置地广场 中环国际
5.523万㎡ 6万㎡
财富广场一期 6万㎡
邮电大厦
4.1万㎡
7部
4部三菱电梯，其中 两部为观光电梯。 4部
7部，为原装奥迪斯 电梯
7890 15000
15000 5857
15
合肥现有的写字楼存在着一些的硬伤
本项目正处于设计阶段，可以完全避免这些缺陷
和
嘉 国 际 广 场
16
合肥市场写字楼总结
较少
10
政务新区——合肥政府搬迁，带来一定的发展，但要
形成气候尚需一段时间
市场环境
绿地蓝海
和
新城国际
嘉
国
际
广 片区分析
场 涌现出新城国际、绿地蓝海等项目，但区位竞争优势不大
核心驱动力
未来规划 价格较低 项目新
租金/售价 租金：20—40元
/m2/月 售价：3500-4700
元/m2
租售状况 出租率在80％以上
2000年以前
合肥写字楼市场发展历程
2000年左右
2003-04年
2005年—今
老式办公楼 一批形象落后的低档次 办公楼
大型国企高档办公楼
邮电大厦 金城大厦 润安大厦
写字楼市场化起步
财富广场一期 美地阳光大厦 仁和大厦 天徽大厦
逐渐被市场淘汰
和
嘉
部分进入租赁市场，
标定了合肥高档写 字楼的形象
个别开发商进入市 场化写字楼开发，
/m2 租售状况 高品质的物业招租良
好，出租率在85％以 上；
未来发展趋势
后续供应量较多；
8
长江路片区——以三孝口为核心，辐射周边区域。
市场环境
百 大
CBD
和
嘉 国 际 广 场
片区分析
本区是传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大 CBD等高端楼盘，未来几年的供应量变化不大
核心驱动力 本区是传统的市中
13
3
写 字 楼 硬 伤
和
嘉 国 际 广 场
物业管理公司档次较低
➢物业管理主要是发展商或本地物业管理公司 ➢物业管理仅限于简单的保安和保洁服务
物业 百大CBD
置地广场 金城大厦 金色地带
物业管理公司 安徽华安物业管理有限责任公司 （原为 深圳鹏基物业） 安徽信联物业发展有限公司
宇鹏物业管理公司 第一太平戴维斯（顾问）
香港广场
全球知名品牌L.J.HOOKER统一经营和 管理
一般甲级写字楼拥有名声卓著具备相关经验的物业管理公司
14
4
电梯数量少，服务面积过大
写 字 楼 硬 伤
和
嘉 国 际 广 场
甲级写字楼电梯单部服务面积——通常在5000~6000平方米/部
名称
建筑面积 电梯品牌/数量
单部服务面积
百大CBD
13.6万㎡ 5*2部电梯(包括商场) 13600
写 字 楼 硬 伤
和
嘉 国 际 广 场
市场上各大写字楼，包括百大CBD、邮电大厦、中环 国际、财富广场等知名项目，停车位严重不足。交通组 织也不合理，客户停车出入需要很长时间。
但也有新的项目正在弥补这点缺陷，比如香港广场设置 了208个车位，已经满足甲级写字楼停车位标准（100 平方米/0.5车位）
和
嘉
国
际 片区分析
广
本区写字楼众多，但是品质偏低，国际商务中心作为填补区 域内高端写字楼的市场空白的形象出现。与本项目的可
场 比性很低，不做具体分析。
核心驱动力 交通方便 物业价格相对较低 产业结构稳定
租金/售价 租金：20—45元
/m2/月
租售状况 出租率在80％以上
未来发展趋势 本区写字楼未来规划
未来发展趋势 政府大力开发，但认
知度不够，成熟期将 较长
11
1
写 字 楼 硬 伤
和
嘉 国 际 广 场
大堂小、挑高低、形象不佳
名称 金城大厦 香港广场 置地广场 财富广场 百大CBD 邮电大厦
大堂面积 100 150 200 200 100 1200
大堂高度 5 9 14 5 6 20
12
2
停车位严重不足
3
和嘉集团期望通过此项目实现多层次的目标
企业层面
成为市场中高形象的明星项目，为后续拿
地计划与政府建立良好关系
和
嘉
项目层面
国
际
广
场
实现较好的市场收益，保证资金回笼的安全 性。
4
目标梳理与问题界定
客户目标 市场环境 本体条件 问题界定
和
嘉 国 际 广 场
5
合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立。传统写字 楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现
核心驱动力
交通便利 办公物业品质优异
和
嘉 国 际 广 场
片区分析Байду номын сангаас
交通便利，物业形象好，财富广场跻身顶端写字楼行列； 北一环片区目前尚未形成一个整体； 火车站段拥有元一、金色地带、中环国际等高尚物业，其 中金色地带的写字楼物业会成为本项目的有力竞争者。
租金/售价 租金： 30-55元
/m2/月 售价：4200-5700元
心，人气很旺，交 通方便，区位优势 明显
租金/售价
租金：20—60元 /m2/月
售价：4000— 5500元/m2
租售状况
出租率在85％以上
未来发展趋势
本区写字楼供应接 近饱和程度，不是 合肥未来几年写字 楼的增长点 9
美菱大道片区—沿美菱大道展布，项目较老，聚集
合肥当地企业。
市场环境
国际商务中心
1、写字楼前景比较乐观：
市场在售的纯写字楼前景比较乐观，纯写字楼的供给出现空档；纯写字楼的形象、档次对自用类客户的
吸引力大；老项目存在着一定硬伤；
2、办公楼区域化：
写字楼市场区域性特征尤为突出，各区域中心已成为写字楼的发源地，伴随办公楼区域化的是办公楼客
写字楼开发被市场 看好，供应量放大， 市场快速发展，产 品开始细分
6
合肥写字楼集中分布区域
北一环片区
主要分布四个区 域：
长江路片区
和
美 菱
嘉
大 道
国
际 政务区 广
场
北一环片区 长江路片区 美菱大道沿线 政务区
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北一环片区——沿北一环呈带状分布，是合肥新兴、
高端写字楼较集中商务区。
市场环境
产品以中低端为主
国 写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、服务、 际 客户素质等写字楼评价标准尚未建立。
广 邮电大厦、金城大厦等传统领袖项目逐渐没落，能够 场 成为市场领袖的新型写字楼尚未出现。
写字楼市场化发展期 财富广场二期 CBD中央广场 徽商国际大厦 香港广场 中环国际广场 新都会·环球广场 圣大国际广场
和嘉国际广场
BUSINESS STANDARD SAILING
商· 标· 起航
合肥濉溪路写字楼项目营销执行报告 **地产2007.8
1
报告结构
和嘉国际广场
一．目标梳理与问题界定 二．市场研究与整体战略 三．营销战略与策略体系
2
目标梳理与问题界定
客户目标 市场环境 本体条件 问题界定
和
嘉 国 际 广 场