项目解读
项目概况 SWOT分析
项目性质界定 项目发展思考
竞争态势分析
产品定位
项目综合定位 客群定位
形象定位
物业发展建议
营销推广策略
经济效益测算
1
项目概况
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
项目区位
孟
相
山
山
柳岸花明
路
路
本案位于淮北市主城区中心地带，北临惠黎路，对面为待建的韩国城，西靠 待建的洲际商城，东、南面为老旧居民房。
2
项目概况
市中心，但处于新旧城 区交替处，区域认同度
劣势：
低于一马路、二马路。 项目作为高层商住项目，入住条件上相比其他纯
新城区大型住宅项目 住宅项目存在一定劣势（煤气、使用年限等） 对项目目标客群的分流。 项目物业形态及规模决定项目在居住环境等方面
难以与其他纯住宅项目相比拟
靠近铁路，影响居住品质。
目前规划方案中的户型偏大，可能对未来销售产 生影响
客群选择面：办公类主要面对商用 客群与投资客群，相对于住宅在客 群选择面上较窄。
硬件配套：办公物业对硬件配套要 求较高，基本均配有中央空调等， 住宅类物业对硬件要求弹性较大。
推广难度：办公类物业专业性强， 对推广要求高，住宅类物业对推广 要求相对较低
7
项目性质界定
地段
客群选择面
开发商把控 力 硬件配套要 求
三马路上，淮北市中心地段，地理位置优越。 周边各类配套成熟，购物、休闲、生活便利。 交通便利，通达淮北各区域。
本案在项目规划设 计、户型设计、物 业管理等方面有较 大改善空间。
项目启动晚于同区域 同类项目，市场竞争压 力较大。
开发商实力雄厚，是打造精品项目的保证。 土地成本优势
三马路虽然位于淮北
SWOT分析
楼盘名称 韩国城 柳岸花明 和协国际 名族大厦 金色云天 中央花城 融华仕家
楼盘位置
项目二对面 三马路原木材 公司
建筑面 积
8.19万 ㎡
6.41万 ㎡
容积 率
4.55
1.65
建筑类 型
物业类型
销售阶段
高层
购物中心、 公寓式办公、 住宅
多层、 高层
住宅、商业
未售 未售
开盘 时间
未定
未定
均价 未定 预计3700
周边配套
孟山路商业街
市实验高级中学
惠黎路农贸市场
淮北市火车站
3
项目分析
项目现状
项目地块用地为淮北制药公司仓库及金门宾馆，建筑物待拆迁，地块处于生 地状态。 项目指标：用地面积5320.76平米，建筑面积34720平米，容积率5.71。
4
项目概况
SWOT分析
威胁：
优势：
机会：
周边同质项目竞争激 烈，韩国城、洲际商城 等对项目目标客户的分 流。
竞争项目品牌对比
楼盘名称
开发商
建筑设计单位
景观设计单位
施工单位
物管公司
韩国城 柳岸花明 和协国际 名族大厦 金色云天 中央花城 融华仕家
淮北中韩商业广场开 发有限公司
安徽省久兴置业有限 公司
淮北市和协房地产有 限责任公司
淮北富友房地产公司
淮北云天置业有限公 司
春盛房地产公司
安徽省城乡规划设计 研究院
孟山路与古城 3.13万
路交汇处
㎡
/
高层
商业、办公、 3-16层正 休闲、购物 在认购
09.10
5200
相山路与古城 2.7万 路交叉口东南 ㎡
/
高层
/
未售
未定
住宅4500 起
淮北市新火车 站广场
52万㎡
3.8
长山路与惠苑 路交叉口西侧
23万㎡
2.13
高层 高层
都市综合体 认购中 年底
住宅、商业 街区、写字 三期在售 08.5 楼
淮海集团背景有利 于项目在部分客群 中快速传播知名度。
宜商、宜住、宜投 资的产品定位，有 利于项目快速去化。
周边商业氛围浓郁， 有利于项目发展商
业。
周边韩国城、洲际 商城将建，三马路 气质正在改变，将 比肩一马路
周边为五金一条街，房屋多老旧，形象较
5
差
项目性质界定
地块为商住用地，既可发展办公属性物业亦可发展居住属性物业！
3万 ㎡
12
竞争分析
竞争项目指标对比
小结：
主要竞争对手大多数目前还未上市，未来上市量近56万 平米，竞争压力较大； 竞争项目住宅均价大约集中在4000元/平米左右，柳岸 花明与项目相邻，预计售价3700元/平米，未来将对我项 目形成较大冲击； 竞争项目地段均较为优质，我项目相对并无优势。
13
竞争分析
安徽现代建筑设计研 究院
上海嘉博城建规划咨 询有限公司
德国FTA建筑设计公 司
/
淮北建设工程勘察设 计院
/
/
/
/
/ 澳洲HIGH INTERNATIONAL景 观设计集团
安徽国正
淮北设计院
/
/ 未定 未定
/ / / 江苏
未定 未定 未定 未定 未定 香港东方美景 合肥顺昌物业
居住属性or办公属性？
6
项目性质界定
地段要求
推广难度
客群选择面
硬件配套要求 开发商把控力
办公属性物业开发难度高于住宅 属性物业
开发商把控力：办公类物业开发属 于房地产开发相对高级阶段，与住 宅类物业相比，对开发商把控力要 求更高。
地段要求：办公类物业对地段要求 较高，一般集中在城市最中心区域， 而住宅类对地段的要求相对较低。
– 办公类物业硬件要求高、投入大，住宅类物业硬件要求相对较少。
推广难度
– 两者要求皆较高，办公类物业在专业性方面要求的更高。
结论：项目二更适合开发住宅属性物业.
8
项目性质界定
本项目物业发展方向！ 具有住宅属性的物业！
9
项目解读
项目概况 SWOT分析
项目性质界定 项目发展思考
竞争态势分析
产品定位
项目综合定位 客群定位
形象定位
物业发展建议
营销推广策略
经济效益测算
10
竞争分析
竞争项目锁定原则
1、地段较为接近 2、价格较为接近 3、入市时段接近 4、客户定位类似
因此，将和协国际、韩国城、柳岸花明、名族大厦、金色云 天、中央花城、融华仕家、贰拾肆克拉等六个项目做为本案的
主要竞争对手做出对比分析。
11
竞争分析
竞争项目指标对比
– 目前淮北尚未出现真正意义上的办公物业，依规律判断，办公应最先出现在一马路， 本项目地处三马路，开发办公物业风险大于住宅类物业开发。
– 从淮北尚未出现办公类物业判断，淮北商务人群较少，加之淮北投资客群较少，办 公类物业相对于住宅类物业客群选择面窄。
– 阳光地产缺少开发写字楼或相关物业经验，开发办公物业难度大于住宅类物业。
住宅均价 3800
住宅均价 3700
相山路与惠苑 路交叉口
3.6万 ㎡
3.29
高层多 层
住宅、商业、 酒店式公寓
基本售罄
09.4
均价4200
未来住宅 上市量
1万㎡ 6.41万㎡ 1.2万㎡ 约2万㎡ 32万㎡
约10万㎡
无
贰拾肆克 拉
相阳路与梅苑 路交叉口
3万 ㎡
/
高层 住宅、商业
未售
09.10 均价4500