▪ 收益法估价的基本原理公式为：
式中： V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值； n为房地产的收益年限或收益期限； An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益； Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。
▪ 一、评估思路
经营性房地产主要是营利性房地产，如商场、 宾馆、写字楼、公寓等具有获得能力的房地产，不 论是自用还是出租，都可根据市场获取其正常情况 下的收益。
例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比 率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收 益率要8％，求不动产的资本化率。
不动产资本化率＝70％×5％+30％×8％＝5.9％
V A1
A2
...
An
1 Y1 (1 Y1 )(1 Y2 )
(1 Y1)(1 Y2 )...(1 Yn )
（2）依据市场同类房地产的数据来测算评估标 的的收益能力，然后依市场统计资料得出经营成本 费用占总收益的百分比。
2.运用收益法估价应按的步骤：
（1）搜集有关收和费用的资料； （2）估算潜在毛收入； （3）估算有效毛收入； （4）估算运营费用； （5）估算净收益； （6）选用适当的资本化率； （7）选用适宜的计算公式求出收益价格。
收益率
高风险投资
低风险投资 收益率与投资风险的关系
风险
普通股 优先股
市场租金
商业债券 国债
土地所有权 固定租金
无风险回报 不同投资的风险与回报
例2：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本 化率：
安全利率
2.25％
投资风险
4.00％
缺乏流动性
1.00％
管理负担
1.00％
收益增长 - 2.00％
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法
①利润法：
在一定的假设条件下，通过求出待估房地产经营所获 得的纯利润，并以某种适当的资本化率折算为估价时点 的现值，并求其之和来确定待估房地产的价格或价值。 这个条件是持续经营，而非“公开市场”。
②纯利润的求取基本公式为：
利润=营业收入-采购成本-经营费用-经435
9.89
398
9.80
4
38
382
9.95
四个可比实例的资本化率平均为9.93％
VL、VB分别表示土地价格和建筑物价格。
Ro ＝M×RM＋(1－M)RE
上式中： 上R述o表公示式综用合文资字本表化示率即（：%）；
M表示贷款价值比，即抵押贷款金额占房地产价值的比 综款率RR价合ME表表，值资示示一比本抵自般率化押有介）率贷资于＝ ×款金自6贷0常的%有款-数资-资价9；本0金值%化之资比率间本率（；化×%抵率）押。贷款常数＋(1－贷
n
Ai
i
i1 (1 Y j )
j 1
式中：
V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；
n为房地产的收益年限或收益期限；
An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益； Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。
式中： V表示房地产价值； NOI表示房地产未来第一年的 净收益R资本化率
房地产估价
Real Estate
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导读
【1】利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 －运营费用
＝有效毛收入－经营费用 ＝总收益－总费用
由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总 收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是 房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。
3.对估价对象的具体情况的求取规定：
（1）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁 收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。 （2）商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为 商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附 加、管理费用、财务费用和商业利润。 （3）生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用 等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品 销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利 润。 （4）尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有 关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。即：
房地产价值=有效毛收入（EGI）×有效毛收入乘数（EGIM） ▪ 净收益乘数法。它是将估价对象某一年的净收益乘以相应的净收
益乘数来求取估价对象价值的方法。即：
房地产价值=净收益（NI）×净收益乘数（NIM）
V＝ NOI R
R＝ NOI V
R
＝
0
NIR EGIM
根据估价对象房地产类型的不同，一般可以分为四种 情况：
1) 出租用房地产净收益的求取 2) 营业用房地产净收益的求取 （1）商业经营的房地产 （2) 工业生产性房地产 （3) 农地 3) 自住或尚未使用的房地产净收益的求取 4) 混合性房地产净收益的求取
1) 注意区分有形收益和无形收益 2) 注意客观收益和实际收益的取舍 3）注意数据分析和无关费用的扣除 4）注意收益期限的科学合理确定
▪ 毛租金乘数法。它是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘 以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即：
房地产价值=毛租金（GR）×毛租金乘数（GRM） ▪ 潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以相
应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即：
房地产价值=潜在毛收入（PGI）×潜在毛收入乘数（PGIM） ▪ 有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘以相
此类房地产首选的评估方法是收益法和比较法， 成本法作为辅助方法。
纯收益=总收益-总经营成本
1.收益与成本测算通过两种途径：
（1）企业近几年（3-5年）的财务报表，根据财 务报表确定收益与成本，然后按市场状况修正收益 与成本（将收益与成本调整为在正常情况下的收益 和成本），最终求出纯收益（也称有效纯收益）。
资本化率
6.25％
报 酬
报酬率应落区域
率
0
估价对象风险程 度应落的位置
投资类型及其风险
▪又称实例法，通过搜集市场上与估价对象相类似的房 地产的净收益与交易价格等资料，利用报酬资本化法 的公式，反求出报酬率。
例1：
实例 1
纯收益 （万元/年）
35
价格 （万元）
347
资本化率 （％）
10.09
2