故使其亦不能成立善意取得。

因此，除了异议登记权主体予以“追认”这一种特殊情况外，其他任何在异议登记状态下的处分行为均不发生物权效力。

异议人行使异议登记权时实际上隐含有一项前置性条件，即登记机关在接到异议人的更正登记申请后，负有向登记权利人告知并征求其是否同意更正登记的法定义务。

如未进行此项告知义务，则不得启动异议登记程序。

虽然在“有证据证明登记确有错误的”情况下，登记机关可依职权予以更正，但仍应履行告知义务，因为更正登记涉及到登记权利人的复议权和诉权的行使问题。

显然，物权原因行为的本质是一个合同法范畴内的私法问题，而物权的登记制度是一个行政法领域中的公法问题，对物权的确权之诉则是一个司法裁判权问题。

所以，即便是同一宗物权行为，在不同的物权行为阶段有可能涉及到完全不同但又有密切联系的法律体系。

六、不动产登记制度与物权法定原则
物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”，这就是我们通常所说的物权法定
原则。

目前，对物权法定原则的阐释仅限于一些抽象的定义，少有可供甄别的具体规则。

（一）物权法定原则的法理构成
1.物权的名称、种类或类型应法定化。

诸如用益物权中的“土地承包经营权”即是法定的物权名称，不能再称之为“农地使用权”。

建设用地使用权不能再称为“基地使用权”。

所有权中的“建筑物区分所有权”也不能再称为“单元房专有权”等等。

2.物权的流转和变动规则法定化。

诸如担保物权中的抵押权由抵押规则调整，质权也有质押规则，如不遵循这些法定化规则即无法设立合法的担保物权。

不动产交易与变动要由一整套法定的登记制度来规制，不能由当事人自由确定。

诸如有人用登报声明的方式就不属法定的公示方式，当然不能产生物权变动的法律效果。

3.物权证明的形式的法定化。

如房产的所有权要由房屋所有权证来公示和证明，抵押权要由他项权利证书来证明等等。

凡不遵循这些法定证明形式是不能得到物权法的承认和保护的。

4.物权的确认主体法定化。

尤其在不动产确权中，必须由法定的有权机关作为确权主体。

最为典型的违反物权法定原则的例子即是由村委会或乡政府颁发的所谓的“小产权”房所有权证，由于其颁证主体的非适格性，“小产权”证书当然是不能获得物权法律效果的无效证书。

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