华辰房地产开发有限公司04号地块可行性研究报告二OO八年一月1、总说明1.1 项目名称04号地块1.2 项目建设单位及法人项目实施单位：华辰房地产开发有限公司董事长：溪连总经理：蔡丰勇1.3项目实施地点市经济开发区，距离市中心2.5公里，位于开发区两条主干道的交界(南黎路与相山路南侧)，紧临市地税局办事中心, 由于地处开发新区,目前只有一条公交线路能到达,一些基本生活配套暂时还需依托城市中心的配套。
1.4项目建设期限2008年8月～2011年12月1.5项目概述和建设容（1）项目总占地面积约为114550平方米，其中商业、办公用地19000平方米；广场用地20000平方米。
总建筑面积302610平方米。
地上建筑面积257730平方米。
（2）整个小区主要包括小高层公寓、高层公寓、商业办公等多类物业，方案前期规划设计中，部分相关数据暂不确定。
（3）一期、二期主要规划的是小高层公寓和高层公寓，总建筑面积20万平方米;三期主要规划的是办公与商业,总建筑面积57000平方米。
（4）容积率：2.25。
（5）绿化率：35％。
（6）车位：居民汽车停车率≥60%，地面停车率不大于10%。
1.6项目公用工程1.6.1 供电本项目建设工地电源由市供电局城市供电电网供给，由建设地附近的高压供电线路引入。
用电负荷为14000kWA，增设 500kVA施工变压器二台，满足施工高峰用电。
本项目建设期全年耗电量820万kWh。
1.6.2 供水本项目建设工地年用水量200000m3，由市自来水公司供应，从市政自来水管网引入，供水不成问题。
1.6.3电信本项目委托市电信部门负责接入现代化程控总机和直拨系统、宽带网络系统。
1.7项目投资及资金来源本项目总投资：66000万元资金来源：企业自筹15000万元，占总投资22.73%；银行贷款20000万元，占总投资30.30%；募集资金31000万元，占总投资46.97%1.8效益分析本项目以高标准、高起点建成地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、办公、商业等综合物业，是当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。
作为地区未来居住中心，04号地块开发可辐射至烈山、濉溪、等半径5公里的围。
04号地块开发完成将为当地和附近周边的广大民众提供居住、生活极大方便。
本项目开发增加社会就业2000余人，财政增加税收近1.2亿元，间接的社会经济效益约5亿元。
项目和社会经济效益显著。
本项目建设完成后，根据预测主要经济效益如下：房产销售收入：89826.5万元利润总额：8973.8利润：投资利润率：投资利税率：财务部收益率：1.8.3社会效益本项目以高标准、高起点建成地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、办公、商业等综合物业，是当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。
作为地区未来居住中心，04号地块开发可辐射至烈山、濉溪、等半径15公里的围。
04号地块开发完成将为当地和附近周边的广大民众提供居住、生活极大方便。
本项目开发增加社会就业2000余人，财政增加税收近1.2亿元，间接的社会经济效益约5亿元。
项目和社会经济效益显著。
2 项目提出的背景和必要性2.1项目提出的背景“房地产是50年的产业”。
随着我国经济快速发展，13亿人口的中国正在进行一场人类历史上前所未有的城市化运动，在未来的数十年中，数以亿计的人口将告别原来的家园，从乡村进入城市。
作为城市化主力军的房地产行业将因此获得史无前例的发展机遇。
房地产行业在国外已毫无疑问属于传统产业，并诞生了最为激动人心的财富传奇。
在中国，目前也正在以宏阔的浪潮席卷而来，它极大的改变了我们的生活，改变了城市的面貌，也在创造着财富传奇。
为省9个省辖市之一，现为重要煤城、全国八大煤炭基地之一具有悠久历史的古都相城，北枕相山，南临滩水，是市人民政府所在地，为全市政治、经济、文化的中心。
本项目就是在上述背景下提出的。
2007[4]地块开发作为房产规划中重要容，对于实现区域总体规划具有十分重要的意义。
2.2项目提出的必要性（1）符合总体发展需要：项目地理区位处在相山新区重点发展区块，该区块也是最主要的房产开发区域，城市发展以相山作为基点，北靠大山，面南拓展，城市南面边缘地带有多个挖煤形成的塌陷湖，从风水学角度而言是依山傍水，具有十分的地脉灵气。
目前的城市规划已经到了五马路，市政府也迁移到了四马路，可以预见：以原有一马路和二马路为基础的城市核心基础上，新的城市动力正在形成。
五马路周边地产开发势头正旺，商业格局也渐成规模，作为城市副中心、第二动力当之无愧。
老城区到了三马路基本上就已经是势力围的边缘了，新城市的建设由于规模效应和集聚效应肯定具有更强的辐射能力。
从城市远期规划中发现，五马路在新城建设中占有十分重要的地位。
在未来数年商品房随着经济发展需求量将会进一步快速上升。
因此实施本项目是必要的。
（2）符合城市竞争和人们对居住品质的需要：从国外城市发展大背景来看，当前我国正处于全面建设小康社会的历史阶段，城市竞争已经进入了“以生活品质论输赢”的时代，换句话说，决定城市间资本流、信息流、物质流和人才流等流向的除了地理区位优势和产业基础外，城市的生活品质是至关重要的，它已经成为城市竞争的最重要资本之一。
而作为老百姓最为关心的“衣食住行”中的重要一员，对生活品质的诉求自然不可能离开“居住”。
提升居住品质，不仅满足了百姓的居住需求，也能够完善城市功能，繁荣城市文化，提升城市品牌，扬城市魅力，极大地提升城市竞争力，进而改善整个城市的生活品质。
本项目开发以高标准、高起点建成相山地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、商业办公楼、休闲广场等多类物业，是当地规模最大、配套最先进、门类最齐全的中高档居住小区，符合当地和附近周边的广大民众提升居住品质的需要，也符合城市提升竞争力的需要。
（3）符合企业自身发展的需要：本项目实施单位华辰房地产开发有限公司是蓬程建设有限公司和方正房地产开发有限公司联合成立的子公司，公司依托母公司在、义乌等一线城市的成功开发经验，以敏锐的眼光和卓越的胆识，决定投资04号地块开发。
这符合企业以“集团化、市场化、走出去”的发展战略，在更广大的区域创造更优质的房产，实施品牌拓展。
为公司今后开发二、三线城市的房产市场，起了很好的示作用综上所述，本项目建设依据充分，建设十分必要，是可行的。
3房地产市场分析3.1城市概况位于华东腹地，是我国东部襟江近海的陆省份，跨长江、淮河中下游，东连、，西接、，南邻，北靠。
全省东西宽约450公里，南北长约570公里，总面积13.96万平方公里。
资源条件优越，土地资源、生物资源、水资源和矿产资源等自然资源丰富。
近年来，经济保持持续快速健康发展的良好势头，国生产总值年均增长8.5%左右，其中三次产业年均分别增长4%、 9%和11%。
市居苏豫皖三省要冲之地、淮海经济区的中心地带，城市辖濉溪县、相山区、杜集区、烈山区，拥有2个省级开发区和33个乡镇，总面积2725平方公里，人口约202万，其中城市人口近80万。
市是国家和省重要的粮、棉、畜禽、蚕桑等农副产品生产基地，而且周边矿产丰富、品种繁多，其中以煤为最，总储量270亿吨，工业储量80亿吨。
依靠这些丰富的矿产资源，市已逐步发展成为以煤炭、电力、机械、轻纺、化工、建材为支柱产业的新兴能源工业城市。
同时，市也是皖北地区的重要的商贸流通中心，城市交通便捷，已形成了铁路、公路、河航运为主体的综合交通运输网络，铁路北接陇海线，东连京沪线，西入京九线，6条国道、省道以及京福、连霍（至霍尔果斯）、合徐（至）高速公路穿境而过，河航运直通上海港；周边有、、空港，距机场仅60公里。
3.2市经济发展水平20世纪50年代末，在国家开采闸河煤田的基础上，于1960年设市，开始建设城市与发展经济。
经过40多年的开发与建设，基本形成了煤炭、电力、纺织、酿酒、建材、冶金、化工等协调发展的工业体系。
全市现有工业企业2000多家，其中规模以上工业企业100家。
年产原煤3000万吨左右，已居全国第四位，还有许町、涡北、界沟、卧龙等大型矿井正在建设；电力装机容量已近200万千瓦，一电厂8#机、二电厂二期及平山电厂、马桥电厂即将开工，“华东动力之乡”将更加名副其实；口子酒年产已达3万吨以上，连续荣获部优、国优和国际金奖；纺织工业综合配套，生产规模和经济效益连续10年居省同行业首位；电子箔材、生物制药、精细化工、新型建材等也在加速长大变强。
产业的发展壮大，已使成为中国能源基地、农副产品生产基地、纺织品出口基地、箔材加工基地和全国塌陷土地复垦示区。
2005年，市GDP完成167.6亿元，比上年增长14.6%，为1994年以来农民人均纯收入2640元，分别增长11%和13%，目前在岗职工年平均工资约9512元，年人均消费性支出4668元。
全社会固定资产投资完成64亿元，增长25%，其中，基本建设投资27.1亿元，增长46.3%；技术改造投资19.3亿元，增长11%；房地产投资6.9亿元，增长13.8%。
在2006年的政府工作报告中，市今年的经济发展主要预期目标是：地区生产总值增长10%以上，财政总收入增长10%以上，全社会固定资产投资增长25%，社会消费品零售总额增长11%，外贸进出口总额增长10%，城镇居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长6%。
在未来的经济发展规划中，市将以经济结构调整和城市转型为主线，实施大开放、大投入、大项目、大产业发展战略，到2010年，建成年产5000万吨的煤炭基地；装机容量750-800万千瓦的火电基地；年产甲醇200万吨、焦炭200万吨的煤化工基地；年产30万吨电解铝、10万吨板箔材的铝电基地；装机100万纱绽、年产2亿平方米印染布和500万件服装的纺织基地；年产水泥800万吨、陶瓷6000万平方米、高岭土10万吨的建材基地；年产优质白酒10万吨、啤酒20万吨等的农副产品深加工基地；年增加值占GDP总量18%的高新技术产业基地以及淮海经济区重要的商贸物流中心，实现经济总量翻番、尽快建成现代化工业、商贸、旅游城市和百万人口城市。
附：2006年省各市GDP排名表3．3 项目交通条件和周边市政配套及公用设施情况该项目位于市经济开发区，距离市中心2.5公里，位于开发区两条主干道的交界(南黎路与相山路南侧)，紧临市地税局办事中心, 由于地处开发新区,目前只有一条公交线路能到达,一些基本生活配套暂时还需依托城市中心的配套。
附项目周边市政配套和公用设施表3.4房地产市场概况随着全国房地产市场的快速发展，在2002年以来受周边区域及产业经济的影响下，房地产业也得到了快速的发展。
在这里我们可以分几个阶段对房产市场进行分析：1）、2002年以前，城市化处于起步阶段；市的房地产市场相对比较冷清，房价也比较低，房价市区基本上在1200元/M2，郊区在800元/M2，土地价格也相当便宜，每年的土地供应量在300亩左右；2）、2002-2004年，全国能源市场出现了供不应求的状况，市煤炭企业由于销售收入和利润逐年成倍增长，职工工资水平也有了较大提高：一般职工年收入达到了5－7万元，企业管理人员年收入达到了12万元左右甚至更高的水平。