商业发展潜力 包括购买潜力和现有商场的经营状况。
三、业态
业态概念
业态——
是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务 的具体形态，业态是零售活动的具体形式。
通俗理解， 业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
业态分类
分类依据——
对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的 选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营 方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定
商圈结构
商圈大致由三部分组成， 即核心商圈、次级商圈、边缘商圈。
边缘商圈 次级商圈
核心商 圈
核心商圈——
即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。
➢ 在核心商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况 下百货商店65%左右的顾客来自核心商圈。
➢ 在核心商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的 平均购货额也最高。
➢ 一般来说，小型商店的次级商圈在1.5公里之内，顾客 步行来店在20分钟以内； 大型商场的次级商圈在8公里以内，无论使用何种交通 工缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。
➢ 在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在 这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。
2）确定招商条件——招商条件主要包括面积、租金、 租赁期限、租赁政策、管理费用 等。
3）招商团队组建——招商团队的组建是招商准备工作 的重要组成部分。
4）招商资料准备——项目平面图、招商手册、宣传单 张等。
招商步骤
招商调查 内部认租 公开招商 开业准备
招商思路
主力商户优先招商
品牌商户带动招商
广告招商
定向招商
委托招商
招商必要性
促进商铺销售，快速回笼资金 商业成功运营，实现持续收益
二、商圈
商圈概念
商圈——
是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向 和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说， 也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场 还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。 这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至 可能来店购买的消费者所居住的地点。
商圈分析应考虑的因素
人口数量及特点 包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、 居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、 职业和收入水平构成等。
建设状况 包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等 对于商店营销的方便程度。
社会因素 分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场 所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是 否有利于商店的发展。
特点——
➢ 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 ➢ 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、
儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。 ➢ 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等
服务项目和设施，服务功能齐全。 ➢ 选址在城市繁华区、交通要道。 ➢ 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。 ➢ 商店规模大，在5000平方米以上。 ➢ 商店设施豪华，店堂典雅、明快。 ➢ 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。
特点——
➢ 采取自选销售方式和连锁经营方式 ➢ 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 ➢ 设有与商店营业面积相适应的停车场。 ➢ 目标顾客为购物频率高的居民。 ➢ 商圈范围较大。 ➢ 商店营业面积一般在2500平方米以上。 ➢ 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
业态分类——
美国分类：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、 服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、 杂货店
我国分类：百货商店、超级市场、专业（专卖）店和 其他。
业态特点
百货店 department store(Dept．)
在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展 各自的进货、管理、运营的零售业态。
商圈范围的大小与商店的经济效益呈正比。
影响商圈范围的因素主要有：
商店经营的商品类型。 商店经营的规模大小。 竞争商店的地理位置。 商店经营的促销活动。 商店的交通条件。 消费者的流动性。
商圈分析的必要性
商圈分析是商店进行合理选址的基础工作 商圈分析是商店制定竞争经营策略的基础本前提 商圈分析是商店制定市场开拓战略的重要条件 商圈分析是商店减少资金占用的重要手段
招商基础知识培训
一、招商
招商概念
招商
≠
招租
➢ 招租是指以双方谈妥的租赁条件将租赁物租赁出去。
➢ 招商则是一项系统的工程，招商项目通过前期市场调研、 商业定位、业态规划、引进商家、商业运营等各个环 节，进行统一规划、统一招商、统一运营、统一管理， 以实现项目的商业价值和运营收益。
招商标准化流程
1）确定招商对象——预先明确需要引入的商家，对整 个招商活动具有十分重要的作用。
➢ 一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客 步行来店在10分钟以内； 大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通 工具来店，不超过20分钟。
次级商圈——
即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。
➢ 在次级商圈内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品 也较为方便，聚集着百货商店25%左右的顾客。
➢ 营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一 定的停车场地。
➢ 选址在居民区、交通要道、商业区。 ➢ 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。 ➢ 商店面积在500平方米以上 ➢ 目标顾客以居民为主。
大型综合超市 generalmerchandise store(G．M．S)
采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣 商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。
超级市场 Super market(S．M)
采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常 必需品为主要目的的零售业态。
特点——
➢ 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收 银机处统一进行。
➢ 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以 肉类、禽蛋、水果、
➢ 水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及 奶制品、熟食品以及日用必需品为主。
➢ 一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客 步行来店在20分钟以上； 大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通 工具来店平均在40分钟以上。
五星商厦的核心商圈——
居上V8城联华超市的商圈示意图——
次级商圈 核心商圈
商圈范围
商圈范围——
即商圈规模，是指商店目标顾客分布的地理区域界限。