“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行
实地查看：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
（二）在建建筑物抵押权登记；
登
（三）因不动产灭失导致的注销登记； （四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。”
记
一
般
程
【注意】登记机构“可以”实地查看，而非“应当”(如以嘱托登记则不
序
第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的 真实性负责：
（一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证 明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其 他材料。 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请 登记所需材料目录和示范文本等信息。
不动产登记申请审批表
不动产登记簿
不动产权证书和登记证明
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双
方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
登记程序：
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
申请
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的
申请 材料
明确了提交申请材料的范围，并明确申请人要对材料的真实性负责。
20
申请材料
——登记原因证明材料
9
登
✓ 因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证
记
明、遗嘱、全部法定继承人的基本情况以及与被继承人的亲属关系材
一
料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
般
程
序
第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别 按照下列情况办理：
登 记 一
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造 完成等情况；
般 （二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等
程 情况；
序
（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。
实地查看和调查
《条例》第19条第2款：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关 系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位 进行调查。”
行实地查看： （一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记； （二）在建建筑物抵押权登记； （三）因不动产灭失导致的注销登记； （四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。 对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机
构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。 不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
登 2.调查
记
【注意】不动产权属争议类型众多，尤其房屋权属争议，不动产登记机
一
构的调查是为进一步核实不动产是否存在权属争议这种客观事实，确保
般
不动产登记的真实、准确。
程
对不动产权属争议的调查不意味着登记机构要过多的介入不动产的
序
民事纠纷。如果存在权属争议，则不予登记，属于《条例》第22条的调
整范围。对争议事实的调查和对争议的处理属于两个工作层面的内容，
不属于《条例》规范的内容。
查看和调查不同，第二款与第一款之间没有必然联系，并不是只有第 一款的四种查看情形才可以调查。
第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之 日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有 规定的除外。 第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完 成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核 发不动产权属证书或者登记证明。 第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产 登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
登
记
一 （一）办理期限
般
程 序
自受理登记申请之日起30日。这是最长办理期限，并非每一类登记 都只要在30日办理完毕即可。原则上，各类不动产登记都应当本着便 民、高效的原则，尽快办理。具体办理时限，各地登记机构可以结合
本地实际进一步细化明确。
登簿
《条例》第21条第1款：“登记事项自记载于 不动产登记簿时完成登记。”
款规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”
《条例》第7条对登记的管辖、跨县级行政区域的不动产登记的
登
办理机构以及三类特殊的不动产登记的机构作出了规定。
记
（2）申请材料是否齐全。《物权法》第12条第2款规定，申请
一
登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求
般
申请人补充材料。
程
积 与 实 地 测
和
使 用
一面
面 积
量 面
致
积 一
致
一 致
积 一 致
实地查看和调查
（二）实地查看与调查 1、实地查看
登
记
一 般 程
《物权法》第12条第2款：
申请登记的不动产的有关情 况需要进一步证明的，登记机构 可以要求申请人补充材料，必要
序
时可以实地查看。
实地查看和调查
《条例》第19条第1款：
受理
决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
查验
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的； 登记
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
发证
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
明确了申请不动产登记必须由当事人双方共同 申请的情况并列举了单方单独可以申请的情况。
登记程序： 申请 受理 查验 登记 发证
当事人 代理人—法定代理人（监护人）、委托代理人
19
登记申请
共有不动产申请登记的特殊规定
登
记
一 般
处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共 有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。
程
按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转
序
形式的，要当场一次性告知如何补
正，切实方便群众。
（4）对于不属于自己登记职责范围 的申请，不能一推了之，应当场告 诉申请人到哪个登记机构申请。
申请受理
第17条第2款： 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第32条： 行政机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具加盖本行政机
关专用印章和注明日期的书面凭证。
（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或 者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告 知申请人；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人 当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面 告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；
登
记
一
3、强调书面形式，彰显规范，防止争议
般
程
无论受理还是不受理，都应当书面告知，而非口头形式。一旦不
序
动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。 告知需要补正的内容也应采取书面形式。
《行政许可法》立法精神的借鉴
第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验： （一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致； （二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致； （三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。 第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进
序
需要)。登记机构根据不动产登记的实际情况和需要，进行实地查看，形 成查看的文字和影像记录等，避免“无中生有”、与事实不符现象的发
生。例如，在建工程抵押时，如果对已经建成部分是否有申请人描述的
那么多产生怀疑时，就可以进行。
实地查看和调查
——关于实地查看的内容要求
不动产登记机构进行实地查看时，应当重点查看以下情况：
➢土地登记申请的代理除了法定代理、委托代理外，还 有一种特殊的情况——指定代理。这是根据人民法院或 者有关机关的指定而发生的代理。
第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构 办公场所申请不动产登记。 不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前， 申请人可以撤回登记申请。
该条体现了充分尊重申请人意思自治的原则， 规定登记机构将申请登记事项记载于登记簿 前，申请人可以撤回登记申请。
查 验
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动 产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查。
形式审查：材料的真实性、合法有效 实质审查：实地
性、内容的完整性、内容的一致性。 查看、实地调查。
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权属审核的标准
权属合法
土土 土
地地 地
权的 的
属权 使
来属 用
源性 清质
1.依申请的程序
2.依嘱托的程序
3.依职权的程序
申请→受理审查、 嘱托→受理审查
决定→ 审查→决
→办理
登
定→办理
记
一
般
程
序
➢ 我国不动产登记具有物权变动效力，具有公示性和公信力，登记
的真实性与准确性非常重要，而程序的合法性和合理性，将为登记内
容的准确性提供保障。
登记程序对比
1、土地登记规则 ➢土地登记申请 ➢地籍调查 ➢权属审核 ➢注册登记 ➢颁发证书
• 登记申请人及申请方式
➢直接申请与代理申请（委托、法定、指定） ➢法人和其他组织均可直接申请
➢自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请 土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能 直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。