一、物业管理相关知识1、什么是物业管理物业管理是物业公司受业主委员会的委托，依据物业管理委托合同，对业主的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

2、物业管理的内容（1）常规性的公共服务：物业管理企业面向业主提供的最基本的管理与服务工作。

包括：建筑主体管理、设备设施管理、环境卫生管理、绿化管理、安保管理、消防管理、车辆道路管理（2）针对性的专项服务和委托性的特约服务: 物业管理企业为满足某些业主的一定需要而提供的各项服务工作。

包括：日常生活服务、商业服务、代理中介服务等。

如：在做好公共服务的同时，在管辖的区域内附属开展装饰装修、工程维修、代租房屋等多种经营服务。

3、物业管理的公司形式（1）开发商的子公司或分公司。

（2）具有法人性质的独立的物业公司。

（3）挂靠某物业公司的物业管理处。

（4）不具备资质的违法经营的物业公司。

4、物业管理的业态及分类（1）物业管理的业态是指物业企业为满足不同类型的物业服务而形成的不同经营形态。

（2）可分为五大类:住宅物业、商业物业、办公物业、工业物业、公共设施物业。

（3）住宅物业又可细分为普通型住宅物业、别墅型住宅物业。

商业物业可分为商场物业、酒店物业等。

办公物业可细分为行政办公、写字楼办公等物业形式。

公共设施物业可细分为医院、学校、政府等物业。

5、物业公司服务的计费方式（1）包干制:业主向物业公司支付固定物业费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的计费方式。

（2）酬金制:在收取的物业费用中，其中的一部分按约定的比例或约定的金额支付给物业公司，剩余的全部用于服务服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的计费方式。

（2）电费。

（3）水费。

（4）外聘绿化养护费。

（5）外聘清洁卫生费。

（6）外聘秩序维护费。

（7）公共设施设备日常运行维修和保养费。

2、其他业务成本：（1）对应其他业务收入发生的成本费用作为配比原则。

（2）如：零星工程维修材料采购成本、垃圾清运成本、材料损耗报废成本等。

3、营业税金及附加：城建税、教育费附加、地方教育附加等。

4、管理费用：（1）行政办公管理人员工资、社保公积金和福利费。

（2）日常经营活动费用：办公费、交通费、差旅费、通讯费、车辆费、印花税、劳动保护费等。

（3）公共设施财产保险费。

（4）固定资产折旧费、低值易耗品摊销费、长期待摊费用摊销。

（5）财务费用：利息收入和支出、银行手续费、汇兑损益等。

（6）所得税费用：利润总额的25%计提。

四、日常主要经营业务的财税处理1、收取物业管理费案例：某物业公司，一般纳税人，2016年10月，共收取物业管理费50万元，其中收取10月及以前月份物业管理费40万元（已开具增值税专用发票），收取11月至12月物业管理费10万元（其中3万元已开具增值税专用发票）。

如何确定纳税义务发生时间？如何确认收入？如何账务处理？解析：（1）《企业会计准则第14号—收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

（2）(国税函〔2008〕875号)规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

（3）财税[2016]36号文附件1第四十五条第一款规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认增值税纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生。

（4）收取的10月及以前月份的物业管理费40万元，符合纳税人发生应税行为并收讫销售款项的当天应确认增值税纳税义务发解析：国税2016第54号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

可以全额开具专用发票。

出租方不承担相关广告服务，应按租赁业处理。

如果在出租广告位的同时，出租方同时承担广告申请、制作、发布等一系列服务，应按广告业处理。

（3）广告业：是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、路牌、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式进行宣传和提供相关服务的业务。

包括广告代理和广告的发布、播映、宣传、展示等。

应同时符合以下条件：一是利用媒体、载体平台，二是进行了宣传，三是提供了相关服务。

租赁业：是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务，分为有形动产租赁和不动产租赁。

6、收取房屋租赁费思考：2016年4月30日前取得的不动产征收率？2016年5月1日起取得的不动产税率？小规模纳税人是否受时间限定？小规模征收率？解析：（1）财税〔2016〕36号)规定：2016年5月1日起，不动产租赁服务税率为11%。

一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，适用5%的征收率。

（2）小规模纳税人无时间限定，简易征收率5%。

案例：某物业公司，一般纳税人，2017年3月10日，总经理报销差旅费1000元，其中高速路桥费300元（220元发票为国家税务总局监制章，80元为财务部监制章），以现金支付。

可抵扣的进项税额？如何账务处理？解析：（1）财税[2016]86号,增值税一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，凭着取得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可按3%抵扣进项税额。

一级公路、二级公路、桥、闸通行费可按5%抵扣进项税额。

（2）可抵扣的进项税额=220/1.03*0.03=6.4元（3）账务处理：借：管理费用-差旅费 993.60应交税费-应交增值税-进项税额 6.40贷：现金 1000思考：物业公司在为业主提供物业服务的同时，也向业主提供车位租赁、入户维修服务、日常生活物品销售等。

是兼营还是混合销售？分别适用什么税率核算?解析：（1）财税[2016]36号文第四十条，一项销售行为既涉及服务又涉及货物，为混合销售。

（2）混合销售是指一项交易项下存在不同的应税行为,兼营是指两项或两项以上的交易。

（3）物业公司向业主提供的服务或产品，属于兼营行为，不属于混合销售，应当分别核算。

（4）提供车位租赁，按照出租不动产核算销售额。

提供维修服务，按照销售劳务核算销售额。

销售商品，按照销售货物核算销售额。

2、不同税率的发票开具思考：物业公司在为业主提供物业服务的同时，也向业主提供车位租赁业务。

适用的税率要求？不同税率如何开具发票？可否开具同一张发票？解析:（1）财税[2016]36号三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率。

（2）可以分别开一张租赁发票和一张物管费发票，以区别不同税率。

（3）不同税率可以在同一张发票上分别开具，实务中建议最好分别开具发票。

3、停车费能否申请5%简易征收率解析：（1）财税[2016]36号文件附件规定,停车服务属于销售服务/(六)现代服务/租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务，按不动产租赁服务缴纳增值税.增值税一般纳税人不动产租赁的适用11%税率为。

（2）国家税务总局公告2016年第16号第三条规定，一般纳税人出租2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳增值税。

4、房屋租赁能否申请5%简易征收率解析：（1）国家税务总局公告2016年第16号规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建及抵债等各种形式取得的不动产。

（2）若物业公司是在2016年4月30日之前承租的不动产，可以选择简易计税办法计算缴纳增值税。

5、减免物管费会被视同销售解析：（1）《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。

（2）实务中，物业公司为鼓励业主及时缴费，通常会减免部分业主的物管费，构成了视同销售行为。

（3）物业公司可以根据实际情况，制定不同的服务价格和收费方法，比如：按时缴费免费做一次室内保洁等，避免采用免交、赠送物管费方式产生视同销售而多交税。

6、应收未收的物管费对企业所得税的影响案例：某物业公司,每年应该收取物管费100万元，每年实收的物管费为90万元,剩余的10万以后期间几乎很难收回。

应收未收金额确认为收入？是否计征企业所得税？后续如何处理？解析：（1）《企业会计准则第14号—收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

（2）(国税函〔2008〕875号)规定，劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

（3）《企业所税实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。

不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

（4）《企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

（5）《企业所税实施条例》第三十二条规定，所得税法第八条规定的损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。

（6）应收未收的10万元物管费，应按权责发生制和税法原则确认为收入。

（7）扣除成本费用后计征企业所得税。

（8）企业发生的与生产经营相关的、真实合理的资产损失，应按国税总局公告2011年第25号规定的程序和要求向主管税务机关申报扣除。

已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。

7、当月认证的进项税规定解析：（1）国税发[2003]17号文件第二条规定，增值税一般纳税人认证通过防伪税控系统开具的增值税专用发票，应在认证通过的当月按照增值税有关规定核算当期进项税额并申报抵扣，否则不予抵扣进项税额。

（2）国税函[2009]617号文件规定，超过期限未认证抵扣的凭证不能作为进项税额抵扣，要求在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。

（3）如果当月进项大于销项，最好根据销项来认证进项，保证销项和进项的合理比例，余下的以后月再认证（认证期已经360天了）。

8、费用报销时的要点及附件(列举)解析：《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。

合理的支出，是指符合生产经营活动常规的必要和正常的支出。