城市规划把该区域作为城市西南片区主要的人口导入区域。 • 上海青年城为随着地铁九号线的规划而被提起，以九号线地
铁上盖物业作为支撑而启动的项目。 发展过程 • 2005年启动，先期推出小户型城市青年公寓，层高3.6米。 • 2007年前期公寓全部售完，2008年开始销售二期的商业公寓，
层高4.8米，继续打造时尚概念。 • 未来2-3年内将启动酒店、办公、商业。 发展结果 • 成为上海最具有城市年轻活力的社区，在上海年轻人置业圈
洲际酒店群
天堂大饭店
文化娱乐 及休闲度假
休闲天堂小镇
娇子会议中心
假日酒店
天鹅湖公园 西蜀廊桥古镇
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商业办公
时堂天堂街区 世纪商务中心
生态居住
天鹅湖花园一 期
天鹅湖花园二 期
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国际会展中心
洲际酒店群
西蜀廊2桥020古/5/镇4
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空中花6园大宅
1 成都世纪城
项目启示 关键成功要素（KSF）分析与启示
综合型商业功能及案例
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1. 功能性案例研究与启示
功能性案例
成都世纪城 海上海新城 六本木新城 上海青年城 英国Birmingham,Brindleyplace商务区
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1 成都世纪城
项目建设 城市副中心核心区位大规模综合体
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发展背景
世纪城
会展中心
• 2003年12月，按照市委、市政府的规划，成都会展旅游集团 借助成都城南开发契机，启动了世纪城新会展中心项目。
• 立足项目当前资源，应充分把握合肥市及经开区 的文化发展方向，确定项目地位。如在文化方面 体现合肥开放的新都市一面以及南部城区的国际 化形象。
• 项目定位主题的明确与统一：项目服务客群主要以中 高档收入为主的具有创意、文化理念等阶层，充分体 现其内在商业、办公、居住的有效统一与和谐共生。
• 创新的规划设计理念，如海上海创意商业街从建筑艺 术形态到街区商业定位，都具有鲜明的“新建筑、新 财富、新生活”特点。
• 应进行高标准的项目总体规划与创新的产品设计理念。 如引进外脑、进行国际规划招标、创新高层公寓产品 设计等
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1. 功能性案例研究与启示
功能性案例
成都世纪城 海上海新城 六本木新城 上海青年城 英国Birmingham,Brindleyplace商务区
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2 海上海新城
• 世纪城位于城南新区核心位置，为当时规划中的南部城市副 中心,西到南延线天府大道，北邻外环线，总占地1504亩， 建筑面积约200万㎡。
发展过程
会议中心 艺术馆
广电大楼
花园住宅 商务办公
• 2003年12月，世纪城新国际会展中心破土动工 • 2005年，世纪城新国际会展中心开始试营业 • 2005年10月，天鹅湖花园公开上市销售 • 2006年8月，娇子国际会议中心开始投入使用 • 2007年底，天鹅湖花园一期住宅交付使用 • 2008年1月，世纪城洲际酒店群开业 • 经过四年建设，目前成都世纪城所有主体项目全面落成。
内形成了一个不小的轰动； • 引领了上海LOFT公寓和城市年轻综合社区的潮流。
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4 上海青年城
项目以年轻态文化概念为主题,前期主推青年公寓，最终建设成集住宅、 服务公寓、办公、酒店、商业设施等功能于一体的新型都市综合体。
项目功能及分布
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用地面积 总建筑面积 公寓（3.6米） 酒店式公寓（4.8米）
酒店 办公 商业
8公顷 26万平方米 50000平方米 100000平方米 30000平方米 30000平方米 50000平方米
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4 上海青年城
项目启示 关键成功要素（KSF)分析及启示
青年城成功要素（KSF)分析
对本项目的发展启示
• 符合目标客户的产品设计：以小面积、复合空间的公 寓设计来吸引上海的时尚年轻人士，打造综合服务社 区。
11.6 公顷
总建筑面积
729000M2
建设投资
约2700亿日元
森大厦 (238米)
地上54层；地下6层
东京凯悦酒店
389间
住宅单元
800套
榉树坂综合楼
地上7层；地下3层
榉树坂阶梯
地上6层；地下1层
好莱坞美容美发世界
地上7层；地下3层
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朝日电视台
地上8层；地下3层
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六本木新城入口大厦
地上15层；地下2层
功能性案例
成都世纪城 海上海新城 六本木新城 上海青年城 英国Birmingham,Brindleyplace商务区
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3 东京六本木新城
项目建设
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17年铸就新都市主义居住空间的 范本
发展背景
• 六本木位于东京市中心，过去是比较混乱的地方，有朝日 新闻社电视台，也有红灯区的地方。
• 考虑项目的大规模与综合体属性，充分整合项目内外 部资源，确定项目的启动引擎与有效运营模式。如可 导入大型国际会议中心、顶级酒店等作为项目启动引 擎与引爆点
• 项目开发在结合当前利益与长远发展的前提下尽量实 现持有经营与产权出售的有效结合。如住宅可以分期 开发实现产权销售，确保现金流正常与资金平衡，商 办公建类进行持有经营，获取利润最大化。
• 进行文化与地产的有效结合，充分享受文化赋予 地产的高附加值，如结合项目区域高校集中、艺 术馆创建等良好文化氛围进行项目发展创新与定
• 迎合大势与区域的发展：迎合世界创意经济浪潮及上
位提升。
海创意先锋的时代特色，同时充分挖握知识杨浦战略、 东外滩开发及原有工业建筑文化特性。
• 开发商强大的企业资源力：开发商上实地产具备良好 的资源整合力、强大的实力及持续长远发展理念
• 立足项目当前资源，进行大商业思维与运作，带动区 域升值，如可考虑政务新区、高新区、经开区等大南 部商服设施极为缺失的情况下谋求与区域共同营造大 南部商业核心。
• 考虑项目的大规模与综合体属性，充分整合项目内外 部资源，明晰项目的主题定位。如充分考虑项目中各 功能的复合性与一体性。
• 充分重视绿色都市空间的营造，如考虑项目较高容积 率的前提下，在景观营造上可以执行 “城市中心文化” 与“垂直庭院城市”的理念。
发展过程
• 2003年2月，首倡“新文化地产”的房产开发理念
• 2003年7月，“海上海”举行奠基仪式。
• 2004年7月，“海上海新城”售楼中心启用
• 2005年3月，新文化地产研究中心成立
• 2005年9月，创意LOFT公开销售
• 2006年8月，创意生态居公开销售
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2 海上海新城
项目以“新文化地产”为理念，进行创意地产实践，建设成为集创意 LOFT、创意商业街区、创新生态居住为一体的新型创意型城市综合体。
居
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海上讲堂
海上会馆
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办公区
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商业街区
2 海上海新城
项目启示 关建成功要素（KSF)分析及启示
海上海成功要素（KSF)分析
对本项目的发展启示
• 文化与地产的有效结合：率先进行文化与地产的嫁接 思考、实践，从新住宅运动进入新文化地产时代，成 为其开山之作。
• 大型商业设施驱动：以大型购物中心功能开为先,带动办 公、居住等发展
• 明确的功能主题定位：项目定位明确，打造国际化的社区， 且多功能复合，一次解决人们工作、生活、休闲的所有需 求。
• 绿色都市的营造：如提高建筑的高度，来增加公共空间面 积；注重公共空间景观的创新和营造，注重公共空间绿化 的营造；
• 高标准的规划：充分考虑项目的高标准与高起点建设 要求，坚持国际一流新城发展理念，将文化、商业、 地产与城市发展等有机融为一体
• 超大规模的综合体：超大体量，全功能的聚合，保障 项目初期良好的自循环与后期的区域地标形象的确立
• 创新的产品设计理念，如首创中国空中花园大宅。
对本项目的发展启示
• 坚持长远目光与项目当前资源，应充分把握合肥市及 经开区的发展方向，确定项目地位。如谋求强化项目 经开区副中心地位，提升大南部中心地位。
项 目 功 能 构 成
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创意LOFT • 3幢高层，纯玻璃幕墙，建面8万
平方米，普遍面宽8.4米提供3.4M、 4.6M、5.3M、6.5M的多样层高
创意商业街区 • 占地21791.84平方米，拥有
五大院落，三大文化空间建筑 （海上讲堂、会馆、剧场）。
创意生态居
总建筑面积近9万平方米，共7栋18-23层的精致住宅环绿而
新城总体概貌
学术中心
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露天广场 文化标志 17 电影院
3 东京六本木新城
项目启示 关键成功要素（KSF)分析及启示
六本木成功要素（KSF)分析
对本项目的发展启示
• 文化与地产有效对接：如明确营造绿色文化都市中心，在 MORI大厦的第49层设置艺术中心，其包括森美术馆、东 京展望台、六本木东京观光俱乐部和六本木希尔学院。
项目建设
创 意 商 业 街
创意LOFT （办公）
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上海传统“下只角”的国际创意新 城
创意生态居 （住宅）
发展背景
• 项目选址上海传统意义上的“下只角”大连路(虹口与杨浦 两区的分界路)之东杨浦一侧的原“上海工具厂”地址，总 占地8万平方米，总建筑面积23万平方米。
• 2003年2月，在“文化与地产”头脑风暴会上，上实发展 董事长陈伟恕首倡了“新文化地产”的房产开发理念。7 月,“海上海”举行奠基仪式。上实发展希望将其做成上海 有代表性和引领性的房地产作品，探索出“新文化地产” 的运作规则。