集贸综合大市场招商策划方案
一、招商准备及阶段划分
（一）招商准备
根据目前的项目情况和时间节点，本招商节点开始时间定为7月15日，招商的准备工作包含如下内容：
1、招商文本及相关资料准备
以上这些事宜的协商最终以书面文件或文书的形式确定，以便在招商时使用。
（二）阶段划分
在招商准备工作完成后，根据实际情况，我们将本商业项目的招商过程划分为以下几个阶段，以安排招商中的整体工作，并对招商工作起指导性作用。
第一阶段启动期招商(08年7月15日-08年7月31日)
1、阶段任务
启动主力业态的招商工作，争取引进2-3家有影响力的商家；
争取完成各业态1-2家主力商家；
本阶段需要完成整个招商任务的20%左右；
稳进式的节点推广结合重头招商，树立项目品牌商业街的形象；
2、本阶段工作
适合本项目的主力商户招商洽谈；
与政府有关部门的合作；
对项目的大规模宣传和广泛招商；
其它意向商家的洽谈；
第二阶段招商集中期（08年8月1-08年8月15）
1、阶段任务
各业态的招商工作持续跟进，掀起招商的热潮；
完成全部业态招商商家的60%；
对整个城市的宣传到位；
一楼的招商初具规模；
2、本阶段工作
接受各商家的主动上门；
主动接洽我们可望进驻的商家，签订合同或达成意向；
1-2次的大型招商促进活动；
第三阶段招商冲刺期（08年8月16-08年8月31）
1、阶段任务
通过广告宣传召开大规模的招商活动；
力争完成30%的招商任务，即整个项目的招商完成90%；
促进协议商家最后签定合同；
2、本阶段工作
部分主力商家进驻的宣传
与周边单位及商业团体的互动活动；
人员走访，促进商家落定；
广告宣传的跟进；
第四阶段招商持续期（08年9月1日—）
本阶段大部分商户已经落定，同时对部分商家进行后续跟进。
二、招商时间表
准备期启动期集中期冲刺期持续期开街08/07/01 08/07/15 08/07/31 08/08/15 08/09/01
招商进度计划表
三、业态规划
➢原则：
1.）以整体规划、市场情况实情及相关业态专业人士的建议作为参考；
2.）定向招商与非定向招商相结合。
在必须以某个业态来支撑整个商业氛围时，采取定
向招商方式，使周围业态符合、融入这一主题；在其他补充型业态中采取非定向招
商方式，应运灵活性的招商政策。
3.）保证每一细分区域均有一个相应的核心客户入驻。
➢业态规划建议
分两大区间：A市场区间（项目一层）；B大型区间（项目三层）。
A市场区间(约2500㎡)：
一层外围商铺：低档的服装、鞋帽、百货、农业用品等；
其中103—131号门面位于向阳村对面，向阳村门面多为经营农具、低挡木制家具和农业相关工具，其销售对象为周边农民，故向阳村对面共计25个门面可定位为经营农业用品，包括：种子、化肥、农机配件、粮油、低挡日杂用品等，从而配合向阳村经营户，形成一个农业用品的小市场，让常宁市周边乡镇农民能够一站式购物。
在招商过程中严格审核业态，避免与首层业态重复，客户群除常宁市内现有客户外，还应包括周边大的乡镇农业用品经营户。
1—18号门面属于项目正大门的入口，关系到项目的整体形象，所以应定位为店面形象好、有一定经营实力的商铺。
此类商铺可在招商部已有客户资料内挑选，但在签定合同过程中必须要求商户提供店面装修图和店面效果图，审核通过后方正式签约。
19—40、132—139、71—76门面与东正商业广场门面相邻，暂定为低价位的电器、数码产品、中型的百货或专卖商铺等。
在招商过程中要避免与项目二楼经营业态没有太大的冲突。
同时在对中型的百货或专卖商铺招商时，应推荐内外门面连通，这样可以让东正商业广场的人流有更多的方式进入项目内广场。
一层内广场商铺：主要定位为档次稍高，能吸引人气的相关业态。
57—70、75—85号门面位置离主入口较偏，可定位为能聚集人气的无烟餐饮、食品饮料吧、化妆品、美甲文身、美容美发等前卫业态，带动人流往项目内部流动。
87—102、41—56号门面位置离主入口较近，可定为运动休闲服饰、潮流饰品、鞋
帽、日杂等业态，作为1—18号品牌形象店业态的延伸与补充，带动人流向内广场自然流动。
B三层大型区间(约2500㎡)：
根据市调及收集到的客户，现有4-5家客户有意向在3楼经营家具市场，且需求面积较大，都在300-500㎡以上。
根据市场导向，可定位为家具市场，并配以一定的家居用品，形成一个专业的家具/家居市场。
因常宁3楼商业特殊性，进行铺面分割出租不太现实，所以应以面积需求较大的业态为主。
可以将娱乐、大型餐饮、网吧、茶楼、学校等进行有效组合，根据市场客户的需求确定业态的组合。
大客户的积累除常宁市类所有大型业态客户的积累外，可考虑安排招商专员，根据网络和招商部自有的商家资源到常宁市周边大的乡镇、衡阳市及耒阳市有目的的拜访大客户。
四、租金拟定
1、项目价值评价
定级因素权重确定
权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。
由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素，权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。
我们总共列出18个定级因素，分值越大，表示等次越高。
价值评价表
价值实现表
推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本
案除外）为（70.8 %+59.3 %+48.7 %+56.9 %+67.1 %）÷5=60.56%，
2、价值实现下的租金定位
1）租金统计及分析
常宁各商业区租金统计表（元/㎡·月）
2）价值实现下的租金定位
根据各商铺的租金来测算出本项目的平均租金。
项目周边商铺租金表（元/㎡·月）
根据上表知项目竞争商铺的平均租金为 43.98元/平方米·月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金。
本案平均租金= 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度
= 43.98×67.5%÷60.56%
= 49.02（元/平方米·月）
≈49（元/平方米·月）
鉴于竞争商铺全部为一层商铺因而该价格就是本案一层商铺租金平均价格。
五、招商政策
➢租赁费用：进场时押金和租金及物业管理费均按建筑面积进行计算。
➢对于向阳村对面的103—131号门面的农业用品相关业态经营户，本着做活市场的原则，为了减轻经营户租金压力，给其它经营户以信心，建议建立特殊优惠政策。
政策可以是免租一定期限或其它方式。
➢商管服务政策:投资方成立或引进专门商业物业管理部门为入租店铺和顾客提供一个舒适安全的环境，包括卖场的环境、设备的保护、安全保卫、管理等。
➢租户管理政策:租户管理部门致力造就优良的店铺，包括对租户提供教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理等。
➢营销服务政策:项目招商中的后期经营支持，投资方成立专门营销管理提升商城的客流量和销售额，包括对各店铺进行营销支援。
（1）为经营商家开发消费会员，主要先发展周边企事业单位和学生；
（2）在经营期中定期为经营作统一主题性宣传广告，统一的宣传推广，树立整体风格，使商业街保持统一的形象，为商业街吸纳更多的消费客源。
（3）在经营前期围绕项目的风格和经营主题定位开展一系列的主题性公关活动，并力争形成一种固定的模式期举行一次，这样可以树立起自身的经营品牌；
（4）在相关媒体专栏中发布项目经营的流行主题，定期吸引消费者前来消费。
六、应争取的政府政策:
➢协调各租户与工商税务、公安、卫生等管理机构的关系；(争取减免一年税收) ➢采用进场一条龙服务,协助为客户办理进驻、商务、税务登记等有关手续；有关部门对经贸、税务、工商、城管、消防、卫生、环保、治安等方面进行了政策上的解
答，并承诺会在政策允许范围内给予市场最优惠措施；
七、招商推广
略
招商部
巢炼
2008年07月。