任务 国外考察 北京市及该地区各物业类型调查 几大商圈调查及研究 专家沟通及资料整理 报告撰写 沟通讨论(公司内部与招标人) 最终方案确定
共计：
时间及人员安排
工作周期 1个星期 1个星期 1个星期 1个星期 2个星期 1个星期 1个星期 8个星期
人员安排 4个资深研究人员 10个资深研究人员 4个资深研究人员 2个专家顾问与4个研究人员 8个研究、策划、推广及规划设计人员 全部参与人员展开头脑风暴 4个组负责人讨论确定方案
投资商
目
标
客
开发商
户
群
运营方
NO.4 投资机构
研究分析的
思路五
-参考类似项目
-结合总体规划
-通盘考虑项目物业配比和修建性
NO.5-详细规划编制建议书
研究分析的
思路六 北京
环渤海经济圈的北京
中国的北京
世界的北京
NO.6
初步策划理论。
PRIMARY PLANNING THEORY
城市功能定位
体育 文化 旅游 会议
空间分割灵活
良好的生活和商务环境
目标客户群定位：
北京市国有大中型房地产开发商或者投资商 国家部委下属有地产投资业务的大型开发商或者投资商
全国知名房地产开发商或投资商 香港大型地产投资运营商
国际上一些对中国地产有着浓厚兴趣的投资机构或财团
宣传推广方式
-利用中成国熟及的北京网经络济资高源速及发政展府工作平台
奥运商机无限
主
-利用政在府京对会奥运务的活政动策进倾行斜专门招商
要 诉
项目的高回报
求
点
绝-寻无找仅有有网的络地段资和源成的长战性略合作伙伴
数据来源 及背景资料。
DATA SOURCE
数据来源：政数府据机库构系与统网站
附件：
《北京奥林匹克公园中心区商业策划初步报告——商业营业用房部分》 《北京奥林匹克公园中心区商业策划初步报告——写字楼部分》 《北京奥林匹克公园中心区商业策划初步报告——酒店部分》 《北京奥林匹克公园中心区商业策划初步报告——公寓部分》
北京奥林匹克中心区商 业文化地块策划报告初
步方案
2020年6月5日星期五
PLANNING
工作计划。
亚特兰大奥林匹克公园
考察 汉城奥林匹克公园国际上类似项目的运作经验
巴塞罗那奥林匹克公园
悉尼奥林匹克公园
专家顾问 聘请
资深政府顾问专家—— 张跃庆教授
资深城市规划专家—— 任朝钧教授
燕沙商圈
北京市其他商圈研究 金融街商圈 CBD商圈
研究分析之
思路一
国外类似项目的借鉴 城市的专功家能顾定问团位的的指最导终确定
其他成熟商圈的结合
NO.1
研究分析之
思路二
• 多年的大型商业设施之策划经验
• 结合本项目的特殊性
• 最终制定主题概念和市场定位
NO.2
研究分析之
思路三
运用多种土地估价方法
最终确定合理价格区间
NO.3研究ຫໍສະໝຸດ 析之思路四中标人展示 商业 办公 酒店 休闲娱乐
多功能的综合性城市中心区
本区域 市场定位
经营性 文化设施， 酒店服务式 公寓， 顶级 商务 和 顶级旅游 酒店。
物业类型 文化 商业
写字楼 酒店 公寓 合计
物业类型配比、规模与分布
地上建筑面积（万平方米） 30 30 60 13 12 145
比例 21% 21% 41% 9% 8% 100%
氛围连续性原则
中档综合性商业配套核心区
中高档综合性商业配套核心区
写字楼定位思路或初步建议
.奥运公园中心区.
新型 .未来的
中央商务区.
.集商贸、商务、金融于一体的高档综合服务区.
酒店定位思路或初步建议
顶级商务酒店 产品初步定位
顶级娱乐度假类酒店
公寓定位思路或初步建议
亚奥板块 未来良好的商务氛围
产品形式决定了商务产品之生命力
商业营业用房定位思路或初步建议
地块编号 B03
B04、B05、B06、B07 B08、B09、B10
B13-1、B13-2、B14 B16、B17
总体定位思路
功能定总位 体协调性原则
纯定高档综合性商业功功能能核完心善区性原则 位 中原高档综合性商业物功业能核依心托区性原则 则
中档综合性商业功能核心区
土地成本
土地成本
供应量
供应量
市场调查
需求量
需求量
客户群
客户群
开开发发商 商
究研场市
市场研究
从宏观
到微观 层层递进
策划 市场定位策划
强势卖点的整合
产品设计策划
规划 建筑外观
户型 景观 配套设施 物业管理 智能化 物业管理
研究思路。
RESEARCH WAY
理解招标任务书的 内涵与实质
1.本区域的城市功能定位问题 2.该区域主题策划思路问题 3.土地价值评估问题 4.客户群问题 5.物业配比及规划建议问题