颐禾颐养居民服务有限公司“世尊颐城”养老产业项目可行性研究报告中元国际投资咨询中心有限公司二〇一二年八月颐禾颐养居民服务有限公司“世尊颐城”养老产业项目可行性研究报告报告编制单位：中元国际投资咨询中心有限公司法人代表：晓光证书编号：工咨甲20120070001发证机关：中华人民国发展和改革委员会项目负责人：于凯注册咨询工程师编写人员：霞注册咨询工程师帆工程师周剑工程师佳助理工程师二〇一二年八月目录第一章总论 (1)1.1 项目提要 (1)1.2 编制依据 (2)1.3 项目立项情况 (3)1.4 投资估算 (3)1.5 资金筹措 (3)1.6 研究结论 (4)第二章项目区概况 (5)2.1 地点与地理位置 (5)2.2 项目区用地情况 (6)2.3 项目场址建设条件 (7)2.4 项目选址情况 (11)第三章项目提出的背景及建设的必要性、可行性 (12)3.1 项目提出的背景 (12)3.2 项目建设的必要性 (12)3.3 项目建设的可行性 (13)第四章项目区选址 (15)第五章主要的技术和工程建设方案 (17)5.1指导思想与原则 (17)5.2 设计依据及标准 (17)5.3 建筑方案设计 (18)5.4 结构设计 (18)5.5 给排水工程 (21)5.6 电气工程 (22)5.7 防雷 (23)5.8 消防工程 (25)5.9 弱电系统设计 (25)第六章环境影响评价 (28)6.1 环境功能区划分 (28)6.2 环境质量现状 (28)6.3 项目施工期间对环境的影响 (29)6.4 项目运营期对环境的影响 (32)6.5 环境保护措施及投资 (33)6.6 环保措施及环境影响评价结论 (35)第七章节能 (37)7.1 建筑节能 (37)7.2 给排水节能 (37)7.3 电气节能 (38)7.4 空调节能 (39)第八章项目实施进度 (40)8.1建设工期 (40)8.2 项目实施阶段及进度安排 (40)第九章投资估算及资金筹措 (41)9.1 投资估算主要编制依据 (41)9.2 投资估算 (42)9.3 资金筹措 (42)第十章社会效益分析 (44)10.1 项目对社会的影响分析 (44)10.2 项目与所在地的互适性分析 (44)10.3 社会风险分析 (45)10.4 社会评价结论 (46)第十一章项目建设管理 (47)第十二章研究结论 (48)12.1 环境影响评价 (48)12.2 社会效益 (48)12.3 社会风险 (48)第一章总论1.1 项目提要1.1.1 项目名称“世尊颐城”养老产业项目。
1.1.2 建设地址市郫县古城镇中平村。
1.1.3 建设性质新建1.1.4 项目筹建单位颐禾颐养居民服务有限公司1.1.5 负责人项目负责人：周兴平1.1.6 项目建设规模及容一、项目建设规模1、新建福利院、光荣院、儿童院、老人公寓为一体的综合性社会福利机构，占地面积3182亩，计划建设4座院民楼，65座老人公寓、500栋独栋别墅、360座小院、二座多功能办公综合楼，占地2268亩，建筑面积2864000平方米。
约可入住院民58000人。
总投资：约180亿元。
2、新建社区服务中心，占地面积60亩，计划建设一座社区示、社区活动、社区服务的综合楼。
建筑面积69960平方米。
3、新建流浪乞讨人员救助站，占地面积36亩，计划建设二座综合楼，建筑面积53976平方米。
二、项目建设容“世尊颐城”养老产业项目占地总面积为3182亩，主要包括：1、场地平整及三通一平工程。
2、新建福利院；光荣院；养老公寓；庭院养老生活区；独栋别墅养生区；疗养中心；医疗救助中心；文化娱乐会所（歌舞、乐器、绘画、棋牌）；健身保健运动会所（网球、羽毛球、门球、老年微型高尔夫练习场、游泳池、健身房、步行跑道、太极运动广场等）、心理辅导咨询中心；餐饮、购物商业水景步行街为一体的综合性社会福利颐养基地，占地面积3182亩，计划建设四座院民楼，65座老人公寓、二座多功能办公综合楼，建筑面积2864000平方米。
可入住院民58000人。
新建社区服务中心，占地面积60亩，计划建设一座社区示、社区活动、社区服务的综合楼。
建筑面积39960平方米。
新建流浪乞讨人员救助站，占地面积36亩，计划建设一座综合楼，建筑面积23976平方米。
3、道路硬化14000㎡。
4、室外消防及排污管道。
5、室外给排水管道、围墙、大门。
1.1.7建设工期总工期4年，即自2012年1月至2015年12月。
1.2 编制依据1.2.1市郫县城区总体规划及产业布局规划1.2.2市人民政府《关于郫县古城镇农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划的批复》(成府土[2010]22号)。
1.2.3市郫县发展和改革局《世尊颐城养老项目备案通知书》（郫发项目[2011]155号）。
1.2.4市国土资源局《建设项目用地预审意见书》（成国土资发[2010]240号）。
1.2.5市郫县环境保护局《环境影响登记表》1.2.6市郫县民政局提供的材料。
1.3 项目立项情况市郫县民政局为项目的承办单位，市人民政府2010年2月以《关于郫县古城镇农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划的批复》(成府土[2010]22号)，郫县发展和改革局《世尊颐城养老项目备案通知书》（郫发项目[2011]155号）对项目进行了立项批复，并指定颐禾房地产开发有限公司为项目的建设单位，根据批复郫县颐禾颐养公寓即开始了项目的前期准备工作。
1.4 投资估算总投资180亿元，其中：土建工程120亿元，工程建设其他费用38亿元，预备费1.2亿元1.5 资金筹措本项目固定资产总投资180亿元，资金来源：其中，主要以自筹为主，自筹1.2亿元；3.8亿元争取上级补助资金；以第一组团约3万平米以建成的养老电梯公寓向银行融资2亿元，滚动分期开发建设，力争向民间引进合作伙伴融资80亿元实施项目的总体开发建设1.6 研究结论本项目属于公用基础设施的建设，项目完成后使得市郫县的社会福利工作条件大为改善，福利院、光荣院、儿童院、老人公寓建成后，将全面提升市郫县老年人事业，实现优抚军人、社会三无人员、孤儿与弃婴、及家庭无力照管的老人等有固定居所。
同时，通过组织丰富多彩的活动，充实老年人的精神生活，让老人能有机会和场所进行交流、沟通，相互帮助，实现老有所养，老有所乐，进而改善老年人的生活状况，提高老年人的生活质量。
社区服务中心建成后，将打造一个服务管理平台，整合城乡资源，把政府的公共服务和管理向社区基层延伸，实现城乡的和谐发展。
救助站建成后，将更加体现郫县社会的关爱。
市郫县社会福利中心项目可行。
第二章项目区概况2.1 地点与地理位置郫县位于西部新中心，位于东经103度，北纬30度，地处川西，幅员面积437平方公里，48万人，辖15个镇。
郫县地处市上游西北郊，县城距市绕高速公路1公里，距轻轨乘铁0.5公里距市三环路18公里，距市二环路22公里，距市一环路24公里，距双流国际机场20分钟车程，距火车站30分钟车程，已开通305、54、98等4条公交线路，直达市区。
境有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。
郫县，是一座历史文化和自然生态交相辉映的城市，处处流淌着独具特色的人文脉息，被称为“古蜀之源、川菜之魂、蜀绣之乡、生态之城”。
据1996～1999年对古城遗址的发掘研究，早在4500年前，古蜀便有很高的文明程度，平原已是长江上游古代文明的中心。
距今3000年前，望帝杜宇和丛帝鳖灵就在此建立国都，以郫为都邑。
在《蜀王本纪》、《元和郡县志》、《华阳国志》、清乾隆《郫县志》中有诸多相关记载，至今在郫县县城北郊仍存古杜鹃城残垣。
近年来，郫县坚持以经济建设为中心全面落实省委、省政府“两个加快”和市委、市政府“领先发展、科学发展、又快又好发展”等重大部署，大力推进新型工业化新型城镇化、转变发展方式，深入推进“一城两带三基地”建设，切实加强以富裕郫县、生态郫县、人文郫县、宜人郫县为支撑的幸福郫县建设，着力打造现代产业聚集区、城乡统筹样板区、生态文明示区，当好试验区的排头兵，率先实现城乡一体化，加快现代化和国际化进程，开创经济、政治、文化、社会和神态文明建设新局面，全力实现建设宜居宜业和谐幸福的生态田园城市目标。
2011年，郫县实现地区生产总值281.74亿元，比上年（下同）增长16.5﹪；完成固定资产投资250.98亿元,增长25.8﹪；地方财政一般预算收入22.97亿元，增长54.2﹪；社会消费品零售总额60.93亿元，增长16.9﹪；城镇居民人均可支配收入21504元，增长13.4﹪；农民人均纯收入11107元，增长19.8﹪。
2.2 项目区用地情况本项目拟用地建设区域占地总面积为3182亩（2864000平方米），为划拔地，项目用地选址与用地规模合理，经市国土资源局以《建设项目用地预审意见书》（成国土资发[2010]240号）批准。
其中综合性社会福利机构（含福利院、光荣院、儿童院、老人公寓），占地面积1800亩；生活配套、购物、文化娱乐、运动休闲、老幼文教配套面积1200亩；新建社区服务中心，占地面积60亩；新建流浪乞讨人员救助站，占地面积36亩。
2.3 项目场址建设条件2.3.1地形地貌与地质构造郫县地貌类型分区属盆地西平原区，具有川西坝坝区的典型特点，是岷江冲洪积扇状平原，由西北向东南倾斜，具有“大平小不平”的特点，因古河道的冲击和近代河流的冲刷切割，形成众多成扇形状展开，微地貌呈凸凹状的条堤形地，相对高度不超过2米。
西北部浅丘台地横山子，是县唯一的山丘。
全县除浅丘台地为老冲击黄泥粘土层，下覆紫色砂岩和砾岩以外，平原地表皆为岷江新冲积灰色水稻土细沙粒泥层，下伏洪积物黄泥层或黄泥夹沙层，适宜各种农作物生长。
全县水系发达，江四大干流流经县境，并行成八条干渠，两条分干渠和一条东风渠干渠，以下又形成密如蛛网的排灌系统。
郫县大地构造属新华夏构造体系的第三沉降带，地质构造区划属中台拗—川西台陷—新生代断陷。
项目区位于大生态示核心郫县古城镇中平村。
距市区约19公里，距郫县县城约6公里，地理位置优越。
流经该区域的柏条河与徐堰河清澈干洌，是市重要的饮用水源。
古城镇生态环境秀美，绿色成荫，今人为打旅游牌，则谓之为古蜀水乡。
境气温温和，年平均气温比市区低3~5度。
这里有自来水六厂，这里为市区提供90%的生活用水；这里空气清新，空气中每立方厘米负氧离子含量高达十余万，是真正养生宜居之地。
2.3.2水系、水文及气象情况2.3.2.1水系市郫县主要属岷江水系，沿柏条河、徐堰河而下，直至流入长江。
两条河发源于龙门山。
2.3.2.2水文市郫县是国家级生态示区，境拥有府河、蒲阳河、柏条河、走马河、江安河、毗河、徐堰河、沱江河。