区域度假核心
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【特征二】城市型区域对城市人口辐射性较大，以“复合型驱动”为主要驱动 模式
•都市客群
（家庭、商务、休闲观 光）
春秋淹城
•旅游客户
（省内为主）
• • • • • • •
淹城遗址公园 春秋淹城博物馆 淹城森林公园 野生动物园 仿古商业街 春秋乐园 宝林禅寺
复合型驱动
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【整体分区】春秋淹城依托历史遗迹，以文化游乐与文化休闲为核心，以业态 多元化经营为导向，致力于打造一个老少皆宜齐家欢的乐园
• 丽江康年丽水阳光酒店
• 思卡尔顿度假酒店
文化单核驱动+配套
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【文化植入】通过产品建筑风格、主题型配套、节庆活动体现特色文化氛围
束河古镇 和顺古镇
文化资源
茶马文化 农耕文化 纳西文化
滇商文化 抗战文化 马帮文化 腾越文化
建筑文化
纳西族民居特色建筑为主
在老宅子的基础上进行保护建设， 使腾越文化得以传承，又使商业配 套赋予了深厚的文化内涵
活动文化
• 束河的情人节、火把节、雪山音乐 节、三朵节、纳西婚庆 • 扶持束河村的纳西古乐队 • 组织“茶马文化艺术团” • 集中展演茶马古道沿线各少数民族 的歌舞艺术
民俗表演以及非物质文化项目，既 是文化内容，又是商业性质，可看 可参与可购买，游客在了解和顺文 化的同时，购买了极具和顺特色的 旅游产品。
销售价格
成交客户
束河 古镇
销售型 商业街
2003
茶马驿站
330亩 7.5万㎡
03年5000元/㎡ 05年10000元/㎡ 总价10万起
投资客户 本地酒吧经营企业
2004 住宅开 发 2009
哈里谷酒 吧街
天域阳光
70亩 2 万㎡
13.3万㎡
2.5万/平米 1万/㎡ 1万/㎡ 按栋出售，每栋价 位在400-1000万 之间
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【春秋淹城旅游区】是常州继恐龙园之后又一聚焦游客目光的综合性文化旅游 项目
• 地理位置
位于常州市武进区中心城区，武进区政府 西侧，延政西路北侧，距离市中心约15分 钟车程。
• 开发时间：2003年至今。 • 开发理念
城内立足原生态保护，城外保护开发，把 淹城建设成“一心一环五区”的旅游区。
• 规模
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【发展特征】持续大量投入配套性开发，以增强项目旅游辐射力为主要目的
年份
2003 2004
束河古镇
基础设施建设 历史风貌重建
和顺古镇
基础建设及配套设施投入
春秋淹城
1000亩淹城遗址公园入口区建成
茶马古道博物馆建成 330亩、7.5万㎡茶马驿栈区建成 和顺小镇（含大马帮博物馆、名人老宅） 建成 滇缅抗战博物馆建成 艾思奇纪念馆展览修葺 26亩丽江康年丽水阳光酒店开业
茶马古道博物馆
• 《茶马古道博物馆》是中国第一家专门研究并展示茶马古道历史文化的博物 馆，也是丽江市第一家从事普洱茶文化研究、宣传、推广的专业机构。 • 博物馆的建筑原是400多年前木氏土司"束河院"的组成部分，其中的"大觉宫 壁画"为江南著名画家马萧仙作品，一直保存到现在，笔法洗练，技术精湛， 保留了唐代画风，1998年被列为省级重点保护单位。
春秋淹城博物馆建成 淹城森林公园开放 1200亩野生动物园开放 人工湖建成 成立鼎业艺术团 哈里谷酒吧街建成 45000㎡仿古商业街开街 柏联SPA温泉酒店建成 与政府签订协议规划建设“天下和顺”项 目 取得3.85万方商服用地 220亩丽思卡尔顿度假酒店取地 春秋乐园开园 10亩宝林禅寺改造、扩建
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【地产进入】商业是本模式搭建旅游基础的主要载体，开发初期借助原有古镇 基础，进行商业旅游氛围的打造，住宅开发进入依赖于前期旅游打造效果
春秋淹城
项目首批次通过4.5万方中等规模商业面市，完善项目规模的基础上，实现现金流 快速回笼，但住宅产品至今尚未推出。
运营模式 • 2004年，商业街已全部售出，均价10000元/ ㎡,按栋出售，每栋价位在400-1000万之间， 之后旅游区组织专门管理部门进行运营招商。
• 历史文化
开通于唐代的茶马古道，从滇南经丽江直 达西藏拉萨，经唐宋、元、明、清千余年 的运营发展，促进了沿线各族人民的经济 文化交流，束河即是丽江坝子中保存完好 的驿站，1997年被列为“世界文化遗产” 丽江古城的重要组成部分。
• 功能分区
规划确立三个阶段开发，一期茶马驿站， 二期哈里谷酒吧，三期天域阳光建筑群
文化旅游地产案例研究
束河古镇 和顺古镇 春秋淹城
【和顺古镇】2003年由柏联进行保护性开发
• 地理位置
和顺古镇位于云南省腾冲县城西南3公里处，古 名阳温暾，因境内有一条小河绕村而过，更名 “河顺”，后取“士和民顺”之意，雅化为和 顺乡。
• 开发时间：2003年至今。 • 开发企业：云南柏联集团 • 开发理念
吸取国内外古镇保护和发展的成功经验，提出 “保护风貌，浮现文化，适度配套，和谐发展 ”的十六字方针。
• 规模
整个项目木占地5000亩，总投资人民币25亿元 。
• 历史文化
和顺是一座历史悠久始建于明朝的汉族古镇， 当地汉族大多是明初到云南从事军屯和民屯的 四川人、江南人、中原人的后代，这些人深受 儒家思想的影响，有的文化素质较高，虽为生 活所迫，背景离乡，位于高原极边，但和顺的 村落风貌、民居建筑、民间工艺，无不浸润和 保存了中原汉族文化精髓，同时，它又是一个 “外向型”的社会，游子们吸收了外国文化的 精髓，与传统本地文化交流整合，创造出了有 着和顺特色的地域文化。
柏联
-和顺古镇
持续性门票收入、商业租赁收入
淹城建设投资 -春秋淹城
4.5万方仿古商业 街销售 持续性门票收入
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驱动力构建
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【特征一】旅游目的型区域客群单一，以“文化单核驱动+配套”为主要驱动 力模式
束河古镇
•旅游度假客户
（国际、国内）
• 束河古镇-茶马驿栈 • 茶马古道博物馆 • 哈里谷酒吧街
5-8栋/ 月
广东 江浙 北京ห้องสมุดไป่ตู้上海 重庆
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【开发周期】开发周期漫长，销售物业以旅游为绝对基础，大量支撑旅游发展 的配套型开发周期较长，制约企业回现速度
项目
2003
2004
2008
2009
鼎业
-束河古镇
4.9万方茶马驿站 销售
2万方哈里谷酒吧 销售
13.3万方天域阳光别墅 项目销售
阶段性门票收入、商业租赁收入
土地使用情况
4
•开发时序 •驱动力构建
开发模式
•组织构建
运营模式
盈利模式
5
开发时序
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【启动特征】对原始古城镇进行景区性开发，完善基础设施、修复建筑、安置 原住民，实现景区经营
束河古镇
和顺古镇
春秋淹城
• 约6公里道路改造工程 • 九鼎龙潭租用30年，一次付 清租金60万元 • 投入1、2亿还原原生态历史 风貌 • 投资650万修建卫生间 • 投资200万，为束河完小新 建教学楼、教师宿舍 • 投资200万，建成“茶马博 物馆”建筑 • 修建茶马驿栈区，约330多 亩，7.5万㎡的服务区
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【文化植入】束河古镇保持古镇的尺度和规划和建筑特色
古镇旧建筑
仿古新商业
错落有致，户户各不相同
仿古销售中心
四方听音文化广场定期举办节庆活动
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【功能及客群特征】束河已经逐渐形成自己的特点和定位，将承担丽江的度假 功能
人群高端
人群分为三类：投资客 和经营者；艺术家；旅 客
投资和经营者：丽江及周边占 30%，昆明占40%，以销售中 大型为主，外省占30%，其中 外省人中香港人居多， ，以 销售大单为主，投资在250万 元左右 丽江的艺术家多居住在束河 散客多集中在束河
古韵浓郁的文化街，集结了在常州知 名的民间非物质文化项目如：乱针绣、 牙刻、书画等。
佳肴集结的美食街，聚集了常州知名 的十大餐饮名店如寨桥老鹅，太湖三 白等，目前以本地食客为主。
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【地产进入】商业是本模式搭建旅游基础的主要载体，开发初期借助原有古镇 基础，进行商业旅游氛围的打造，住宅开发进入依赖于前期旅游打造效果
束河古镇
2010年，项目运营第6年，束河古镇住宅产品面市，虽经历较长的市场培育期，但 项目依然难以突破市场同类型产品的价格水平。
项目
时间
体量 万方
容积 率
产品 类型
产品楼 层
面积 区间
销售价 格
去化速 度
客户来 源
天域阳光
2009
13.2
0.32
双拼 独栋
-1+3F
200400
10000 市场度假 物业均价： ≥10000 元/㎡
• 03年，基础建设及配套设施 投入0.9亿 • 05年，投入0.67亿打造和顺 小巷（名人老宅、大马帮博 物馆、滇缅抗战博物馆、艾 思奇纪念馆展览） • 与和顺镇政府共同设立了 “柏联和顺养老基金”，对 和顺60岁以上的老人给予 50—200元补助
• 淹城遗址公园公共区域打 造 • 淹城森林公园打造
业态高档
酒吧
目前的酒吧定位比较高档，氛 围比较好 在建的国际酒吧区哈里谷将大 大提升束河的品牌和品味
环境优美
玉龙雪山 内部环境 艺术氛围 小资情调 田园风光 流水
空间
优美的内部公共空间 大量的外部发展用地

餐饮 咖啡 客栈，设备较好 五星级酒店
• • • • •
开业时间：2006年 酒店位置：茶马古道重镇丽江束河古镇主入口处 星级标准：5星级、 挂牌价格：480-1880元 酒店结构：店共由八个各具特色的院落组成，其中七个院落的布局形态与北斗七星的分布非常类似，并据此将各院落命名 为：天枢苑、天璇苑、天玑苑、天权苑、玉衡苑、开阳苑和摇光苑，七星院落紧紧围绕大堂“月华苑”错落布置，既与纳 西传统民族服饰中“披星戴月”的含意相吻合，也蕴涵着“七星伴月”这种源远流长的中国传统文化底蕴。