世联写字楼物业白皮书整合版Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#2014世联写字楼物业白皮书2013年写字楼市场分析与2014年市场展望报告深圳写字楼二级市场销售分析2.2.1 整体市场销售分析2013年深圳写字楼销售面积总计约万㎡，成交均价35972元/㎡(含产业园销售价格)，同比2012年上涨%。
2013年深圳写字楼市场表现为：整体写字楼市场供应量持续上涨，甲级写字楼供应量逐渐增加，产业园供应量对比去年有所减少。
在新增可售项目中，甲级写字楼项目为6个，写字楼项目4个，产业园项目1个。
龙岗新增可售项目增加，在一定程度下拉低了整体写字楼市场的均价水平（如龙岗万科广场均价22000元/㎡、万汇大厦19000元/㎡，其片区整体销售量占新增项目销售量%）。
表2-16： 2013年深圳写字楼市场在售写字楼（存量）销售数据数据来源：世联工商监控平台表2-17： 2013年深圳写字楼市场在售办公物业（新推量）销售数据数据来源：世联工商监控平台图2-18：深圳历年写字楼销售量与价格走势（单位：万㎡/元）数据来源：世联工商监控平台2013年新增入市项目较往年有所增加，且产品品质呈多样化，随着“国五条”的出台，持续调控房地产市场，以及下半年新一届政府的上台，在一定程度上影响销售市场。
售价方面，2013年甲级写字楼售价达39186元/㎡，环比2012年下降%，而整体写字楼均价为35972元/㎡，环比下降%。
另外，由于关外商务市场逐渐扩大，在增加供应量的同时以较低的价格拉低了整体销售市场均价。
2013年深圳写字楼销售面积万㎡，同比2012年上涨%，甲级写字楼销售量为万㎡，同比2012年甲级写字楼可售供应总量万㎡有所上涨，而产业园项目2013年总体销售量为万㎡，环比2012年销售10万㎡下降%。
在整体成交数据中产业园销量以及龙岗项目占比较高，致使全市整体写字楼成交均价有所拉低。
表2-19： 2007—2013年深圳市写字楼市场销售吸纳率比较据来源：世联工商监控平2013年深圳写字楼市场吸纳率为59%，总体写字楼市场销售情况良好，办公物业市场呈平稳趋势。
各片区市场销售分析图2-20： 2013年各区写字楼供销关系与成交均价情况数据来源：世联工商监控平台图2-21：各片区历年吸纳率分析数据来源：世联工商监控平台福田区：2013年福田区在售写字楼面积共计万㎡，全年实现销售面积万㎡，片区吸纳率为57%；南山区：2013年南山区在售写字楼面积共计万㎡，全年实现销售面积约万㎡，片区吸纳率为69%；龙岗区：2013年龙岗区在售写字楼面积共计万㎡，全年实现销售面积约万㎡，片区吸纳率为57%；盐田区：2013年盐田区在售写字楼面积共计万㎡，全年实现销售面积约万㎡，片区吸纳率为49%。
深圳写字楼二级市场综述2.3.1 福田区写字楼二级市场综述2013年起，福田中心区已无可售型办公物业供应，福田区可售型物业主要集中在中心辐射片区，共有三个项目前后入市，二级市场均价为44333元/㎡。
根据政府对中心区“南拓北进”的规划及梅林拟打造华南最大的电商基地，梅林已吸引了众多电商产业巨头及知名企业入驻，未来的梅林将成为最炙手可热的新兴商务区。
市场:2013年福田区写字楼市场主要呈3大特征：第一：随着政府对中心区“南拓北进”的规划进程的加速，梅林片区有多个写字楼即将入市销售，将成为最炙手可热的新兴商务区，且区域未来的规划和升值潜力逐渐得到客户的认可。
第二：成交火爆，1月份入市的卓越城北区去化面积达8万平，去化率达80%，而下半入市的新天CBC仅二个月时间去化面积7000平。
第三：成交客户多由于居住地点、工作地点、上下游产业链等因素的影响集中于福田中心区，其次依次为福田非核心商务区、南山、罗湖等片区。
价格：由于福田中心区无销售型写字楼供应，大量中心区客户外溢，需求旺盛，所以两个项目从开盘以来均价一路拔高，卓越城12月均价比开盘均价涨了10%，达万每平，而新天CBC目前均价也已到万每平。
客户：福田区写字楼客户中，传统的电子、金融、实业等行业占比一半以上，达52%，其次为咨询、贸易等行业，客户群体主要以私企业主为主，占83%，随着政府对中心区“南拓北进”的落实，梅林吸引了众多名企入驻，其中多数为电子科技类总部大厦。
2.3.2 南山区写字楼二级市场综述2.3.2 南山区写字楼二级市场综述伴随着前后海、深圳湾超级总部基地规划利好，南山区发展迅速写字楼高投资价值凸显，回顾2013年，南山区写字楼二级市场市场成交活跃，片区吸纳率居各区之首，新增办公物业产品类型丰富，高端企业看好南山发展。
市场：新增办公物业类型丰富，区域发展迅速高投资价值凸显2013年南山区新增商办物业供应量环比增加29%，新增供应量达万㎡，分别有甲级写字楼田厦国际中心A座，深圳软件产业园，创意办公楼来福士公园道，平层、复式楼层结构南园枫叶大厦，高拓展赠送项目南山主角，新增办公物业类型丰富，随着前海、后海总部进驻企业大厦逐步建设完成、深圳湾超级总部基地规划落实，以及东滨路多个城市更新项目开工建设，南山区域整体快速发展价值凸显，市场客户关注度增高，同时2013年南山区写字楼销售吸纳率高达69%，位居各区之首。
价格：甲级写字楼供应量锐减、整体写字楼均价稳重有升监测数据显示，南山区2013年甲级写字楼供应量锐减，仅有田厦国际商务中心1个在售项目且已处于尾盘期，从市场整体成交中，产业园与普通写字楼成交量占比最大，成交均价在35000-43000元/㎡之间；其中南园枫叶大厦推出的复式办公楼层，部分成交均价达45000元/㎡，高拓展大赠送面积项目在一定程度上拉升了整体区域销售均价，产业园销售均价为33000-35000元/㎡之间，主要在售项目为深圳市软件产业基地。
客户：区域发展利好落地持续发力，高端企业看好南山发展客户分析表明，近年来写字楼购买客户仍以南山本土高端企业为主，受后海总部基地/深圳湾超级总部基地建设规划等多项项利好落地,,南山商办物业目前已成为全市高端客户重点关注,其中,201３年区域内购买客户仍以投资客户为主，企业类型以大型民营企业为主.主要从事行业为贸易、投资、电子通讯、服装行业，其中服装行业客户购买面积逐渐增加。
2.3.3 宝安区写字楼二级市场综述2013年宝安区无新增商务项目入市，由于前海版块利好不断，市场未来前景较为高涨，写字楼物业以租赁方向为主，可售型写字楼物业非常稀缺。
市场：2012年区域内无销售项目供应。
以租赁项目为主，如财富港国际中心，华丰国际商务中心。
2014年初将有智荟中心、中熙ECO国际等写字楼供应，未来将有大量的商务产品及综合体产品入市，如壹方中心等，目前租售未定。
客户：宝安区域内写字楼市场由于租多售少，导致可售产品非常稀缺，外加政策及利好驱动，投资型客户占据主导地位，租赁客户方面则以本地客户为主。
前海区域很多企业公司都是以产业的形式引进的，新型行业的加入，致使总部型企业客户是前海未来的主力客群支撑。
龙岗区写字楼二级市场综述2012年，龙岗商务市场初具雏形，租赁型物业消化速度持续升温，但销售型物业去化量较低，受全球经济形势影响，市场回归理性发展轨道。
而随着纯租赁项目的不断入市，拉开了租赁市场白热化竞争的序幕，同时也使龙岗商务氛围日益浓厚。
市场：2012年龙岗写字楼市场主要有3大特征：第一：销售型市场回归理性：珑瑜、珠江广场公寓和天安数码城二期销售告罄，下半年天安数码城三期入市，全年销售率近50%，荣超英隆大厦正式封顶，预计2013年上半年销售，中心商务缔造者的到来，势必影响龙岗的销售市场格局。
第二：纯租赁物业竞争激烈：正中时代广场的火爆租赁，引领了龙岗的甲级商务市场，租赁消化率占据龙岗商务市场的半壁江山。
同时伴随着维百盛大厦、摩尔城、珠江国际中心、硅谷动力、龙岗天安三期等项目租赁成交，整个龙岗租赁市场一年去化万平米，竞争火爆，商务氛围日益浓厚。
第三、新CBD即将腾飞：以区政府为中心，龙岗多个甲级写字楼已拔地而起，龙岗大道沿线更有多个规划在建的甲级写字楼，新CBD腾飞之势不言而喻。
价格：售价方面，天安数码城产业园由其独特成熟的开发经验，以政府扶持之势，低价入市，均价与龙岗中高档住宅相当，而甲级写字楼则高于高档住宅近40%，正中时代广场售价为25000元/㎡；租金方面，以精装出租的策略收到龙岗企业的追捧，整体租金维持在65-75元/㎡.月。
客户：投资客依然为销售客户的主力军，来源区域以泛龙岗区域及福田为主。
租赁客户上半年以外区域客户为主，下半年则以本区域为主，有部分福田、南山企业因缩减租赁成本而迁至龙岗。
2.3.5 盐田区写字楼二级市场综述盐田写字楼市场长时间未有新品供应，在深圳写字楼版图中处于沉寂状态。
随着壹海中心的2013年的推售，成为盐田片区唯一在售高端写字楼。
市场：盐田区为新兴商务片区，写字楼产品品质普遍不高，主要以乙级写字楼为主。
2013年前盐田区甲级写字楼市场只有壹海中心唯一在售写字楼。
2013年，壹海中心成为盐田市场的写字楼唯一主力产品，成为盐田写字楼品质的新标杆，带动了片区写字楼市场的形象的转变，新品供应的转变。
价格：2013年，盐田区写字楼市场只有壹海中心入市供应，推售的货量主要以20楼以下的中低区单位为主，成交均价在30000元/㎡左右，为盐田区甲级写字楼的价格标杆。
客户：由于盐田区长期无高品质写字楼产品的供应，致使片区商务办公水平落后，根据2013年壹海中心的成交客户群体分析，盐田区的写字楼的成交客户主要为三大类：一是盐田本地的改善型自用客户，一方面需求办公面积扩张，另一方面想通过高品质的办公环境来提升企业形象；二是盐田周边具有一定地缘性的客户，在罗湖、盐田两地均有业务往来，需设立高形象的分支机构为办公或展示所用，如罗湖、福田等地区的贸易、物流及实业类行业；三是投资型客户，看中盐田目前商务市场的价值洼地，认可资源型综合体配套的价值，通过购买写字楼物业获得价值收益保障。
深圳写字楼购买成交客户分析2013年整体商务市场集中在非核心区和泛核心商务区， 2012年核心区域可售商务物业稀缺市场需求旺盛，泛核心商务区项目因临CBD，交通便捷、性价比高而受捧。
现分别从客户置业目的、客户类型、企业客户规模、企业客户物业更换周期、客户行业、客户关注点六方面内容进行分析。
泛核心商务区客户置业目的分析2013年国内外形势错综复杂，经济发展面临近年少有严峻局面。
迫于经济形式，产业转型发展，办公物业的需求日益明显，办公物业投资价值得到高度体现。
泛核心商务区办公物业购买客户仍以投资目的占较大比重，占比45%，自用占比33%，自用兼投资占22%。
图2-22：写字楼购买客户置业目的分析图（以客户数量为统计基准）数据来源：世联工商监控平台客户类型分析泛核心商务区客户组成以民企为主，占80%，个人11%、中外合资4%，国企3%，外企1% 。