招商基础知识培训一、租赁政策1、租金：承租方使用产权人的商铺，给予产权人约定的场地的使用费用。
市场上的一般做法是按照商铺的建筑面积去计算租金的多少。
笔者观点：2、租期：承租方租用产权人商铺的年限，标注于《租赁合同》中的一项重要的内容。
承租方的经营业态、实力大小以及视商场特点和承租商铺位置而言有不同，一般在2——5年。
笔者观点：3、租金递增：一般承租方与出租方在签定《租赁合同》中约定的按一定时间跨度去计算的租金增长的额度，以比率的形式体现。
市场上的通常做法是根据商场成熟程度的不同，递增有较大差异，一般年递增率在5%以下，并按照复利计算方法计算。
笔者观点：4、保证金：保证金是约束承租方在《租赁合同》期限之内，经营活动不能够超越合同框架所规定的条款内容，需要由承租方交纳除租金之外的一项费用。
市场上的一般做法是出租人向承租人收取2——3个月租金作为保证金数额。
笔者观点：5、租金支付周期：承租方支付租金于出租方的时间间隔。
市场的一般做法有按季度支付、按半年支付、按一年支付，大多市场会采用按季度支付租金的方法。
笔者观点：二、租赁合同《租赁合同》是租赁政策各项内容的细化，《租赁合同》中的每一个细节的问题如果不能够充分在承租方的角度考虑问题，则很有可能错失成交。
《租赁合同》中有几个的细节问题需要充分重视。
1、起租日起租日是出租方正式计算承租方租金的日期。
签定租金之日并非为起租日，它与开业时间有着区别，由于在实际情况之中会存在着出租方给予租户的免租优惠期、装修免租期，同时由于不可预计情况的存在，实际上即定的开业时间有不能够达成的可能，则必须要求工作中的各方认真的细致的充分考虑到阻碍开业时间的因素，并做适当的延迟。
因而，起租日的确定能够减轻招商工作中的租金计算工作的困难程度与复杂程度。
2、交纳租金时间商铺租赁经营依据的是先交租后经营的原则。
《租赁合同》内一般规定有第一次交纳租金的时间和数额，实际上就是起租之日的规定，但并不明确有注明以后租金交纳的时间，行业内的通常做法是在本期租金到期后的月末或当期期末的最后三天为下期租金交纳的时间。
一般出租方为了减轻交纳租金过程中的复杂程度，都从每月的1日作为衡量交租跨度的标准，即选择了上述两种方式的后者。
3、装修免租期合理的《租赁合同》中，都将会预留出一段时间为新的承租商家场所进行的装修活动，由于在这段时间内，经营商家不能够正常经营以产生利润，因而，这段时间内的承租方承受租金免除。
免租装修期的长短视商铺的成熟程度，市场上一般为半个月至一个月左右。
4、免租优惠期免租优惠期与免租装修期在概念上不同，但在实际操作上却可以融合为一体。
免租优惠的做法一般为新的商场大规模吸引目标意向租户进驻所运用的工具。
免租期的长短一般等于租金支付周期跨度时间，这是从减轻租金结算的基础上出发考虑的。
例如，租金的支付周期为三个月，则免租期选择为三个月或半年。
实际上，免租期的存在，使得首次承租成为先交租金后经营的形式。
5、装修时间完整的《租赁合同》中，双方对装修有一定程度上的约定，特别是对装修时间上的约定，这是为避免承租方对商铺进行短期的投机活动。
市场一般的做法是承租方在签定正式的《租赁合同》后的一段时间内，与管理公司签定正式的《装修合同》，交纳装修押金，提交相应材料，并在《装修合同》中约定投入装修费用，进驻工作人员，以及其他相关细节问题。
（目前新的相关法规出台，禁止了对装修押金的收取，但可以在以保证金的形式收取，在规定范围内完成装修后，部分退还保证金于承租方。
）6、重新装修有部分《租赁合同》中考虑要求商家在经营较长的一段时间后，重新对经营商铺进行部分或整体的装修，特别是项目的经营业态容易造成项目陈旧，以此保证整体项目的更长的商业生命力。
7、租期结束后的装修问题一般《租赁合同》注明租期结束之后，租户可搬离可移动物品和装修，但对不可移动部分则必须留于项目，严格规定租户不能够对商铺内不可移动部分进行损坏。
如果租期结束后，租户尚未搬走要求搬走的物品，《租赁合同》则约定按一定的计算标准计算商铺场地占用费用。
8、承租费用组成完善的《租赁合同》中包括租金、物业管理费用、租户所承担的税金、工商管理费，以及广告费用、商业活动等一系列费用都直接进行了细化。
而水电费用、维修基金等则体现于《物业管理合同》中。
（维修基金一般由业主交纳。
）9、转让、转租问题的规定对需要进行转租的商家，《租赁合同》中将会给予其一定的招商时间，并要求其明确较准确的开业经营时间。
转租问题需要写明于合同的补充条款之中，如未达到合同的约定，则可根据实际情况扣除保证金。
对短期投机的商家，是必须严格的禁止。
而对后期如为经营不善不得不进行转让的租户，合同中必须规定其需要找到另外的承租人之后方可获得保证金的退还，但项目不承担为其招商的工作。
笔者观点：10、其他与《租赁合同》有关的问题1、商业管理公司与物业管理公司商业管理公司与物业管理公司是两个不同的管理部门。
商业管理公司形使的职责是如何保证所管理的商场以及商铺能够经营良好。
而物业管理公司的职责在于保证商场硬件条件的运转良好，尽可能的延长商场的使用寿命。
《租赁合同》中会有部分条款要求承租方与相应的管理公司签定相关的协议和合同，并交纳费用。
笔者观点：2、开业与试营业《租赁合同》中对开业时间的设置很灵活，正如同购买住宅的《商品房买卖合同》对交房的日期规定一样，开业时间总是设置了一个操作空间比较大的范围，这就衍生出了一个概念——试营业，一般《租赁合同》中对其没有严格的规定。
试营业时间可以设置于免租期全部时间内或是部分时间内。
需要清楚的是开业时间并未必等于起租日。
笔者观点：3、税金问题这是一个非常敏感的问题。
实际上，《租赁合同》中规定的费用交纳仅针对于承租商家日常经营产生的有关税费支出，《租赁合同》中并未能够体现出的是——业主也需要针对出租商铺产生的租金收益交纳的税金。
在商铺出租前，业主必须办理一个获取出租商铺资格的流程手续：业主必须凭借着房产证或《商品房买卖合同》到房产局办理《租赁证》，房产局则为业主办理备案登记，业主即可获得租赁商铺资格；完成租赁事务之后，业主持《租赁合同》分别到房产局与税务机关办理备案登记，则《租赁合同》即产生法律效力。
而税务机关日后则按月对业主获得的租金征收近20%的税收。
另外，另一种税收方式是业主申请税收定额。
笔者观点：《租赁合同》在招商工作环节中是一个十分重要的组成部分，能够深入的掌握了《租赁合同》，实际上就可以掌握了招商工作的一半认识。
《租赁合同》的设置原则与其他的合同一般，都是遵守着“先小人后君子”的游戏规则，只要双方都能够以合作的态度对待出租与承租，那么后期的矛盾和纠纷就会减少和避免。
（但一般《租赁合同》都是对业主有利的。
）以上未能够详尽记录，如有错漏，望能与各位共同探讨。
三、招商工作的一般流程1、接待、谈判2、签定《租赁合同》3、签定《装修合同》4、签定《物业管理协议》（根据实际需要，在签定《租赁合同》之前，可以与承租商家签定《定金协议》。
）四、承租商家考虑的问题1、成行成市实际上只有规模性的经营，商场才能够获得更多的市场消费关注，经营才能够获得更多的商业机会，承租方的经营风险才会得到有效的降低。
这是众多意向承租商家共同关注的一个问题：“你这里是做什么的？”2、建筑方面（1）、层高：足够高的层高才能满足商家的装修要求，创造宽松的消费空间。
笔者观点：（2）、开间进深比例市场上对开间进深的比例由于业态不同而有所差别，但都在1:2——1:4之间。
零售行业要求的开间较大，而部分餐饮行业对此没有很高的要求。
（3）、过道有经验的经营者十分重视商场内部过道的设置，他们在评估商场规划的优劣时，往往都是根据过道大小，商铺如何在过道上排列，过道的起始，支干道的配合去衡量商铺是否能够消费者的消费行进与消费习惯自然融合，进而决定了商场的规划价值的大小。
并不是过道越宽越好，如果同时考虑消费氛围的营造和拥挤程度的控制，那么过道一般在2m左右合适。
笔者观点：（4）、商铺朝向商铺朝向可以分为三种：“7字型”商铺：有两面可以开门，利于接受消费者的关注，另两面方便于摆设陈列产品，此种类型商铺建筑价值最高。
“U字型商铺”：三面开门，虽然相对“7字型”商铺更易吸引消费者，但不利于产品的摆设陈列，商铺建筑价值一般。
“一字型商铺”：单面开门，虽然利于内部产品的摆设陈列，但不利于吸引消费者，商铺建筑价值一般。
笔者观点：（5）、商铺形状方正的商铺的商业价值较大，而内部不规则的商铺价值自然会有所打折，但经营业态的不同，对不规则程度的接受程度亦有所不同。
笔者观点：3、商场的硬件设施（1）、电梯：电梯的数量决定了一个商场的档次，其存在带动了人流往上行进，加大了行进的范围，提升了首层以上楼层的价值。
但电梯是个耗电量大、故障点多、维修费用昂贵，加大了承租商家的经营成本。
每2000㎡设置2台电梯（上下各一台）则是相对较合理的（笔者的经验估计）。
笔者观点：（2）、中央空调：除了能够提升商场的档次外，在南方的城市里，商场缺乏中央空调则直接影响消费者进入购物的兴趣。
但中央空调的用电量在商场所使用的设施里是最大的，平均能够达到12元/㎡，同时冷却塔占用大量的位置，并造成巨大的噪音，因而在设置中央空调的时候应充分考虑到其所带来的不便性笔者观点：商场的硬件设施还包括了货梯、公用照明、音响等，在此不详细进行阐述。
4、商场配套（1）、停车位数量：重要性不言而寓，无论对什么类型、什么定位、什么地段的商场而言，都是完成招商工作中的一个关键因素。
（2）、商铺通用性这是商铺设置标准的问题，如果商铺的设置是以餐饮业标准设置（起码做到预留），那么商铺属于较高标准的设置，则说明了商铺的通用性较高，由于餐饮行业的经营必须考虑到供水系统、排水系统、排烟系统、供电系统、消防系统，以及空调安装、厨房设置等问题，要求相对其他行业而言较高。
通用性大的商铺一般价值都较高。
笔者观点：另外的绿化配套、休闲设施配套等方面不再进行详细阐述。
5、证件办理中小意向承租商家在租赁谈判中会具体咨询到相应的《营业执照》办理的问题，一般的流程是，承租方在签定《租赁合同》之后，凭借着合同以及业主提供的《房产证》复印件或者《商品房买卖合同》到所属的工商税务机关办理《营业执照》，这是由承租方自己去办理，但有部分商场提供这项手续的办理服务。
以上几个方面是租赁谈判过程中经常会碰到的问题，另外仍有很多细节之处不能够完全记录，在后期的工作中还需要各位同事注意积累。
五、与招商相关的部分商业地产知识（一）、商铺价值的决定因素：1、从大的方面上看：（1）、城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素。
（2）、城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素（3）、投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素2、从小的方面上看：（1）、是否处于核心商圈商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。