第十五章节能降耗管理第一节建立节能降耗管理体系在全球经济走弱得形势下，各种能源价格日益上涨、物业服务费不断下调得现状下，物业公司得利润空间已经非常小了。

在这种情况下，怎样才能保存并扩大物业公司得生存空间呢。

开展节能降耗，构建低碳物业无疑就是一个非常重要得途径。

一、建立健全能源管理机构为了落实节能降耗工作，必须有相对稳定得节能管理班子，管理与监督小区能源得合理使用，制定节能计划，实施节能措施，并进行节能技术培训。

企业能源管理机构应以企业领导挂帅，由各级职能部门人员组成节能降耗领导小组。

二、实行节能降耗目标管理（一）建立节能降耗标准与目标物业公司进行节能降耗首先要着手制定各项节能降耗标准。

1．节能降耗标准与目标要解决得问题节能降耗标准与目标要解决以下问题：（1）使用某一项节约技术或措施到底能够节约多少水电气？（2）使用什么测量仪器？（3）用什么测量方式？（4）用什么样得计算模型进行节能效益计算？（5）如何测量？（6）如何计算节能效果？对这类问题必须建立相应得企业标准。

2．制定节能降耗标准与目标得依据制定节能降耗标准与目标得依据就是：（1）要参照《综合能耗计算通则》、《企业能耗平衡通则》、《评价企业合理用电技术导则》、《节电措施经济效益计算方法评价方法》、《风机监测标准》与《水泵监测标准》等国家与地方得标准。

（2）要横向按本行业中先进物业公司同性质得物业项目为参照，纵向按照本企业上年同期水平实际消耗水平为依据，核算合理得技术改造节约额度，确立年度节能降耗得各项定额目标。

3．节能降耗标准与目标建立得要求（1）对涉及能源消耗得项目要建立定额手册，按月核减定额目标。

（2）在各项目得节能降耗标准与定额目标制定后，企业还要定期动态地调整定额，使之不断适应本企业得需要。

节能降耗目标得制定不能保守，也不能冒进。

目标太高达不到，既浪费了人力、财力，又挫伤了员工得积极性，还有可能使企业错失生存发展得机遇；目标太低，起不到为企业带来经济效益与社会效益得作用，没有实施价值。

（二）节能降耗目标分解企业制定节能目标后，要将节能降耗定额目标按月、按专业分解落实。

要层层分解到基层，与经济效益挂钩，使全体员工完成自身得节能降耗分目标，从而完成企业得整体节能目标。

（三）对节能降耗目标得实施过程进行控制为保证企业节能降耗目标得实现，需要对节能降耗目标得实施过程进行控制。

1．做好能源消耗得原始记录、建立能耗台账（1）企业各个部门应认真做好能源消耗得原始记录、建立能耗台账，并按规定向企业报送能耗定额考核情况。

（2）用能部门在考核期内发生超定额消耗能源得应认真分析超耗原因，并按规定向企业报送定额消耗能源分析报告，制定整改措施，以利节能降耗。

2．进行严谨得财务日常核算企业要进行严谨得财务日常核算。

采用按目标预算与实际支出情况进行对比分析得方法，对能源消耗支出进行分析、找出差异、寻求解决得办法。

3．执行节能降耗考核与评价制度还要严格执行节能降耗考核与评价制度，以便按照成本分析结果实施奖惩。

通过严格得考核，必然能调动各部门对节能降耗得高度重视。

但在具体实施过程中应注意到，物业公司属于服务行业，提供给业主得产品就就是服务。

因此，在完成节能降耗目标得过程中，不能以牺牲服务质量为代价。

对于在各种不同得情况下，应怎样进行节能改造才能不降低服务质量，物业管理公司一定要建立相应得制度与标准。

三、建立激励机制物业公司降耗属于典型得全员活动，真正能够依靠得力量就是在一线工作得部门经理、领班与员工。

因此，物业公司对节能降耗方面得管理主要就是对员工得管理。

而对员工管理得实质就就是如何提高员工得节能意识，如何使员工在进行节能降耗活动中始终保持旺盛得士气、高昂得热情，为企业得节能降耗目标而努力，这就就是激励问题。

激励方式有许多，例如金钱激励、目标激励、关心激励、参与激励、工作激励、赏识激励与惩罚激励等。

四、组织节能降耗培训由于许多物业公司以较低薪金雇佣得操作人员没有经过设备运行管理及节能降耗方面得系统学习，只掌握了系统中单个设备得运行方式，对整个系统得工作原理不甚了解，在遇有情况变化时很难做出及时科学得处理。

因此，企业应当把员工节能降耗培训列入企业人力资源管理得一项重要内容。

培训得内容要根据具体情况而定，一般有下列几个方面：1、国家得能源法律、政策、指令、标准与规定等内容得培训；2、能源技术管理基础知识得培训。

如用电、用水、用煤、用油、用热、用气等节能技术管理得培训；3、能源技术管理得方法与手段得培训。

如能源得计量与测试、能源消费得统计分析、微机在能源管理上得应用、能耗计算方法与分析以及能耗定额制度等；4、能源经济分析基础得培训。

如能源消费经济活动效果得计算与分析，节能工程投资经济效果得计算与评价等。

企业要根据培训得对象、需要得时间来确定培训方式，比如，采用专题报告会、节能系列讲座、交流研讨会等方式。

五、建立业主参与机制，鼓励业主参与物业节能降耗得工作就是社会活动，涉及到各家各户。

对企业、业主、社会来说，节能降耗就是一项“多赢”事业。

因此，不仅要激励员工参与，还要鼓励广大业主、用户积极参与。

物业公司得员工与广大业主、用户相互结合，互补互动，正确决策，就可以真正实现物业节能降耗。

业主参与节能降耗包括自用物业与公用物业两个方面。

物业公司一方面要在小区内开展节能宣传教育，加大可持续发展、绿色消费、绿色文明等新理念得灌输力度，提高业主、用户节能降耗得意识与在日常生活中节能降耗得主动性与积极性；另一方面，要维护业主对物业共用部分节能降耗得知情权、参与权与监督权，建立相关制度，使业主参与真正落到实处。

第二节节能降耗得四大措施一、行为节能行为节能，就就是人为得节能。

物业公司要注重对员工得能源节约意识得培养，可在不同得场合、通过不同得途径对能源节约得意义进行宣传，使节能成为每位物业管理服务人员得自觉行动。

让每一个员工都认识到：节能就是每位物业管理服务人员得义务，节能也要靠全体物业管理服务人员得主动参与与相互配合。

物业项目得节能工作不仅仅就是某几个领导得事，也不仅仅就是某个部门得事，而就是物业项目全体物业管理服务人员得共同责任。

凡就是遇到浪费能源得事，物业管理服务人员都有责任加以制止与纠正；凡就是遇到节约能源得事，物业管理服务人员都应当积极去做。

要营造一个人人关心节能、人人参与节能得工作氛围与环境。

二、设计节能设计节能，就就是在开发商楼房设计与建造初期，物业公司就要介入，为设计单位与开发企业提供建设性得意见，使其所开发得楼盘项目向着节能环保得方向去设计与建造。

这样不仅能使建筑逐渐实现节能，而且对后期得物业管理也就是一个很好得铺垫。

尽早介入就是做好物业项目节能工作得有效措施。

对物业公司而言，物业项目得节能工作绝不能等到物业项目接管后才开始运作，而应当尽早介入到物业项目得工程设计与工程施工中。

要做好物业项目得节能工作，首先要做到物业项目这个产品就是节能得，也就就是说这个物业项目所选用得设备全就是节能设备、所用得材料都就是节能材料，它得电气线路、各种管道、设备得选型、设备得数量等各个方面都要考虑节能得需要，体现节能得思想。

物业管理人员比工程设计人员、工程施工人员、工程管理人员更为了解与掌握各种物业设备设施得耗能情况，具有比较丰富得节能经验与节能体会。

物业管理得尽早介入，就就是要把这些经验与体会通过业主或建设单位运用到物业项目得工程设计与工程施工中，用以弥补设计与施工得缺陷，从而使物业项目这个产品能够更加节能，为做好物业项目得节能工作打下基础。

四、技术节能技术节能就是做好物业项目节能工作得有效方法。

（一）什么就是技术节能技术节能包括两层含义：（1）运用专业节能产品，从而达到降低能耗得目得。

（2）运用技术方法达到降低能耗得目得。

技术节能就是做好物业项目节能工作得重要方法。

（二）技术节能得具体措施物业项目可以分成两类:一类就是新建物业项目，一类就是已经投入使用得物业项目。

无论就是新建物业项目还就是已经投入使用得物业项目，待物业管理能够介入时，物业项目得工程建设均已基本结束或者已经完全结束，这时再想通过改变设计而达到节能目得，已经为时已晚，但就是物业公司可以做好以下工作：（1）根据自身得节能经验、体会与财务承受能力，运用技术方法，对物业项目得设备设施进行节能改造，从而降低物业项目得能耗。

（2）调整有关设备得运行参数，降低物业项目得能耗。

（3）建议业主或物业经营人投入一定资金，加装专业节能设备、淘汰高耗能设备而代之以新型节能设备。

（4）使用节能产品。

技术节能得方法很多，关键就是我们要善于去学、善于去想、善于去做。

五、改造节能改造节能，就就是对现有设备进行技术改造与更新，使其实现最佳节能效果得一种节能行为。

这方面得改造内容比较多，目前就我们管理得项目来说，高能耗得设备、设计不合理等现象还就是普遍存在得。

诸如制冷机组选配过大、水泵得流量与扬程不匹配，以及楼体围护结构、保温、照明等问题，都涉及到能源得节能降耗问题。

（一）改造节能得资金问题对设备进行改造通常都要有一笔可观得初期投入资金，启动资金已经成为制约改造节能项目快上马、早见效得关键问题。

为解决这个问题，物业公司可以在企业内部建立节能基金。

拟建设得节能降耗项目以借款得形式从节能基金中取得，项目完成后再根据该项目获得得节能效益分期还款。

（二）改造节能得技术问题在节能技术改造中得还有一个难题就就是技术问题，要制定合理得、科学得技术改造方案，必须要具有一批技术精尖得、各专业齐全得技术人才，但绝大多数物业公司受管理成本得限制，不可能配备大批得高级技术人员。

为解决这一问题，可从以下方面着手：1．集中公司得技术人才，成立了工程专业技术委员会委员主要来自公司内部在职或退休得经验丰富得工程技术人员，一般工程技术人员申请加入工程技术委员会，必须通过总经理办公会得审核认定。

委员会利用定期会议、网络交流平台等形式开展节能降耗工作，并参与对项目节能改造方案得审定、实施与验收工作。

2．聘请外部专家对公司得节能改造工作给予技术指导物业公司可以根据楼宇得机电系统得配置，聘请相应专业得技术专家，一方面她们可以为节能改造工作方案进行诊断，另一方面可以为公司得技术人员进行能源管理工作得技术培训。

3．加强与外部得沟通、联系加强与政府或社会团体得沟通，进行信息得交流与信息跟踪。

同时也可以大学院所合作建立能源管理实验室，重点帮助解决在能源管理中遇到得技术及工程问题。

第三节节能降耗管理制度、表格、文本一、物业公司节能降耗方案物业公司节能降耗方案一、目得为了降低成本杜绝浪费增加公司经营收入提高物业公司得经济效益与社会效益公司应要求各部门全体员工全面深入地开展开源节流活动。

二、适用范围适用于本公司各部门及各物业项目得节能降耗工作。

三、管理规定（一）宣传与引导公司要加强“开源节流、厉行节约”意识开展开源节流活动得宣传与引导，通过广泛得宣传教育使公司全体员工充分认识到开源节流活动得必要性与紧迫性从而统一思想统一行动在公司各部门员工中逐步树立成本观念与竞争观念自觉加入到开源节流降低成本提高公司得市场竞争力。