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房地产项目的开发程序与政府管理(1)
3．2政府对房地产开发的管理
（3）居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面 积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。
（4）总户数、总人口、平均每户人口：指居住区内可 容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比。
（5）平均每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面 积与总户数之比。
（6）居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率， 即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用 地面积。
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3．2政府对房地产开发的管理
（7）容积率（居住建筑面积密度）：容积率=居住建 筑面积/居住建筑用地面积。
（8）人口毛密度：指居住区内可居住的总人口与总用 地面积之比。
（3）征收土地闲置费

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3．2政府对房地产开发的管理
3．2．2政府在房地产开发中的规划管理 城市规划是在一定时期内城市建设的发展
规划。它所确定的城市规模和发展方向，是 为了实现城市经济和社会发展目标，合理进 行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各 项建设和许多经济关系的纲领性文件。
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．1投资机会的选择 投资机会选择是整个开发过程中最为重要
的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两个 步骤。
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．2初步可行性研究
初步可行性研究是指在规划参数尚未获得 政府批准的前提条件下，由专业职能部门按 照项目所在地区和市场一般条件以及常规性 规划指标和项目的特点，就其投资效果和可 能出现的技术经济问题进行研究，编制初步 可行性研究报告。
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3．2政府对房地产开发的管理
1．政府在土地使用权出让过程中的规划管理 在国有土地使用权出让之前，政府应当制
定控制性详细规划。出让的地块，必须具有 城市规划行政主管部门提出的规划设计条件 及附图。
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3．2政府对房地产开发的管理
2．开发项目在规划设计方案中的主要技术经济指标
1）居住区开发项目技术经济指标
（1）居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积， 包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化 用地。
（2）居民每人占地：是居住区内人均用地指标，包 括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路 用地、人均绿化用地。
3．1房地产项目的开发程序
3．1．7施工建设与竣工验收 项目的建设阶段是从项目正式施工到竣工
使用的过程。进入到这个程序，必须从有关 政府管理部门获得开工许可证。
完成这个程序需要持有有关部门下发的竣 工验收合格证书。
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．8市场营销与物业管理 当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营
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3．2政府对房地产开发的管理
（7）绿地率：规划建设用地范围内的绿地面积 与规划建设用地面积之比。
（8）停车位个数：指在规划用地范围内设置的 地面和地下停车位的个数。
（9）有效面积系数：指建筑物内可出售或出租 建筑面积与总建筑面积之比。
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建筑面积之比。 （14）建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间
的持续时间。
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2）非居住区开发项目技术经济指标 非居住区开发项目指酒店、写字楼、商业
零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目， 为评价其规划设计方案的经济性和合理性， 经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。
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3）对闲置土地的管理
经法定手续取得土地使用权的单位或个人，未按 规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人 民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设用 地，视为闲置土地。
（1）闲置土地的范围
（2）闲置土地的处置方式
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演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/19
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3．2政府对房地产开发的管理
（1）建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑 面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在 内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。
（2）建筑面积：指开发项目各栋、各层建筑面积的总 和。
（3）地上建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。
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3．2政府对房地产开发的管理
（4）建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所 有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。
（5）规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内 的土地面积。
（6）建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑 物檐口高度上限。
（9）人口净密度：指居住总人口与居住建筑用地面积 之比。
（10）平均层数：指居住建筑面积与居住建筑基底总 面积之比。
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3．2政府对房地产开发的管理
（11）高层比例：一般七层以上为高层住宅，即高层 住宅建筑面积占总建筑面积的比例。
（12）住宅间距：指相邻居住建筑之间的距离。 （13）居住区平均造价：指居住区总造价与居住区总
需要指出的是，上述开发过程中的每一程序都会对其后续 程序产生重要的影响。
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3．2政府对房地产开发的管理
3．2．1政府的土地管理 1．土地供应计划上的管理 无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程 中的调控，土地供应计划的作用都十分重要。 一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土 地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、 土地开发潜力以及城市规划的要求制定。 实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府 拥有足够的土地储备。
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3．2政府对房地产开发的管理
3．2．4政府在房地产开发过程中的市场管理 政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现
在以下几个方面： 1．资质审查 2．产权登记 3．建立房地产价格评估制度 4．交易程序的规范化
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3．2政府对房地产开发的管理
3．2．3政府在房地产开发中对住房、地价、 租金、税收、利率等政策的管理
我国的房地产市场是一个效率低下、不够 完善的市场，所以政府的宏观调控相对来说 也显得非常重要。宏观管理房地产市场的手 段包括制定住房政策、地价政策、租金政策、 税收政策、利率政策等。
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．6签署有关合作协议 开发商完成了各种方案的报批后，开始签
署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、 长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施 工合同、保险合同和预租（售）合同。
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2．土地使用过程中的管理 1）对划拨土地的管理
土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批 准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地 交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用 者使用的行为。
政府对划拨土地的管理体现在以下几点： （1）划拨土地使用权的范围 （2）对划拨土地的管理
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．5规划设计与方案报批
规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开 发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做 好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划 安排。
在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用 户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规 划的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许 可，其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许 可证和建设工程规划许可证）。
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2020/11/19
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第3章 房地产项目的开发程序与政府管理
房地产开发是通过多种资源的组合使用而 为人类提供入住空间，并改变人居环境的一 种活动。
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3．1房地产项目的开发程序
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．4详细可行性研究 在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对
该项目进行详细的、正式的可行性研究。 详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继续。
在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优选出 的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性分析、 经济效益分析和社会效益分析，从多个角度说明项 目的建设是否可行。
开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或 出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个 合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序 包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研究、 土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设计与 方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、 市场营销与物业管理。