土地使用权
•是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占 有、使用和收益的权利。
土地一级开发权
•土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、 规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的 权利。 •应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用 权。目前尚无定论。
用地预审（国土分局） 项目核准（市发改委） 交通评价（市交通委）
联 席 会 审议
明确具 体范围
明确开 发主体
规划许可证（市规划委）
签订征地协议 办理征地批复 办理征地结案
办理拆迁许可证 组织实施拆迁 办理拆迁结案
编制市政方案 组织市政建设 完成市政验收
土地一级开发验收
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•上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资； •仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押 而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。
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认知-权属
土地一级开发中权利主体与权属关系
权利主体 政府 熟 地 出 让 生 地 协 助 权属 土地所有权 收 回 土地一级开发权 （受限土地使用权）
1.工程监理费 2.竣工图编制费
3.建设期区域管理费用 4.竣工前的维护管理费用
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（七）管理费 政府投资、市、区储备中心实施取2% 自筹资金委托实施 自筹资金招投标 （八）财务费用 （九）上市交易费用 1.成本审计费用 2.营销费用 3.地价评估费用 4.委托入市交易费用 （十） 应缴纳的税费 （十一）项目后评价费用 （十二）不可预见费 取5% 取8%
项目开发
土地出让 开发模式 特色项目 产业招商 …
区域运营
品牌构建 区域推广 特色运营 区域增值 …
的
整合最具有效价值的资源
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报告框架
1.土地一级开发认知
2.土地一级开发流程
3.土地一级开发成本
4. 土地一级开发融资
5.土地一级开发模式
6.土地一级开发关注点
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认知
概念——城市土地一级开发是按照国民经济和
社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规 划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市 土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土
地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方
式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发的 主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作” 的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法，
金汇股份&北京思源
土地一级开发模式及经验分享
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引言 有关土地一级开发的工作的理解——为发展商在城市乃至行业内建立长久的话语权
跻身城市
投资城市
深耕城市
经营城市
立项介入
企业战略 政府关系 区域发展 项目可研 …
土地整理
区域规划 合作模式 融资方式 工程施工 拆迁安置 …
验 收 入 市 交 易 阶 段
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报告框架
1.土地一级开发认知
2.土地一级开发流程
3.土地一级开发成本
4. 土地一级开发融资
5.土地一级开发模式
6.土地一级开发关注点
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（一）项目前期费用 1.立项报告、可研报告编制费，土地一级开发实施方案的编制费及项目前期的各种工程咨 询费
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认知-工作内容
一 级 开 发 跟 进 阶 段
8.土地一级开发项目验收 政府组织实施，一级开发企业准备相关材料
9.土地一级开发项目的招商推广交易
城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等 10.二级开发项目建设的后续服务
与二级企业做好土地交接工作
11.一级开发项目完成后的经营管理服务 园区物业的持有经营、环境维系等 12.一级开发项目开发后评价 社会经济效益评价，企业战略调整等
实质：多元资本与城市建设的有机结合 宗旨：政府主导，统一规划，市场化运作 目的：多方参与，完成区域总体发展目标
组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划
设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环 境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土 地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发 项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制， 达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效 益高度统一的动态过程。
成本总额 （万元） 4067 148 297 200 311 311 200 2000 200 200 200 1786054 624143 1161911 779699 345623 5246 31343 142884 84106 190543 2207654 176612 128488 2512754
一 级 开 发 实 施 阶 段
（2）根据项目本身所需要的资金总量，各个阶段需要投入的资金量，资金 回收数量和时间等，合理选择筹资时机，合理筹资方式。 6.土地一级开发的实施和组织 征地与拆迁的实施与组织。 规划设计的实施与组织。 工程建设的实施与组织。
7.土地一级开发成本控制与管理
施工质量与施工企业管理，融资成本控制
2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用
3.工程勘察（文物勘察、地质勘察）测绘、钉桩费用 4.环境影响评价分析费用 5.交通影响评价分析费用 6.地质灾害评估费用
7.地价评估费用
8.工程设计费及施工图审查费
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（二）征地拆迁费用 1.征地补偿费用 ①土地补偿 主要三部分 ②劳动力安置及超转人员、残疾人员安置费 ③地上物麦苗补偿费 相关税费——耕地占用税、防洪费、新增建设用地有偿使用费等。 2.拆迁补偿费用 ① 住宅拆迁补偿费： ② 非住宅拆迁补偿费（国有企业和集体企业） 3.房屋拆迁服务费、评估费用 ① 拆迁服务费<1.5%拆迁总额 ② 拆迁评估费<1.5%拆迁总额 4.拆除工程费用、耕地复垦费 5.古树保护及文物古建修护、还建费
1、国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、
同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
2、发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。 3、规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。
4、建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要
工作成果——一级开发实施方案
4.组织土地一级开发团队 一级开发企业组织架构—— 职能部门：办公室，财务部;业务部门：土地部，成本合约部，工程部，规划设 计部，企划部 工作成果——企业目标、计划梳理，企业组织制度等
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认知-工作内容
5.土地一级开发的融资 （1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金、股权等）
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分类
序号 （一） 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
项目 前期费用 测绘费 钉桩钉线费 地价评估费 环评费 交通评估费 一级开发实施方案编制费 市政规划方案费 地质勘测费 委托可研费 挂牌交易费 征地拆迁补偿费 征地补偿费 拆迁补偿费 农民拆迁补偿 集体企业拆迁补偿 国有企业拆迁补偿 其它费用 征地、拆迁不可预见费 市政基础设施费用 财务费用 小计
土地一级开发 政企合作基础
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报告框架
1.土地一级开发认知
2.土地一级开发流程
3.土地一级开发成本
4. 土地一级开发融资
5.土地一级开发模式
6.土地一级开发关注点
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认知-权属
土地一级开发流程
办 理 规划 条件 办 理 授权 批复
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认知-工作内容
1.土地一级开发项目的前期调研和分析 工作内容——对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环 境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等 工作成果——编制可行性报告
一 级 开 发 介 入 阶 段
2.获取土地一级开发权 两种方式——（1）通过招投标，中标获取。（2）通过授权获取。 3.编制（细化）土地一级开发实施方案 工作内容——指定区域基础设施、公共配套、拆迁安置、土地收储上市等实施 方案，制定一级开发进度计划，经区县政府同意，报市土地储备中心核定。
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思源对一级开发流程的解读与服务模块
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阶 段
序 号 1 区局初审
项目
2008
2009
2010
2011
2012
1
2
3
4
1
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1
Байду номын сангаас
2
3
4
2 市国土局审核 3 委办局联席会 前 期 阶 段 4 授权确定一级开发主体 5 地质灾害危险性评估 6 初步设计 7 规划意见书 8 办理环境评价批复 9 办理交通评价批复 10 项目核准 11 建设用地预审 12 签订征地补偿安置协议 征 地 阶 段 13 交费、取得用地批复 14 安置补偿 15 征地结案 16 建设用地批准书 17 拆迁许可 拆 迁 阶 段 18 入户调查 19 拆迁补偿 20 拆迁结案 21 拆除及土地平整 22 市政工程方案咨询 23 市政方案综合及纪要 24 委托市政施工图设计 市 政 实 施 阶 段 24 取得市政道路及管线设计 方案 26 取得规划意见书用地工程 许可证 一 期 二 期 三 期 四 期 五 期 六 期 七 期 一 期 二 期 三 期 四 期 五 期 六 期 七 期 一 期 二 期 三 期 四 期 五 期 六 期 七 期
27 与市政口签订接用协议 28 施工招投标 29 取得开工证 30 市政工程建设 31 市政工程验收 32 一级开发验收 33 地价评估报告 34 上会确定土地出让价格 35 招标文件制定 36 招标出让确定中标人 37 各方签订合同 38 资金回收 一 期 二 期 三 期 四 期 五 期 六 期 七 期