第六章市场法及其运用市场法概述搜集交易实例选取可比实例建立比较基准交易情况修正第六章市场法及其运用⏹重点提示：本章在阐述市场法基本原理的基础上，重点介绍了市场法的估价步骤，其中，因素修正是市场法的难点和关键。
因素修正主要包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四大方面的修正。
第一节市场法概述⏹一、市场法的概念也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
市场比较法，简称比较法，是房地产估价中最重要、最常用的基本方法之—。
采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。
⏹二、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据，就是替代原理。
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。
这就是说，相同类型、具有替代关系的商品之间，由于市场竞争，其价格相互牵制而趋于一致。
三、市场法适用的估价对象和条件⏹适用对象：交易性房地产（同种类型、数量较多、经常发生交易），如住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。
交易性房地产是否都可使用市场比较法？难采用市场法估价的房地产：⏹一、数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、古建筑、寺庙等；⏹二、很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；⏹三、可比性很差的房地产，如在建工程等。
市场比较法的特点⏹1．市场比较法具有现实性，有较强的说服力。
⏹2．在非正常市场情况下，比准价格往往偏离收益价格。
⏹3．市场比较法要求估价人员具有较高的素质。
市场法估价需要具备的条件：（一）基本条件⏹1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源⏹2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料（二）具体条件⏹1、充分的交易实例资料⏹2、资料具有相关性⏹3、市场供求关系基本一致⏹4、明确显示具备的条件⏹5、资料必须详实可靠四、市场法估价的操作步骤⏹搜集交易实例－选取可比实例－对可比实例成交价格进行修正－求取比准价格第二节搜集交易实例⏹一、搜集交易实例拥有大量的房地产交易实例资料，是运用市场比较法估价的先决条件。
如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。
因此，估价人员首先应尽可能多地搜集房地产交易实例。
二、交易实例的搜集途径⏹1．查阅政府有关部门的资料。
⏹2．查阅各种媒介。
⏹3．从开发商和代理商那获取。
⏹4．参加各类不动产交易展会。
⏹5．对交易当事人及相关机构进行调查。
⏹6．同行之间互供三、交易实例的搜集内容⏹1．交易双方的基本情况及交易目的。
⏹2．交易实例房地产的状况。
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……⏹3．成交价格与成交日期。
⏹4．付款方式。
⏹5．交易情况。
⏹四、建立交易实例库第三节选取可比实例⏹虽然估价人员搜集和积累的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象来说，有些交易实例并不适用。
因此，要从中选择符合一定条件的交易实例，作为估价中供参照比较的交易实例。
这些可供参照比较的交易实例，简称可比实例。
选取可比实例时，应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选择三个以上的可比实例。
所选取的可比实例，应符合以下要求：⏹（一）区位相同或类似⏹（二）用途相同⏹（三）建筑结构相同⏹（四）权利性质相同⏹（五）交易类型吻合⏹（六）成交日期与估价时点相近⏹（七）成交价格为正常价格⏹例：有一幢砖混结构的住宅，建筑层数为七层，地区级别为七级，现空置。
要求用市场法评估其价格，请从表中所给资料选取合适的比较实例。
交易实例表第四节建立价格可比基础由于所选取的可比实例与估价对象之间，可能在付款方式、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面不一致，无法进行直接的比较修正，需要对它们进行统一换算处理，使其口径一致，具有可比性，以便进行比较修正。
建立价格可比基础具体包括以下内容：（一）统一房地产范围（二）统一付款方式（三）统一价格单位统一价格表示单位统一币种和货币单位统一面积内涵和单位⏹一、统一房地产范围带有债权债务的房地产房地产价格＝带有债权债务的房地产价格－债权+债务含有非房地产成分房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价格房地产实物范围不同房地产价格＝可比实例房地产价格±（补充缺少范围价值或扣除多出范围的价值）⏹二、统一付款方式将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值。
例1见P195⏹三、统一价格单位（一）统一价格表示单位一般采用单价，即单位面积价格。
还有车位、床位、体积等。
注意：有时要对可比实例总价进行调整再转化为单价。
例如：（二）统一币种和货币单位在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。
在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。
（三）统一面积内涵和单位在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。
它们之间的换算如下：建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积⏹在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。
它们之间的换算如下：平方米下的价格＝亩下的价格÷666．67平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10．764平方米下的价格＝坪下的价格×0．3025⏹例2，P196⏹例3 现搜集甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积140m2，成交总价95万元，一次付清，该类房地产的得房率（使用率）为0.78；乙实例建筑面积180 m2，成交总价120万元，分两次支付，首付40万元，余额于一年后付清，月利率为0.6%；丙实例建筑面积为40坪，成交总价1200万日元，一次付清。
丙实例交易当时的人民币与日元的市场汇价为1元=15日元，估价时点人民币与日元的市场汇价为1元=15.2日元。
试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币价格。
⏹[解] （1）统一付款方式。
⏹甲总价=95（万元人民币）⏹乙总价=40+80÷（1+0.6%）12⏹= 114.46（万元人民币）⏹丙总价=1200（万日元）⏹（2）统一采用单价。
⏹甲单价=950 000 ÷ 140=6785.71（元人民币／平方米使用面积）⏹乙单价=1144 600÷180=6358.89（元人民币／平方米建筑面积）⏹丙单价=1200÷40=30（万日元／坪建筑面积）⏹（3）统一币种和货币单位。
⏹以人民币元为基准，则需要将丙交易实例的日元换算为人民币元。
⏹甲单价=950 000 ÷140＝6785.71（元人民币／平方米使用面积）⏹乙单价=1144 600÷180＝6358.89（元人民币／平方米建筑面积）⏹丙单价=300 000÷15=20 000（元人民币／坪建筑面积）⏹（4）统一面积内涵。
⏹甲单价=6785.71×0.78=5292.85（元人民币／平方米建筑面积）⏹乙单价=6358.89（元人民币／平方米建筑面积）⏹丙单价=20 000（元人民币／坪建筑面积）⏹（5）统一面积单位。
⏹以平方米为基准，1平方米＝0．3025坪，则：甲单价=5292.85（元人民币／平方米建筑面积）⏹乙单价=6358.89（元人民币／平方米建筑面积）⏹丙单价=20 000×0．3025=6050（元人民币／平方米建筑面积）⏹甲单价= 一次性付清的人民币总价÷总建筑面积⏹=950 000 ÷（140÷0.78）=5292.85（元/m2）⏹乙单价= 一次性付清的人民币总价÷总建筑面积⏹=[400 000+800 000÷（1+0.6%）12]÷180 =6358.89 （元/m2）⏹丙单价= 一次性付清的人民币总价÷总建筑面积⏹= (12 000 000÷15) ÷（40÷0.3025）⏹=6050（元/m2）⏹在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/m2,建筑面积100 m2,首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/ m2，建筑面积120 m2 ，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/ m2 ,建筑面积90 m2 ，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/ m2 ，建筑面积110 m2 ，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。
已知折现率10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为___第五节交易情况修正⏹一、含义消除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将可比实例的成交价格修正为正常价格。
⏹二、造成成交价格偏差的因素1、强迫出售或强迫购买的交易2、有利害关系人之间的交易3、对市场行情缺乏了解的交易4、急买急卖的交易⏹4、交易双方或一方有特别动机或偏好的交易；⏹6、相邻房地产的合并（例如）⏹7、特殊交易方式的交易（拍卖、招标、抛售等）⏹8、交易税费非正常负担的交易⏹7、受迷信影响的交易⏹三、交易情况修正的方法1、百分率法⏹可比实例的成交价格X 交易情况修正系数＝正常价格⏹注：交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定只有这样比较的基准才只有一个。
（原因）⏹交易情况修正系数＝例如以可比实例正常市场价格为基准，可以说可比实例成交价格比其市场价格高10％，即：可比实例成交价格＝可比实例正常市场价格X （1+10％）假设可比实例正常市场价格＝1500元/平方米，则可比实例成交价格＝1500X （1+10％）＝1650元/平方米如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例正常市场价格比其实际成交价格低10％，则可比实例成交价格＝可比实例正常市场价格X （1－10％）假设可比实例成交价格＝1650元/平方米可比实例正常市场价格＝1650 X （1－10％）＝1485元/平方米⏹2、差额法可比实例的成交价格±交易情况修正金额＝正常价格交易税费非正常负担的修正正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实得金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费＝买方实付金额⏹常用计算公式：例，见P202⏹例，甲卖给乙一套住宅50平米，10万元成交，所有交易税费均由乙负担，其中契税2000元，交易手续费500元（按规定双方各交纳一半），办证费100元（按规定由乙负担），评估费500元（乙委托，乙负担）。