摘要：国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。

地方政府在房地产市场的发展过程中用无形的手对房地产价格进行着影响.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。

影响方式具有多样性，其涉及原因更为复杂。

本文将以系统科学的思想为指导来，重视案例研究，深化理论和实际相结合的方法，探寻地方政府影响房地产价格的深层次机理,为在源头上尽量有效揭示地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考关键词：房地产，价格，地方政府，城市扩建改造第一章:绪论章1.1 研究背景改革开放以来，我国沿海地区,特别是长江三角洲地区,随着其工业化与城市化进程的不断推进，房地产市场得到了迅速的发展与壮大。

尤其是受到购房需求高涨、人民币升值、前期股市低迷等多种因素的刺激，近几年长江三角洲地区房地产市场出现了空前的火热。

这种火热最直观地体现在部分城市非正常的持续上涨的房价上。

近年来，笔者所知道的上海、杭州、宁波等沿海大中城市的房地产市场出现的房价非正常上涨、供给结构失衡、资源配置不合理等问题，始终是舆论关注与争论的焦点。

而房地产价格的变化规律，是复杂的；但其影响机理，也就是影响因素和各种效力，却是有规律可循、有值得研究的价值的。

对于国内房地产价格持续走高的问题，可以说是全国的学术界都存在不同的观点。

探究长江三角洲地区甚至是全国，影响房地产价格的各种机理中，应该说是有其多样性、复杂性的。

作为市场的参与者和监督者，地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。

笔者认为，从主动因素考虑，地方政府的影响力，可以说是影响房地产价格的关键因素。

本文将拟紧密结合长江三角洲地区的实际，以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。

将从地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。

并分析目前社会上各界学者研究地方政府影响房地产价格机理的各种观点着手，进行剖析，深刻揭示事物的本质，进而提出笔者自身的观点，即捕捉出地方政府影响房地产价格的最关键的机理。

由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城市建设、各种利好政策刺激等方面，产生的影响越来越受到社会的关注因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义.本文拟对长江三角洲地区房地产市场中的地方政府行为为研究对象，探究并解释地方政府在房地产市场中的行为选择，以期通过理论和实证的研究，寻找促进房地产市场平稳发展、保障居民生存条件的政策措施，为规范我国房地产市场提供一种思路。

1.2 文献综述地方政府在房地产市场的发展过程中是用无形的手对土地市场进行垄断性控制的.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。

其涉及原因更为复杂。

因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义.国内许多专家、学者对地方政府影响房地产价格的机理都做过各个方向的研究，无论何种研究，影响机理大都涉及到了3个方面：土地市场全面控制、城市建设及改造、各种利好政策刺激，这3个方面在房地产影响机理中都是密切相关的，他们之间的关联直接由主体-地方政府控制.且这些影响机理也随着地方政府对经济形势判断的变化而变化。

这些影响机理的研究也大都围绕着这3个方面展开。

一. 地方政府对土地市场征购、土地出让定价等角度的全面控制.地方政府既是房地产市场最直接的管理者,又是房地产发展的受益者.这种双重地位决定房地产市场运行过程中地方政府行为的内生性。

地方政府的土地征购、出让定价和实物地租转嫁等行为不仅诱导房地产开发商不断扩大土地储备规模，增强市场垄断力量，而且提高房地产业的进入壁垒，在一定程度上造成房地产价格形成机制的扭曲。

伍德业、刘红①认为, 在城市国有土地管理体制改革中，财税的外在压力使各级地方政府产生扩张用地的内在动力。

由于从中央到地方并未形成完整统一的土地所有权收益预决算体系，地方政府在此环境下将该项收益中的大部分进行“体外循环”，可以更为灵活地进行地方财政支出安排，而不受中央财政的约束。

具体表现为:⑴、土地征购。

土地出让的市场价格往往达到补偿价格的几倍乃至10倍以上。

但由于集体产权人的缺失，农民集体始终处于征购谈判的劣势地位，仅能获得较低的土地补偿。

由于溢价出让土地的收益分配目前没有成熟的制度规定，作为土地出让执行者的地方政府实际获得了由于城市增长带来的大部分土地增值收益。

⑵、土地出让定价。

地方政府有着强烈的实现和维护地方经济利益的动机。

存在通过大量出让土地以获得更多财政收入的内在冲动。

对地方政府而言，土地竞买参与人数越多，地方政府能得到的价格就越高。

在土地招标和拍卖出让的过程中，存在地方政府和房地产企业的双方博弈。

为使土地出让毛收益最大化，地方政府通过限制土地供给量，造成两者相互博弈的结果表现为土地价格的提高。

马崇明②提出，土地价格是房地产开发成本中最主要的一部分，在市场繁荣过程中有不断扩大的趋势，即使劳动力、水泥、钢铁等建设成本短期内升幅不大，但由于土地供给的弹性不足会导致市场繁荣与衰退期内有较大的起伏，土地价格一旦形成也会在一定时期形成价格粘性，从而影响人们对未来的预期.⑶、实物地租转嫁。

房地产业的发展可增加地方政府税收，同时也会带来地方政府财政支出的增加，包括对环境污染、交通拥挤、城市新增人口福利的支出及各种公共设施的支出等。

地方政府努力寻求将财政性支出范围内的基础设施建设负担转移给房地产开发商, 开发商总是以利润最大化为目标，不愿承担由房地产开发而带来的外部性，只有在能将这种附加成本顺利转嫁给消费者的情况下，开发商才愿意接受这种成本分摊。

二. 地方政府对城市建设带来的隐性影响.城市新的建设能给房地产市场带来巨大的潜在影响.能从根本上影响房地产的地段环境和群众生活配套等.张鸿俊③认为,地方政府能够为房地产开发创造良好的外部发展环境。

房地产开发能否成功与城市公共设施配套程度的高低密切相关。

地方政府在已经推出或即将推出的房地产地块周边兴建与之相配套的公共设施，以此推进市场发展已经成为城市房地产开发的有效措施之一。

崔光胜，莫光财④提出,中国的城市化步入快速推进的重要时期，地方政府以经营城市为理念，把推动城市化作为公共行政的重要内容，能够改善城市的居住环境和投资环境，促使房地产投资和其他投资增加。

祁泉淞⑤认为, 通过城市建设干预房地产市场。

地方政府对政绩的追求，会使其通过对公共资源的掌握和决策权力，上马很多不必要的形象工程。

旧城改造的拆迁工程，则为房地产市场提供了大量的需求方。

三. 地方政府实施的各种利好政策对房地产市场的有效刺激.王浩倩⑥提出, 中国的房地产市场发展到目前，仍然是一个半市场化的市场。

只有本应该作为市场秩序维护者的政府，由于直接参与了市场的利益分配，采取各种措施推高房地产价格，才使其一路高涨，难以抑制。

朱文生⑦认为, 地方政府有以下几个政策方面的作用机制:(1)异化土地储备制，从源头制造房地产泡沫一些地方政府实施“非饱和供应，保持卖方市场”的土地供给政策，同时，通过核定基准地价、招拍挂等方式控制及抬高土地价格。

这样，异化的土地储备制成为从源头制造房地产泡沫的最基本方法;(2)住房公共品供给,一些地方政府无视国家在完善住房保障制度上的努力，一味强调住房“市场化”。

由于经济适用房会使原本;(3)竭力扩大辖区内房地产需求，些地方政府大搞城市拆迁，加大当地房地产供求缺，以此拉高房价.引入外部富人需求，攫取更高的保留价格准备购买商品房的消费者分流.莫光财,陈照琳⑧在房地产市场升温的过程中．除了存在市场这只“无形之手”的基本作用外．地方政府这只“有形之手”更是“功不可没”。

由于在贯彻落实中央宏观调控政策和规范房地产市场秩序方面的重要职能，地方政府成为推动房地产升温．拉动房价非正常上涨的首要因素。

1.3 研究目的和方法1.3 .1 研究目的由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城市建设、各种利好政策刺激等方面，产生的影响越来越受到社会的关注。

因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理,对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义. 本课题通过全面、系统的研究，探寻地方政府影响房地产价格深层次原因,为在源头上尽量有效减少地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考。

1.3 .1 研究方法本课题的研究方法为：（1）重视系统分析。

以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。

（2）重视案例研究。

从国内地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。

（3）理论和实践相结合。

将研究工作与具体实际相结合, 进行实证研究, 在实践中丰富和完善, 研究出具有科学性和实用性的成果，得出自己的结论。

1.4 研究内容1，从地方政府影响房地产价格原因形成阶段可分为房地产开发用地出让原因和房地产开发用地使用环境原因。

用地出让原因涉及地方政府的土地征购、土地出让定价、实物地租转嫁等问题，用地使用环境原因有房地产开发的外部发展环境、城市新综合开发建设干预等问题。

2，体案例为背景，通过对案例的深度分析，说明影响房地产价格原因的持续性、多样性和共同作用的关系。

提出影响房地产价格原因不能只看所有原因的表面现象而忽视其内部更隐性的因素。

3，对房地产开发用地使用环境的原因从综合角度论证地方政府在房地产开发整个过程中其影响策略的特殊性和复杂性，但同时其又具有可预防性。

从地方政府在房地产开发用地使用环境中所扮演的角色的角度，阐述做为城市主宰的地方政府，如何表性和隐性造成房地产价格受其影响的原因。

4，进一步探求相关文件对限制地方政府影响房地产市场的相关措施及其深层背景。

1.5 技术路线第二章相关研究理论知识章对于地方政府有形无形影响房地产价格的问题,其实许多专家学者都作过深入的研究和探讨.国内专家学者对地方政府影响房地产价格的机理各个方向的研究，从结果上来说,无论何种研究，影响机理大都涉及到了上述已经说过的3个方面：土地市场全面控制、城市建设、各种利好政策刺激，这3个方面在房地产影响机理中都是密切相关的，他们之间的关联直接由主体-地方政府控制.且这些影响机理也随着地方政府对经济形势判断的变化而变化。