一、前期介入概述
（三）工作职责
3、分公司：按照公司的工作指引，做好项目的前期介入工作，积极参与地
产的设计研讨会、图纸会审与施工阶段的工作例会，积极收集设计、 施工阶段存在的问题，按时间节点向项目公司和区域反馈，并跟进改
进工作；每季度收集分公司所管项目的设计、施工、产品缺陷问题，
上报区域汇总；
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二
规划设计阶段的前期介入
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二、规划设计阶段介入
（一）评估准备
1、规划设计评估需要获得的资料: 1) 报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报 告》、配套条件明细资料、扩初批复等。
2) 企划文件
市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 3) 设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设
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二、规划设计阶段介入
（三）总体关注点
6、注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 7、安全防范系统功能完备、分布合理，运用先进技防手段，安全及消防设施 配置充分。 8、智能化配置先进，网络资源充分，便于智慧社区建设。
9、便于物业组织管理服务，节约管理成本。
10、各项技术经济指标在同类住宅区中达到领先水平。
4、单元垃圾桶固定放置点、园区垃圾收集站的规划设置。
5、空调外挂机的处理、预留板的尺寸、空调预留孔洞、冷凝水的统一收集。 6、烟道、排气道的位置及做法。 7、各类管井、屋面检查口的位置、尺寸及造型设计是否利于后期管理工作的开展。 8、电梯底坑考虑到有积水时，能达到自动排出积水的配置要求。
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二、规划设计阶段介入
（三）总体关注点
1、住宅区规划功能合理，综合考虑居住区私密性和社区交流协调。
2、住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足（机动车车位、
非机动车车位）。
3、建筑布局与自然环境和谐，满足消防、采光、通风需求，环境优美。
4、生活便利，基本生活配套设施齐全，出行便捷。 5、设备、设施保障充分，水、电、气、暖、通讯、电视、电梯、污水处理等 可靠完善。
计说明书、采暖通风空调设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
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二、规划设计阶段介入
（一）评估准备
2、地产需组织召开项目立项说明会，向区域大运营工作组、设计、工程、
营销、客关、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。 3、物业公司组织对项目宗地状况、类似竞品楼盘，周边配套情况，进行实
前期介入工作指引
碧桂园物业品质管理中心 2016年1 Nhomakorabea月内部资料 严禁外传 │ 1
前期介入概述 规划设计阶段的前期介入
图纸审核
营销策划阶段的前期介入 施工阶段介入
竣工验收阶段介入
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一
前期介入概述
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一、前期介入概述
（一）概念
前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括
三、图纸审核
（二）关注要点
9、电梯机房、水泵房等设备房位置应合理，有无通风设施及影响居民正常生活的噪音， 室外通风口应采取防雨措施。 10、地下车库管线安装高度应合理，不应遮挡照明灯具，同时高度应不影响车辆通行。 11、消防走火楼梯、电梯厅前室、地下电梯厅地面标高应合理。 12、物业用房中员工宿舍应合理安排、配置。 13、室外管线、管道井的布局应合理，避免给业主造成的影响。 14、室内管道、计量器具、智能化设施的布置合理性。 15、设备控制开关的位置设置应合理，应处于公共区域内。
16、公共用电用水设施安装计量装置以便能耗的评估分析。
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三、图纸审核
（三）集团文件
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四 营销策划阶段的前期介入
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四、营销策划阶段的前期介入
（一）物业管理模式输出
新项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，前期介入 小组需要与地产设计和营销部门进行沟通，提出物业管理概念及模式 作为项目策划的一部分，以满足销售包装时设计内容的要求，同时又 是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。
一、前期介入概述
（三）工作职责
1、总公司：前期介入指引手册及相关制度的制定，设计与施工建议的收集与汇 编，组织全国前介人员进行集中研讨，对全国各区域前介工作进行指导和培
训，重大项目共同参与前介工作，每季度收集各区域的规划设计、施工、产
品缺陷问题并汇总上报。
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一、前期介入概述
地考察。
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二、规划设计阶段介入
（二）工作思路
1、新项目立项以后，前介人员应积极与地产研发部门/项目部保持沟通，并索取相关基 本资料，包括：产品定位、营销策划、市场调查等项目基本信息资料, 设计图纸等； 2、参与新项目各项规划设计讨论会，包括项目启动会、设计方案会等。
3、参与地产组织的图纸会审及设计技术交底，按系统对会审图纸提出意见或建议。
和维修成本；设备的维修零部件市场化，节约了今后的维修成本； 2、材料选择原则：采用节能产品（减少维护工作也是节能） 具体为：照明采用LED灯具；地埋水管采用高强度、耐腐蚀的管材；金属围栏 采用防锈蚀的材质等；
3、技术方法：能耗设备设施的控制考虑不同季节、不同时间段的灵活控制方法
具体为：地下车场采用分回路、分时段的控制方式，公共照明控制上采用智能 控制等，路灯隔一亮一设计等；
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一、前期介入概述
（五）工作思路
1、组建前介工作小组，落实工作人员。 2、制定前期介入工作计划和具体工作方案。 3、实施前期介入计划。 4、物业的建议、意见，与地产各部门协调研讨内容等形成的书面资料，双方应签 字确认，建立档案，以备复查。
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一、前期介入概述
4、物业须站在业主和今后管理的角度，从物业管理需求和使用合理性、便捷性、管理 成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面提出建议。
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二、规划设计阶段介入
（二）工作思路
5、对涉及物业利益的文件应积极参与讨论和确认，如管理费、前期物业管理合同、销售 承诺及营销工作方案、设备设施合同中的售后服务等，避免与物业后期的管理相冲突 及产生管理风险和法律纠纷。 6、积极跟踪、研究了解行业前沿科技，在前介管理方面具备前瞻性；项目在使用新技术、
一、前期介入概述
（四）队伍组建
前期介入队伍的组建是由总部、区域公司及分公司相关专业 人员兼职或专职组成的一支非正式机构
1、总部层面成立专职前期介入小组，主要成员由分管领导及各系统专业人员
组成，负责编制、发布和修订前期工作指引手册，并对区域和分公司提供
技术支持；
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一、前期介入概述
理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购房者签
订《前期物业管理服务协议》。
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四、营销策划阶段的前期介入
（三）对外宣传和承诺
物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需 要提供物业推介资料，地产对物业管理有关的宣传和承诺内容需获得物业 书面确认。地产适时安排物业相关人员参加培训，根据地产委托要求，物
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四、营销策划阶段的前期介入
（二）物业管理方案
1、一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》， 应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质 控制方法、管理费测算等。此方案需上报领导审核后执行。 2、《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管
项目策划、规划设计、营销策划、施工建设、隐蔽工程验收、竣工验收等 就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规 划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、 竣工验收等多方面提供有利于后期经营管理的意见，以确保物业设计和建
造质量，为后期正常开展物业管理创造条件
（六）工作流程
前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段 和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
1、规划设计阶段包括：
对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、
新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、
房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
（三）工作职责
2、区域：区域范围内设计与施工建议的收集与汇编工作，积极参与全国前介人 员进行集中研讨，每季度收集分公司反馈的设计施工建议，整理后提交至总
公司，每季度收集区域内的设计、施工、产品缺陷问题，上报品质管理管理
中心，对分公司前介工作进行指导和培训，统筹区域内新项目开展前期介入 工作。
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（四）队伍组建
2、区域公司由工程专业背景的经理级人员担任组长，负责区域内新项目的前期 介入统筹工作，组员在区域范围内发掘具有土建、装修、园林、水、电、 空调等相关专业知识和前期介入经验的人员组成，并按要求组织相关工作
培训及实施前期介入统筹工作；
3、分公司成立后，应优先配置专业性强并有前期介入经验的工程人员来开展前 期介入工作，区域公司协助指导分公司的前期介入工作；
特别提醒：出入口及人车分流方案、 会所位置及出入口设置、功能房设置（垃圾收
集站、水泵房、电房等）、周边围栏及安全设施、非机动车库设置、服务中心位置；
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二、规划设计阶段介入