XXXX桂林正阳街东西巷项目整体策划运营整体策划运营报告广西XXX地产进展有限公司广西XXX开发有限公司目录第一部分桂林经济及社会概况4一、桂林都市规划与进展概况4二、“两铁”、“两区”规划机遇5三、2011市政规划5四、桂林要紧经济指标分析（来源2011政府工作报告）5（一）桂林市GDP增长分析5（二）城镇居民收入及支出统计6（三）2011桂林市旅行业分析 7第二部分桂林商业市场分析7一、宏观市场分析7（一）全国商业地产走势7（二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号8（三）新增信贷与货币回落，货币政策难言放松8二、桂林商业场分析8（一）桂林商业地产市场脉络梳理8（二）桂林商业经营模式分析10第三部分项目主题概念及规划要点11一、东西巷项目规划要点分析11（一）项目区位11（二）政府针对项目之规划改造要点12（三）东西巷项目SWOT分析 12（四）项目劣势及威逼的规避13二、正阳街东西巷历史沿革14三、项目核心主题概念14（一）定位概念的提出14（二）东西巷项目文化定位15四、商业形象定位16五、商业类型定位17六、商业主题定位17七、业态功能模块定位17八、拟定项目档次定位：17九、项目规划17（一）东西巷目整体建筑规划设计核心思想17（二）依靠明藩王文化，重塑山水王城17（三）东西巷的文化价值特色18（四）对桂林市正阳街路东西巷目周边环境明白得18（五）东西巷项目规划方案19（五）东西巷项目地下部分其他规划修改建议28五、项目测算方案30（一）东西巷修缮改造项目现状30（二）新建房打算和分配30（三）新建房工期和装修质量标准30（四）改造补偿安置方案30（五）成本效益分析30（五）成本操纵措施34（六）拆迁户安置措施34（七）项目建设工期35（八）结论及建议35第四部分区域商圈及商业项目分析35一、项目周边重点商圈研究35（一）桂林市核心商圈：十字街商圈分析35（二）成功引进500强：广运沃尔玛商圈分析37（三）联达商业广场业态分布：38（二）联达商业广场售价、租金、物业费用38二、南京“1912”商业项目分析39三、类似项目“中心广场地下街”分析40四、成都“宽窄巷子”项目分析41五、结合东西巷项目分析小结及判定41第五部分东西巷项目商业业态规划42一、商业业态定位与功能区域定位42三、商业业态及地下区域规划方案（待定）42（一）区域按建筑风貌划分如下43（二）考虑纵横交通体系、经营体系如下：43（三）结合纵横关系，将项目的区域业态规划如下：43（四）要紧业态划分讲明（略）44第六部分东西巷开发和运营模式45一、项目前期运作模式分解45（一）前期运作模式45（二）地下人防运作要点45（三）开发商独资投入，风险利益并存45（四）组建销售团队，迅速回笼资金45二、项目后期商业运营分解45（一）零租零售与整租不售两种方式混合的模式45（二）全“独资投入”与“共同股份运营”45（三）商业地产三种运营模式46（四）走特色商业运营，建桂林文化“耍都”46第七部分桂林东西巷项目招商策略46一、招商总体策略46（一）立足桂林、面向广西，辐射全国46（二）重点确保主力店引进，以“羊群效应”吸附中小品牌46（三）集中签约“聚合效应”，形成事件营销的借力点46（四）大型活动引导造势，细致招商工作执行到底46二、商家进驻要求和原则47第八部分桂林东西巷项目开街策略47一、东西巷项目开街总体策略47（一）先试营业后正式开业47（二）开业需要具备的条件47二、东西巷项目开街活动策划48（一）SP开业促销活动 48（二）开业典礼等活动48（三）开业庆典演艺活动48第九部分桂林东西巷商业经营治理策略49一、商业经营治理的前期介入方案49（一）前期施工建设时期的介入49（二）竣工验收和接管验收49（三）商业经营治理知识的咨询和答疑49（四）商业经营治理的差不多工作50（五）后期商业专项修理资金51（六）入驻商家进行评级工作51二、桂林东西巷促销宣传治理52（一）东西巷项目VI系统52（二）东西巷项目年度营销活动的策划53第一部分桂林经济及社会概况一、桂林都市规划与进展概况桂林是一座历史悠久的文化名城，1998年桂林实现地市合并后，桂林市现辖有五个城区、十二个县。
五个城区为秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区，十二县为龙胜、资源、全州、灌阳、兴安、灵川、临桂、永福、阳朔、荔浦、平乐、恭城。
本项目区位于市区内七星区。
七星区位于桂林市漓江的东畔，辖2个乡（穿山乡、朝阳乡）和2个街道办事处（七星街道办事处、东江街道办事处），行政区域面积83平方公里。
高新区七星区在市委、市政府的领导下，认真贯彻市委、市政府提出的高新技术产业要实现“八个突破”的要求，发扬“务实为本、开拓争先”的高新区精神，始终围绕年初确定的“一手抓园区建设，一手抓现有企业做大做强，持续夯实高新技术产业可连续进展基础”的工作思路，努力按照自治区提出的实现经济进展“三突破”的要求开展工作，一年来，高新技术产业保持了连续增长，园区建设取得实质性进展，投资环境进一步优化，各项社会事业全面进步，经济社会和谐进展，差不多实现区人大八届三次会议确定的工作目标，全面完成上级下达的“三突破”经济指标任务。
“爱护漓江，进展临桂，再造一个新桂林”的桂林都市进展战略。
逐步形成高新产业向东进展、高校学府区南移至雁山区、工业行政在西、商贸物流在北的都市格局，充分利用各区域的优势。
临桂、漓东新区依旧是目前桂林城建的主战场,也是市民瞩目的焦点。
二、“两铁”、“两区”规划机遇“两铁”的建成对桂林的进展：形成2小时商务圈：在湘桂铁路改造完成以及贵广铁路建成后，将有两条快速、高标准的铁路通过桂林，桂林将成为“两铁”交汇的节点，其区域性交通枢纽地位会进一步凸显。
以后，市民乘火车到长沙、广州、贵阳、南宁4个省会都市，最快只需2个小时左右。
全面推进“两区”建设，优化提升第三产业。
强力推进桂林“国家旅行综合改革试验区”和“国家服务业综合改革试点区域”建设，把旅行业和服务业培养成为我市战略性支柱产业。
桂林的第三产业增加值在国民经济所占比重在广西处于领先地位，2010年桂林旅行接待总人数达2246.33万人次。
从房地产进展来看，拥有专门的山水风光的桂林将成为一二线都市选择投资、自住的最佳选择都市，为桂林的房地产行业看到了以后的进展前景是庞大的。
三、2011市政规划桂林市1212工程”是指“一桥两园十二路”，“一桥”为龙门大桥、“两园”为园林植物园、漓东公园、“十二路”分不是西二环路、万福东路、建干北路、阳江南路、阳江北路、滨江南路、滨江北路、福利路、芳香路、芳华路、站前路、临苏路等都市基础设施。
这些项目的实施,将对进一步完善都市路网,疏解中心城区交通,改善都市交通环境和生活环境,缓解都市交通压力,促进桂林社会经济进展产生主动的作用。
四、桂林要紧经济指标分析（来源2011政府工作报告）（一）桂林市GDP增长分析我市地区生产总值在“十五”期末的2005年为512.03亿元增加到2010年的1108.63亿元，年均增长13.5%；财政收入由51.61亿元增加到121.08亿元，年均增长18.6%。
累计完成全社会固定资产投资2717.78亿元，年均增长35.5%。
三次产业结构由23.4∶36.5∶40.1调整为18.3∶45.3∶36.4。
以特色效益农业为主导的现代农业稳步进展，农林牧渔业总产值突破300亿元、增加值突破200亿元，农民人均纯收入突破5000元大关。
经济的快速增长，使桂林市民的整体消费劲大大增加，人民的购买力稳步提升，社会消费品零售总额也持续攀升。
表一：桂林市城镇居民可支配收入与消费支出情形表（二）城镇居民收入及支出统计五、医疗保健664.75 578.71 14.87六、交通和通信1401.17 1292.89 8.38七、教育文化娱乐服务1344.71 1217.49 10.45八、其他商品和服务265.61 259.78 2.24（三）2011桂林市旅行业分析东西巷规划具有旅行地产属性，旅行分析较重要。
桂林作为国际旅行名城，以旅行业为龙头的现代服务业健康进展，质量效益明显提升，2010年累计接待游客8601.90万人次，年均增长13.3%；实现旅行总收入549.74亿元，年均增长23.8%。
桂林借助中国—东盟博览会在广西举办的优势，加大了对东盟客源市场的开拓，东盟国家游客量异军突起，上半年同比增长就超过40%，增幅居全国之首。
同时，注重培养穆斯林市场，进展印度、俄罗斯市场，终使使海外旅行坚强收红。
受国家经济刺激政策阻碍，去年全国国内旅行仍较为红火。
桂林旅行对此早有预备，在年初海外旅行一片低迷时就做好了“国际缺失国内补”的计策，市领导带头在广东、湖南、上海、北京等国内要紧旅行客源都市开展形式多样的旅行推介活动。
同时，还精心策划了桂林国际山水文化旅行节、恭城桃花节、兴安“桂林米粉节”、资源老城墙灯歌节等节庆活动，吸引了众多游人，使国内旅行在去年接待1470多万人次的高平台上仍出现出两位数的高增长率。
在旅行接待和旅行收入大幅增长的同时，接到的游客服务质量投诉为155起，同比下降16.2%，游客中意率全年保持在97%以上。
第二部分桂林商业市场分析一、宏观市场分析（一）全国商业地产走势高纬环球机构数据显示，2010年前11个月，中国商业地产投资增长48.4%，众多住宅开发商纷纷进入商业地产领域；此外，去年前11个月办公楼和商铺的销售额同比分不增长48.4%和50.2%。
商业地产的活跃在上海、北京等要紧都市尤为明显。
数据显示，由于销售、租用良好，上海甲级写字楼空置率由2009年末的17.2%大幅降至2010年末的6.1%。
租金方面，2010年第四季度上海甲级写字楼市场平均有效净租金达到346元/平方米/月，环比上涨3.4%，同比上涨20.7%。
商业地产包括：商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产、酒店公寓等。
传统的商业地产项目从规模和形状上分为三大类，一类是大型的ShoppingMall，一类是主体商业街的商铺店面，还有一类是为社区服务的便民商店，也确实是人们常讲的居民社区临街商铺。
2010—2011年政策频出、市场多变，通胀压力不减，商业市场不管是供应量依旧成交量，都有所下降。
国际经济局势动荡不安，先有美债危机，后有美联储承诺低息。
在调控背景下,央行保持了慎重的态度。
既没有紧跟美国宣布以后实行低息，也没有进一步加息或提升存准的操作。
新“国十条”颁布下，观望氛围显现，但政策也都临时还未涉及商业市场。
商务部门的“限外”等政策，国内投资者在整个商业地产大宗交易中的比重将加大。
（二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号2010年开始地产行业内部差不多开始显现分化，龙头和商业地产的市场份额提升，出现出强者愈强、弱者愈弱的局面。