设备维护2020年月作业计划编制说明1、小区所有设施、设备维修、保养工作计划编制均采用统一的符号或代号；2、符号“☆”表示设备大修；符号“○”表示状态检修；符号“◇”表示由专业公司维保；符号“△”表示清洁、防锈、防腐处理；符号“◎”检查、疏通；符号“□”表示节假日设施检查、布置。
⑴“☆”设备大修：根据设施、设备性质差异，对部分安排大修，大修工作范围按照设施、设备说明书要求或另行制定。
大修周期灵活掌握，一般为3-5年；⑵“○”状态检修：主要工作内容为对运行中的设施、设备进行诊断，发现故障，及时制定维修方针进行维修。
检修周期为1-6个月；⑶“◇”专业公司维保：如电梯等设备，按照国家规定与电梯维保公司签订《维保合同》，进行专业维保。
周期为15天一次，每月两次；⑷“△”清洁、防锈、防腐：主要工作内容为表面除锈，刷防锈油漆等。
周期为3-6个月；⑸“◎”检查、疏通：对雨水井、污水井、下水道、景观水道等进行检查、疏通。
周期为一季度一次；⑹“□”节假日布置：主要工作内容为对部分景观设施、设备进行临时检修，或安装彩灯、彩旗、标语、横幅等。
具体时间根据公司安排。
3、本计划为期1年，1年内小区内设施、设备暂不编排大修计划，维修方式以状态检修为主；4、一期为新建小区，设施、设备在质保期内的，只安排清洁、防锈、防腐和检查等工作；5、小区所有设施、设备按照国家相关规定及设备在小区内的重要性，对设施、设备进行分类，共分A、B、C三类，其中A类为特种设备，B类为重要设备，C类为一般设备；⑴A类为特种设备：国家要求强制检修的设备，如电梯、消防设施等，项目把供电、供水设施、设备等也列入特种设备中。
在同等情况下，优先维修A类设备，并限期达到维修目的；⑵B类为重要设备：如小区道匝、安防设备、排污设施等。
除了A类设备外，优先维修B类设备，维修期限可适当放宽；⑶C类为一般设备：景观方面的设施、设备，一般门、栏，娱乐健身休闲设施等。
在一定期限内完成维修。
⑷存在严重安全隐患，可能危及人们生命、财产安全的设施、设备优先安排维修。
6、设备维修月作业计划的制定根据年度计划进行分解，维修项目落实到工作日和维修责任人；7、各种维修方式的维修范围和技术标准，参照设施、设备《使用要求》和《说明书》，由项目工程部牵头进行定期修订；8、检查与考核：检查与考核与公司制定的《员工绩效考核细则》同步实施。
工程维修人员承担：作业计划完成率（98%）、计划完成准时率（98%）、维修质量合格率（98%）；9、相关质量记录：《设备维修月作业计划》、《设备维修记录表》。
设备周期保养耗材费用说明1#—40#电梯保养内容：委托电梯维保公司保养，每月两次对电梯机房、轿顶、底坑进行清洁除尘，对轿厢内部件、层站设备、井道设备、门系统、底坑设备进行功能检查和调整；每年添加导轨油两次。
保养耗材费用：100元以内零部件由电梯公司承担（包含轿厢照明灯泡）。
导轨油 350元/次×2次/年＝700元/次拖把 3把/季度×4季度×16元/把＝192元扫把 2把/季度×4季度×4元/把＝32元水桶 2个/年×17元/个＝34元/年碎布 10斤/年×1.5元/斤＝15元/年全年保养耗材费用合计约：973元电梯保养费：134400元，400元/台/月（根据合同每半年支付一次）。
年检费：90000元/年，2250元/台/年 (共计40台电梯) ，每年一次。
1#、2#配电房保养内容：1、变压器外部、高低压配电柜内部每年4月、10月进行一次检查、清洁保养。
2、低压配电室检查保养保养耗材费用：碎布 10斤/年×1.5元/斤＝15元/年毛刷 3把/季度×4季度×1元/把＝12元水桶 2个/年×17元/个＝34元/年拖把 3把/季度×4季度×16元/把＝192元扫把 3把/季度×4季度×4元/把＝48元地板漆 295元/年×1次/年＝295手套 4双/月×12月×0.75元/双＝36元全年保养耗材费用合计约：632元消防系统保养内容：1、每月一次消防主机检查保养：检查消防专用电源配电情况；柜内灰尘清扫；通过火灾报警控制器上的手动检测功能，检查火灾报警控制器的各项功能是否正常，包括火警、各类故障监控功能、消音功能和打印功能等是否正常。
2、每月一次检查、保养消火栓泵、稳压泵机械部分及工作压力，润滑部位加注润滑油；启动试验检查消防泵启动、出水、流量、压力是否正常；手动、自动启、停水泵功能（模拟检查），主备泵切换功能（模拟检查）；检视运转信号、反馈信号正确无误；稳压装置上、下限设定值检查、调整。
3、每月一次启动送风排烟设备检查：检查风机电流、轴承震动情况。
4、每季一次检查、保养报警阀及附件设施；清除报警阀、过滤器杂质；进出口压力表、压力开关、信号阀等保持良好；延迟器、水力警铃等，保持性能良好，动作可靠、灵敏；检查报警阀开启性能和密封性能及系统供水能力。
5、每季一次检查、保养消防水泵接合器：外观检查接口、附件完整、无渗漏、闷盖齐全；阀门加注润滑油、保持阀杆灵活自如；检查防腐并刷油漆。
6、每季一次室外消火栓外观检查防锈刷漆；开启大小闷盖，放掉锈水清除杂质。
7、每半年一次屋面消火栓检查出水口动、静态压力测试。
8、每季抽检烟感、温感探测器，进行炊烟检测试验9、每半年一次风机维护：清除风机灰尘、污垢、杂质；加注润滑油；防锈处理。
保养耗材费用：碎布 3斤/年×1.5元/斤＝4.5元/年毛刷 3把/季度×4季度×1元/把＝12元手套 4双/月×12月×0.75元/双＝36元油漆 5桶/年×1次/年×198元/桶＝990元（油漆5卡装）灰桶 4个/年×4.5元/个＝18元黄油 1罐/年×55元/罐＝55元（黄油5Kg装）全年保养耗材费用合计约：1115.5元二次供水系统、游泳池设备保养内容：1、每月两次清洁、检查，检查供水水泵运行情况、流量、扬程、压力等主机参数。
控制箱内接线端子紧固、灰尘清扫；管道、阀门渗漏情况检查2、每季度一次全面检查轴承，泵体加注润滑油，必要时更换轴承、联轴器减震圈、密封件盘根。
3、每季一次水泵房内管道锈蚀检查；阀门、阀杆润滑、锈蚀情况检查。
保养耗材费用：碎布 3斤/年×1.5元/斤＝4.5元/年黄油 1罐/年×55元/罐＝55元（黄油5Kg装）油漆 1桶/年×1次/年×198元/桶＝198元（油漆5卡装）拖把 1把/季度×4季度×16元/把＝64元扫把 1把/季度×4季度×4元/把＝16元水桶 1个/年×17元/个＝17元/年盘根 5公斤/年×10元/公斤＝50元全年保养耗材费用合计约：404.5元生活水箱保养内容：1、每月进行一次水位控制器、信号传感器全面检查。
2、每年对水箱清洗、消毒、杀菌2次。
保养耗材费用：地擦 4元/把×10把×2次/年＝80元钢丝球 1元/个×20个×2次/年＝40元全年保养耗材费用合计约：120元小区停车场道匝系统保养内容：1、每月两次检查、保养出入口控制机箱2、每月两次检查保养出入口道闸3、每月两次检查服务器、主机功能保养耗材费用：碎布 3斤/年×1.5元/斤＝4.5元/年全年保养耗材费用合计约：4.5元电视监控系统保养内容：1、每月一次检查控制器、操作键盘。
2、每月一次测试主机键盘功能、切换矩阵功能、字符发生调整。
3、每月一次检查监视器图像、多画面处理器功能检测。
4、每月一次机房清洁，摄像头镜头除尘。
保养耗材费用：碎布 3斤/年×1.5元/斤＝4.5元/年镜头纸 12元/包×12次/年＝144元/年全年保养耗材费用合计约：148.5元可视对讲、门禁系统保养内容：1、每月一次检查各机箱电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘。
2、每月一次测试管理机与单元主机、户内分机的通信是否正常。
3、每半年对整个系统的主机、线路、楼层解码器进行一次检查。
4、每月一次对大堂门、车库防火门、围合门启闭机械装置润滑，调整，及时更换因疲劳原因失去功能的零件。
保养耗材费用：碎布 5斤/年×1.5元/斤＝7.5元/年润滑油 40元/年焊锡丝 20元/年全年保养耗材费用合计约：67.5元柴油发电机保养内容：1、每月两次机房清洁卫生，检查启动蓄电池电池液平面、电压是否正常；检查水箱水位、机油油位是否正常；机身有无渗漏现象2、模拟测试市电停电联动启动功能3、每月两次检查排水泵手、自动功能是否正常4、每月一次空机运行半小时，观察输出电压、频率是否正常5、每季一次灭火报警装置模拟功能测试保养耗材费用：碎布 3斤/年×1.5元/斤＝4.5元/年毛刷 2把/季度×4季度×1元/把＝8元手套 2双/月×12月×0.75元/双＝18元柴油 20升/小时×0.5小时/次×12次/年×6元/升＝720元全年保养耗材费用合计约：750.5元各类井盖每半年进行一次全面检查，如缺损、锈蚀进行更换和刷油漆。
公共照明保养内容：1、每月两次全面检查大堂灯、楼道灯、园林灯、车库照明灯、夜景灯、路灯使用情况2、每半年一次对大堂灯、楼道灯、园林灯等灯具进行清洁保养；检查线路绝缘情况，紧固控制箱内各接线端子3、每年一次对锈蚀灯杆、灯座进行油漆翻新保养耗材费用：碎布 5斤/年×1.5元/斤＝7.5元/年电工胶布 4卷/次×1.8元/卷×2次＝14.4元全年保养耗材费用合计约：14.4元。